Lina Brantemark: Kommunal markförsäljning behöver ett nytt normalläge – dags att tänka om
LEDARE | Många kommuner har byggt sina ekonomiska planer på antagandet att markförsäljning till exploatörer inte bara ska vara möjlig – den ska också ske till ett visst pris.
Det fungerade hyfsat under högkonjunktur, men i dagens ekonomiska läge står många kommuner inför en verklighet det inte längre går att blunda för: Köparna har försvunnit, projekten har pausats och kommunala markpriser har blivit fullständigt irrelevanta. Ridå.
För det handlar inte längre om vad så många kommuner försöker få det att se ut som – realisation av projekt genom att lägga ut tillbakalämnade markanvisningar till marknaden igen. Ska det vara möjligt måste det också handla om en anpassning till rådande förutsättningar.
Om hushållen inte har råd att köpa nyproducerade bostäder till de nivåer som krävs för att byggherren ska ha råd att betala kommunens markpris, faller hela kalkylen
En justering av markpriset till vad som är rådande marknadspris av bostäderna. Alltför ofta glöms det bort att den enkla men obevekliga logiken i prissättningen av bostäder i bostadskalkylen sker utifrån marknadsekonomins principer: Det är slutkunden – bostadsköparen – som sätter det faktiska priset. Om hushållen inte har råd att köpa nyproducerade bostäder till de nivåer som krävs för att byggherren ska ha råd att betala kommunens markpris, faller hela kalkylen.
Ofta hör jag argumenten att det handlar om att ”ändå starta”, ”ni har tjänat så mycket pengar förut” eller ”det gör inget om kalkylen är sämre nu”. Men jag kan berätta att det visst spelar roll. Precis som kommunen har ett uppdrag, har jag ett uppdrag att leverera bostäder till våra medlemmar och kunder. Bostäderna ska ha hög kvalité, vara anpassade efter sin lokala marknad och efter det faktiska kundbehov som finns på den specifika platsen.
Riskerar vi alltså en systemkris, för att citera Stefans Ränks senaste ledare, i den kommunala planeringen?
Mitt företag vill precis som många andra klara hållbarhetskraven som både lagstiftning och vi själva ställer, och att byggnaderna ska kunna stå i minst 100 år. På detta har jag och mina kollegor också ett uppdrag att göra det med så liten risk som möjligt. Och vi ska också leverera överskott, det vill säga tjäna pengar som vi sedan kan återinvestera i verksamheten och i ny mark för att kunna bygga nya bostäder. Mitt och andras mandat vilar på denna leverans. Den kedjereaktionen är det många kommuner som nu tvingas konfrontera. Riskerar vi alltså en systemkris, för att citera Stefans Ränks senaste ledare, i den kommunala planeringen? Där projekt strandar, men inte på grund av bristande vilja – utan på grund av felaktiga finansiella antaganden?
Så vad gör vi nu? Här är tre vägar framåt:
- Skapa robustare kalkyler – bygg in flexibilitet
Kommunerna behöver överge föreställningen om att markpriser alltid är stigande. Istället bör kalkyler utgå från ett intervall med rimliga osäkerhetsmarginaler. Det kräver en annan typ av ekonomisk planering – mer långsiktig och mer transparent. - Omvärdera rollen som markägare
I lågkonjunktur kan kommunal mark bli en strategisk tillgång snarare än en direkt intäkt. Det är läge att tänka mer som samhällsbyggare än som markförsäljare. I vissa fall kan det vara värt att erbjuda mark till lägre pris – eller till och med saminvestera i byggprojekten – om det innebär att viktiga bostadsprojekt faktiskt blir av. - Öka samordningen mellan kommuner och regioner
Många stora infrastruktursatsningar, inte minst inom kollektivtrafiken, bygger på förutsättningen att det byggs bostäder. När byggandet avstannar hotas inte bara kommunens ekonomi, utan också hela den regionala samhällsplaneringen. Det kräver en tätare dialog mellan kommun, region och stat – där risker delas och prioriteringar omvärderas.
För en hållbar och långsiktigt fungerande samhällsplanering måste vi erkänna att kommunal markpolitik är en strategisk fråga – inte en kassako
Problemet är större än några enskilda affärer och därför tycker jag det är viktigt att sätta ord på detta. Det här är en strukturell utmaning som rör det sätt många kommuner planerar sin ekonomi på. Markförsäljning ses ofta som en intäkt som ska finansiera allt från nya skolor till stora infrastruktursatsningar – ibland till och med regional kollektivtrafik. När förväntade intäkter uteblir, samtidigt som utgifterna tickar på, kan det snabbt bli kännbart. Och det är inte självklart att staten täcker upp.
För en hållbar och långsiktigt fungerande samhällsplanering måste vi erkänna att kommunal markpolitik är en strategisk fråga – inte en kassako. Och vi måste våga ta höjd för en verklighet där efterfrågan faktiskt inte kan tas för given. Det är dags att vi börjar agera utifrån det!
Lina Brantemark
Redaktionsmedlem, Bostadspolitik.se
Affärsutvecklingschef, Obos Nya Hem
