Haymanot Wachtmeister: Har Hyresgästföreningen förhandlingskapacitet år 2026?
DEBATT | Hyresgästföreningen förhandlar hyran för 1 500 000 lägenheter. Ställer man föreningens uppgivna mandat mot den offentligt synliga bemanningen motsvarar det omkring tio minuters arbetstid per lägenhet och år. Haymanot Wachtmeister menar att det är dags att ställa frågan lagstiftaren ställde 1978: Har organisationen förmåga att förhandla för dem den företräder?
När hyresförhandlingslagen skrevs var lagstiftaren noga med en sak: rätten att förhandla kollektivt för andra är inte ovillkorlig. För att en hyresgästorganisation ska kunna företräda samtliga hyresgäster krävs enligt förarbetena att den har möjlighet att ”fortlöpande bevaka hyresgästernas intressen på ett tillfredsställande sätt”. Departementschefen konstaterade uttryckligen att prövningen av förhandlingskapaciteten blir aktuell när en förhandlingsordning omfattar ett större lägenhetsbestånd. Minimikravet formulerades tydligt. Organisationen ska förfoga över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden med hyresvärden i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete kräver (prop. 1977/78:175 s. 113–114).
Lagen anger också tempot. Ett förhandlingssammanträde ska som huvudregel hållas inom tre veckor från förhandlingsframställningen. Den förhandlingsskyldige ska inställa sig, lägga fram ett motiverat förslag och förhandlingen ska bedrivas skyndsamt. Förarbetena är lika tydliga om konsekvensen av motsatsen. Har en part förhalat förhandlingsarbetet eller på annat sätt underlåtit att uppfylla sina skyldigheter enligt förhandlingsordningen kan rätten till förhandlingsordning anses förfallen (s. 159).
Ett arbetsår om cirka 1 750 timmar motsvarar knappt 15 minuter per lägenhet och år om var fjärde medarbetare förhandlar
Så hur ser det ut år 2026?
Enligt Hyresgästföreningens verksamhetsberättelse för 2025 förhandlar föreningen hyran för omkring 1,5 miljoner lägenheter och har 840 medarbetare. Hur många som är hyresförhandlare redovisas inte. På LinkedIn anger 850 personer föreningen som arbetsgivare; 137 av dem kallar sig förhandlare. Siffran är en indikation, inte ett facit, så låt oss räkna generöst.
Om var fjärde medarbetare förhandlade skulle var och en ansvara för drygt 7 000 lägenheter. Med LinkedIn-siffran blir det närmare 11 000. Även om samtliga 840 – jurister, kommunikatörer och andra funktioner inräknade – bara förhandlade hyror skulle var och en ha omkring 1 800 lägenheter på sitt bord.
Översätt det till ett gemensamt kapacitetsmått: Ett arbetsår om cirka 1 750 timmar motsvarar knappt 15 minuter per lägenhet och år om var fjärde medarbetare förhandlar. Med LinkedIn-indikationen blir det omkring tio minuter. Till och med om samtliga 840 medarbetare arbetade enbart med förhandling skulle organisationens samlade arbetstid motsvara mindre än en timme per lägenhet och år.
Naturligtvis förhandlas inte hyran lägenhet för lägenhet varje gång. Det är själva poängen med ett kollektivt förhandlingssystem. Ett större bestånd ger skalfördelar. Men siffrorna säger ändå något om dimensionerna på uppdraget.
Hyresgästföreningen uppger alltså i dag att organisationen förhandlar för ett lägenhetsbestånd av ungefär samma storlek som hela Sveriges hyresrättsbestånd när lagen tillkom
Förhandlingsarbetet består inte bara i att sitta vid ett förhandlingsbord. Yrkanden ska granskas, underlag analyseras, fastigheter och lägenheter bedömas, motpartens argument bemötas, hyressättningsstrukturer förstås, förhandlingar genomföras, överenskommelser dokumenteras och tvister hanteras. Och lagstiftaren nöjde sig inte med att organisationen formellt kunde infinna sig. Kravet var att den skulle ha kapacitet att fortlöpande bevaka hyresgästernas intressen på ett tillfredsställande sätt.
Det gör storleken på dagens mandat anmärkningsvärd. När hyresförhandlingslagen kom till låg hela det svenska beståndet av hyresrätter på omkring 1,5 miljoner lägenheter. Hyresgästföreningen uppger alltså i dag att organisationen förhandlar för ett lägenhetsbestånd av ungefär samma storlek som hela Sveriges hyresrättsbestånd när lagen tillkom.
Följderna av Hyresgästföreningens kapacitetsbrist syns i vardagen: förhandlare som är oanträffbara i månader utan ersättare, sammanträden som ställs in samma dag, förhandlingsframställningar som besvaras efter ett halvår, förhandlare som tar över ärenden utan att vara insatta, skiljemannarekommendationer som ligger i månader utan att bli överenskommelser trots att dessa ska omsättas inom 14 dagar.
Ändå frågar ingen om organisationen har kapacitet för sitt uppdrag. Varje diskussion om bristerna i förhandlingssystemet infantiliseras till en fråga om ”marknadshyra”. För hyresgästerna betyder varje förhalad månad retroaktiv hyra på fakturan och ett uteblivet tillfälle att granska hyresvärdens krav. För fastighetsägarna betyder det att de är hänvisade till en motpart som inte hinner förhandla.
Ett monopol utan kapacitet är det sämsta av två världar
Tre saker borde ske. Hyresgästföreningen bör öppet redovisa hur många förhandlare som hanterar mandatet och hur många lägenheter var och en ansvarar för. Hyresnämnderna bör pröva förhandlingskapaciteten i sak när en fastighetsägare säger upp en förhandlingsordning på grund av hyresgästorganisationens bristande förhandlingskapacitet. Och där hyresgästerna själva vill ha en annan förening bör de få det – lagen tillåter det redan. Ett monopol utan kapacitet är det sämsta av två världar.
Frågan i rubriken är alltså inte retorisk. Kan Hyresgästföreningen anses ha en reell förhandlingskapacitet i dag? Och är det rimligt att Sveriges hyresgäster betalar i snitt 180 kronor i förhandlingsersättning per år (1 320 kronor för medlemmar) för en tjänst som organisationen rimligen inte hinner utföra under en längre tid än tio minuter?
Haymanot Wachtmeister,
Juris doktor i civilrätt och grundare av H. Wac Legal & Business Partner