FSH-förhandlad hyra för första gången upp i hyresnämnden

För första gången prövas en hyra som är förhandlad av Föreningen för Sveriges Hyresgäster. FSH-hyran ligger på 12 856 kronor i månaden. Hyresgästföreningen vill att hyresnämnden sänker den med över 35 procent. ”En attack på föreningsfriheten”, säger FSH:s Niclas Blåklinth som också menar att processen präglas av rättsosäkerhet.

Tidigare i år presenterade Föreningen för Sveriges Hyresgäster sig genom en debattartikel på Bostadspolitik.se. Hyresgästföreningens Erik Elmgren beskrev FSH som ”en jägare som startar fackförening för rådjur” – bakom FSH står bland andra Företagsbostadsbolagen och Colive.

Enligt FSH har man förhandlat hyror för cirka 1 500 lägenheter – såväl företagsbostäder och colivinglägenheter som ”vanliga” hyresrätter, vanligtvis nyproduktion eller lägenheter som det inte tidigare funnits förhandlingsordningar för.

Första prövningen i hyresnämnden
Nu ska en hyra för en FSH-förhandlad lägenhet för första gången upp i hyresnämnden. Det rör sig om en tvåa på 39 kvadratmeter i en Stockholmsförort, ett nyproducerat hyreshus som ligger i ett område som domineras av miljonprogramslägenheter. Fastighetsägaren har använt sig av egensatta hyror, men ville få en förhandlingsordning till stånd.
– De hade tidigare förhandlat med Hyresgästföreningen men det var svårt av olika anledningar, säger Niclas Blåklinth, ordförande i FSH (och talesperson för Företagsbostadsbolagen) till Bostadspolitik.se.

Men med FSH kom fastighetsägaren överens och månadshyran sattes till cirka 12 800 kronor.
Hur gick förhandlingen till?
– Vi förhandlar precis som Hyresgästföreningen. Fastighetsägaren meddelar vad de tycker är skäligt, vi tittar från vårt håll och förhoppningsvis kommer vi överens.

Hur kom ni fram till vad ni tyckte var skäligt?
­– Vi tittade på jämförelseobjekt, liknande typer av lägenheter. Det här är bostadsrättsstandard – ekparkett, stenbänkskiva och så vidare. Väldigt hög standard.

Vilka jämförelseobjekt har ni använt – det finns ingen annan nyproduktion i området?
– Vi har tittat på liknande objekt i liknande områden på andra ställen i Stockholmsområdet, säger Niclas Blåklinth.

Nu blir den här hyran ett fall för hyresnämnden – Hyresgästföreningen driver fallet för hyresgästens (en 30-årig man) räkning. Och HGF menar att hyran ska sänkas med cirka 5 000 kronor. ”Utgående hyra är påtagligt högre vid jämförelse med liknande objekt”, menar Hyresgästföreningen i sin skrivelse till nämnden.

Både ni och HGF ska företräda hyresgästerna. Hur förklarar du att ni kommer fram till så olika hyror när ni båda har ”jämfört liknande objekt”?
– Jag vet inte hur de har tänkt, säger Niclas Blåklinth men antyder att det kan handla om att omgivande fastigheter är gamla och har mycket lägre hyra och om de används som jämförelseobjekt så ser hyrorna i det aktuella huset höga ut.

Menar att prövningen präglas av rättsosäkerhet
Enligt hyresförhandlingslagen har fastighetsägaren rätt att välja vilken hyresgästförening de ska förhandla och ingå en förhandlingsordning med – samtidigt har alltid en enskild hyresgäst, eller en hyresgästförening som företräder en hyresgäst, rätt att skälighetspröva hyran i hyresnämnden.

Det aktuella fallet handlar om mycket mer än bara hyran i en enskild lägenhet. Det är första gången en FSH-förhandlad hyra ska behandlas av hyresnämnden – ett principiellt viktigt fall.
– Hyresgästföreningen ifrågasätter vår legitimitet. De har ju gått ut och sagt att vi inte borde finnas, att det bara borde finnas en hyresgästförening. Jag ser det här som en attack på föreningsfriheten, som ju är grundlagsskyddad. Man kan också titta på det utifrån EU-rättens konkurrenslagstiftning där man kan se det som missbruk av dominerande ställning. Det här är komplext, det finns många delar i det. Men vad det handlar om i grunden är ju att HGF vill behålla sina stora intäkter, de vill helt enkelt inte ha någon konkurrens på det här området, säger Niclas Blåklinth.

HGF ser det som sin uppgift att få fram lägsta möjliga hyra för hyresgästerna de företräder – det är ju rimligtvis ert uppdrag också?
– Jag skulle säga att hyran är en väldigt viktig komponent, men vi ser att det också finns andra typer av behov som inte blir tillfredsställda av Hyresgästföreningens sätt att se på det här. Vi menar att man kanske behöver se till en alternativ hyra.
– HGF vill ju inte ens ha en dialog kring till exempel ökad service i företagsbostäder och coliving. På samma sätt obstruerar och försvårar man kring nyproduktion. Allt detta menar vi är väldigt negativt för hyresgästkollektivet.

Niclas Blåklinth menar också att processen i hyresnämnden präglas av rättsosäkerhet då en av tre ledamöter i nämnden är utsedd av Hyresgästföreningen.
– De har en tredjedel av rösterna i något som är av egenintresse för dem. De är alltså både part i målet och dömande part.

Samtidigt utser Fastighetsägarna en av ledamöterna så att det ska vara ”jämnt”?
– I vanliga fall är det en prövning mellan en fastighetsägare och en hyresgästförening, men här är det en prövning mellan två hyresgästföreningar och det blir då väldigt problematiskt när en av parterna får vara med i dömandet.

"Ingen har det här som sitt primära ekonomiska intresse"
Föreningen för Sveriges Hyresgäster har inga anställda och inget kontor. Niclas Blåklinth berättar att fyra personer på olika sätt är kopplade till verksamheten och utöver det tar man in juridisk kompetens och förhandlingskompetens.
– Mycket av arbetet sker ideellt. Man kan väl säga att ingen av oss som håller på med det här har den här verksamheten som sitt primära ekonomiska intresse.

Föreningen får in pengar genom förhandlingsavgifter och medlemsavgifter.
– Det är klart att vi får vända på varje krona. Vi är en nystartad förening och vi har ju inte direkt Hyresgästföreningens ekonomiska situation – de har ju hur mycket pengar som helst.

Niclas Blåklinth menar att det finns ett ganska stort intresse för deras verksamhet från fastighetsägare, men att många drar sig för att förknippas med dem.
– Det finns en rädsla för repressalier. De tror att Hyresgästföreningen kan komma att straffa dem – om de har fastigheter på flera olika ställen och väljer att förhandla med oss på ett ställe kan de få problem med Hyresgästföreningen på andra ställen där de i dag har ett fungerande samarbete.
– Utfallet i det här aktuella fallet kan betyda mycket. Går det bra för oss här så ser andra fastighetsägare att vi är en legitim part.