Therese Nerlund: Framtiden tillhör de kommuner som satsar på en aktiv markpolitik

LEDARE | Kommunerna har både planmonopolet och bostadsförsörjningsansvaret – men de är ändå inte i närheten av att markanvisa efter behovet av nya bostäder.
Resultatet ser vi i förlorade möjligheter för individer och förlorad tillväxt för samhället.

Sverige befinner sig i en utdragen lågkonjunktur – en ekonomisk motvind som påverkar företag, hushåll och hela vårt samhälle. Samtidigt har bostadsbristen blivit ett allt större hinder för tillväxten, särskilt när företag i exempelvis Stockholm slår larm om att de inte kan rekrytera rätt kompetens eftersom människor inte hittar någonstans att bo. I en nyligen publicerad rapport från Stockholms Handelskammare har fyra av tio företag i Stockholm svårt att anställa på grund av bristen på bostäder, vilket gör att företag tvingas tacka nej till kompetens – effekten blir utebliven tillväxt. Liknande situationer ser vi på andra tillväxtorter. 

Jag är övertygad om att om vi i dag skulle sätta oss ner med ett tomt papper och planera för hur en bostadsmarknad skulle fungera så hade vi inte landat i dagens system

Med mindre än ett år kvar till valet så är det intressant för väljarna att få veta hur politiken kommer att leverera på frågan. Rikspolitiken är absolut av intresse när det kommer till ramar och regelverk. Utmaningen är att intresset för en översyn av förutsättningarna för bostadsmarknaden inte riktigt finns, varken hos riksdagen eller regeringen. Jag är övertygad om att om vi i dag skulle sätta oss ner med ett tomt papper och planera för hur en bostadsmarknad skulle fungera så hade vi inte landat i dagens system. Men förutsättningar för ett blocköverskridande arbete i frågan finns inte – trots att vi har stora utmaningar med att människor inte har möjlighet att få tag i ett anpassat och tryggt boende i den utsträckning som jag tycker att ett samhälle har ansvar för att leverera på.  

Det är anmärkningsvärt att trots detta behov, och trots att kommunerna enligt lag har både bostadsförsörjningsansvaret och planmonopolet, är kommunerna inte i närheten att markanvisa efter behovet

Med utgångspunkt i detta så är det i praktiken upp till kommunerna att se till att förutsättningarna för att bygga bostäder finns. Det är ett stort ansvar och vissa kommuner är mer framåtlutade än andra! Det som måste till är att kommunerna:

1. Har en politisk vilja att bygga.
2. Ser positivt på blandade upplåtelseformer och behovet av hyresrätter.
3. Har gjort en analys och har ett nära samarbete med byggaktörer över var marknaden på kort och lång sikt kan få ihop en kalkyl och därmed starta bostadsprojekt.
4. Efter analysen för en aktiv markpolitik anpassad till marknadens förutsättningar.

Det årliga bostadsbehovet i Sverige är 52 300 bostäder, enligt Boverket. Det är anmärkningsvärt att trots detta behov, och trots att kommunerna enligt lag har både bostadsförsörjningsansvaret och planmonopolet, är kommunerna inte i närheten att markanvisa efter behovet.  

Olyckligtvis visar statistiken en kraftig nedgång de senaste åren

Om man tittar på den senaste statistiken över antalet markanvisningar i Sveriges 70 tillväxtkommuner har det bara anvisats 5 794 (Q1-Q3) bostäder hittills i år. Statistiken kommer från markanvisning.se. Dessa tillväxtregioner står för uppskattningsvis minst 80 procent av samtliga beslut om markanvisningar av bostäder i Sverige. Olyckligtvis visar statistiken en kraftig nedgång de senaste åren.

2023 markanvisades 13 373 bostäder och siffran för 2024 var 9 821bostäder. Det som jag tycker är det mest anmärkningsbara är att markanvisningarna av hyresrätter drastiskt minskat. Historiskt har det varit 50/50 i fördelningen mellan hyresrätter och bostadsrätter. I år vittnar statistiken om cirka 30 procent hyresrätter. 

Självklart måste även annan mark än den kommunala vara aktuell för att bygga bostäder, men med tanke på hyresrättens förutsättningar att kunna bära kostnaderna är det en utmaning att bygga hyresbostäder i tillväxtregioner. 

Det blir därför än viktigare att kommunerna ser behovet av hyresbostäder och att de har en aktiv markpolitik där de kan anvisa antingen på hyresrättspris eller på tomträtt

Den privata marken är i många fall för dyr och hyresnivåerna har inte samma förutsättningar att konkurrera med bostadsrätter. Det blir därför än viktigare att kommunerna ser behovet av hyresbostäder och att de har en aktiv markpolitik där de kan anvisa antingen på hyresrättspris eller på tomträtt.  

Det går inte att bortse från att den politiska viljan är helt grundläggande för att skapa de förutsättningar som krävs för ett ökat bostadsbyggande. Varje kommun behöver inte bara förstå sina egna möjligheter och utmaningar, utan också våga ta steget och faktiskt möjliggöra nya bostadsprojekt.  

Kommunpolitiken och kommunernas markpolitik har en direkt påverkan på människors möjlighet att flytta till jobb, utbildning och nya livschanser. 

Till exempel visade en nyligen gjord genomgång att det de senaste tio åren endast byggts 17 hyresrätter i Danderyd och inga alls i Vaxholm

Till skillnad från privata markägare har kommunen ett annat ansvar. De kan inte bara se till högsta pris på såld mark utan måste koppla den frågan till problemen med utebliven tillväxt när kommuninvånare inte kan bo kvar i kommunen. Dels handlar det om den tillväxt som personerna bidrar med, men så klart också den kommunala skatten som kommunen får in.  

Till exempel visade en nyligen gjord genomgång att det de senaste tio åren endast byggts 17 hyresrätter i Danderyd och inga alls i Vaxholm. Trots stark efterfrågan och närhet till arbetsmarknader har de inte tagit det helhetsansvar som krävs för att ge fler möjlighet att bo där jobben finns. 

Vinsterna finns inte bara hos den enskilde medborgaren utan framför allt för Sveriges framtida tillväxt

Den pågående lågkonjunkturen och företagens svårigheter att rekrytera gör att vi måste hitta en väg framåt. När arbetsgivare tvingas tacka nej till kompetens på grund av bostadsbrist står det klart att varje förhalad byggstart och varje utebliven markanvisning får konsekvenser. Kommunerna måste visa verklig handlingskraft och ta ansvar för att bygga framtidens samhälle – där alla har möjlighet att bo och arbeta där de vill och behövs. Vinsterna finns inte bara hos den enskilde medborgaren utan framför allt för Sveriges framtida tillväxt. 

Therese Nerlund
Mark- och exploateringschef och bostadspolitisk expert på Wallenstam, en av Bostadspolitik.se:s delägare

Fakta:
Markanvisade bostäder i 70 tillväxtkommuner:
2023: 13 373 st. (hyresrätter: 6 790 st., bostadsrätter: 4 599 st, äganderätter: 215 st, odefinierad upplåtelseform i markanvisningsskedet: 1 708 st.)
2024: 9 821 st. (hyresrätter: 5 133 st., bostadsrätter: 2 852 st, äganderätter: 85 st, odefinierad upplåtelseform i markanvisningsskedet: 1 751 st.)
2025 (Q1-Q3): 5 794 st. (hyresrätter: 1 806 st., bostadsrätter: 3 626 st, äganderätter: 0 st, odefinierad upplåtelseform i markanvisningsskedet: 326 st.)
Källa: Markanvisning.se