Klubbat: Göteborg skippar högstbjudande – tävlar på gestaltning

Bostadsbyggandet i Göteborg går trögt – och när landets näst största stad nu åter öppnar upp för tävling görs det inte på pris – utan på ”gestaltning, metod och erfarenhet”.
Något som får Johan Brisvall på Markanvisning.se att lyfta på ögonbrynen.

Bostadspolitik.se har tidigare rapporterat om det svala intresset för bostadsbyggande i Göteborg under årets första halva. 2021 var det annat ljud i skällan. Då var låga räntor fortfarande ett faktum och samtidigt som världen sakta men säkert återfick framtidstron efter Coronapandemin var det huggsexa bland bostadsutvecklarna för att få bygga i Göteborg.

I en markanvisningstävling till högstbjudande gällande cirka 140 bostäder i Fixfabrikens fjärde kvarter i Göteborg – inom fastigheten Kungsladugård 14:18 – vann Ekeblad Bostad tillsammans med Lejonstaden år 2021 efter att ha bjudit högst av 17 byggaktörer.

Budet på 20 500 kronor per kvadratmeter ljus BTA var klart högst:

• Ekeblad Bostad/Lejonstaden (bjöd 20 500kr/kvm ljus BTA)
• Nordr (bjöd 18 800 kr/kvm ljus BTA).
• Skanska (bjöd 18 005 kr/kvm ljus BTA).
• Kynningsrud (bjöd 17 610 kr/kvm ljus BTA).
• Magnolia Bostad (bjöd 17 528 kr/kvm ljus BTA).
• Balder (bjöd 17 501 kr/kvm ljus BTA).
• JM (bjöd 17 501 kr/kvm ljus BTA).
• Sverigehuset (bjöd 16 750 kr/kvm ljus BTA).
• OBOS (bjöd 16 450 kr/kvm ljus BTA).
• Wästbygg (bjöd 16 326 kr/kvm ljus BTA).
• RE Equity Fund (bjöd 15 802 kr/kvm ljus BTA).
• Ikano (bjöd 15 800 kr/kvm ljus BTA).
• Riksbyggen (bjöd 15 700 kr/kvm ljus BTA).
• Helm Properties AB (bjöd 15 510 kr/kvm ljus BTA).
• Botrygg (bjöd 15 000 kr/kvm ljus BTA).
• Peab (bjöd 13 200 kr/kvm ljus BTA).
• Sveaviken Bostad (bjöd 13 180 kr/kvm ljus BTA).
  Källa: Markanvisning.se

Men trots det stora intresset och de många buden har det i juni 2025 fortfarande inte byggts några lägenheter i det aktuella kvarteret. Redan 2022 återlämnades nämligen markanvisningen, mot bakgrund av att försäljningen gick trögt, då hade cirka en tredjedel av bostäderna sålts.

Redan när fastighetsnämnden 2022 beslutade om att inte förlänga markanvisningen med Ekeblad/Lejonstaden planerade staden att utlysa markanvisningen till högstbjudande igen. Men denna tävling har aldrig utannonserats utan det är först nu, i juni 2025, som ärendet tas upp på nytt. Och när det väl gör det så väljer staden alltså en annan väg: Nu ska intresserade bostadsbyggare inte tävla på pris, utan på gestaltning.

I ett tjänsteutlåtande som Bostadspolitik.se tagit del av skriver staden:
”Exploateringsförvaltningen föreslår att markanvisningen sker med ett jämförelseförfarande, där anbuden utvärderas på sina gestaltningsförslag. Markanvisningen ska därmed föreslås till den aktör vars anbud bedöms hålla högst kvalitet gällande gestaltning av kommande byggnation. Förvaltningen har sedan tidigare i uppdrag att annonsera markanvisning av fastigheten vid lämplig tidpunkt. Genom detta tjänsteutlåtande föreslås en förändring av markanvisningens av krav och kriterier eftersom det tidigare beslutet angav att markanvisningen skulle föreslås till den aktör som lämnar högsta pris”.

Detaljplanen för området har vunnit laga kraft och staden vill se bostäder i form av bostadsrätter eller äganderätter.
”Upplåtelseformen föreslås vara bostadsrätt eller äganderätt och prissättningen fastställs genom en marknadsmässig värdering inför markanvisningens annonsering”.

"Borde kunna tävla på både pris och gestaltning"
Johan Brisvall på Markanvisning.se tycker att det är anmärkningsvärt att Göteborgs Stad väljer att tävla på gestaltning och inte pris i detta fall.
– Ja, det tycker jag. Det rör sig om ett så attraktivt läge i Göteborg att staden borde kunna tävla på pris, eller åtminstone en kombination av pris och gestaltning. Jag ser ingen målkonflikt i det och det hade ökat transparensen, säger Johan Brisvall, vd på Markanvisning.se.

Det exploateringsförvaltningen nu föreslår är att markanvisningstävlingen avgörs utifrån en bedömning av gestaltningsförslag samt anbudslämnarens metod och erfarenhet. Priset kommer som sagt att vara fast, och säkerställas genom värdering som tas fram i samband med utlysningen av konkurrensutsättningen. Axel Peterson, handläggare på exploateringsförvaltningen, menar att just det centrala läget i området är en av anledningarna till att man väljer att tävla på gestaltning och kvalitet.
– Det aktuella kvarteret har en central placering mitt i Fixfabriksområdet och vi vill få ut så bra gestaltning som möjligt av detta kvarter. Då tror vi att det är lämpligt att intresserade aktörer kan konkurrera med gestaltning, säger han till Bostadspolitik.se och fortsätter:
– Vår bedömning är att anbuden om vi skulle konkurrerat på pris inte skulle bli nämnvärt högre än en marknadsvärdering.  Därför ser vi inte att det skulle innebära en nackdel för oss att gå ut på fast pris. Värderingen anger ett marknadsvärde och uppsidan av konkurrensen i markanvisningen får vi ut genom mervärden i form av en ökad kvalitet i gestaltning.

Staden vill kratta för kvick byggstart
Han tror även att ett fast pris kan leda till snabbare byggstart.
– För att göra en tydlig uppgift i markanvisningen är det även positivt sätta ett fast pris. Detta kommer vara marknadsmässigt och en värdering görs inför annonsering.
– Dessutom vi är angelägna att få en byggstart och då har vi gjort bedömningen att annonsera med fastställt pris ger en transparens och en förutsägbarhet som minimerar risken för förseningar, säger han.

Göteborgs stad markanvisade i början av 2020-talet i relativt hög utsträckning utifrån processer med just utvärdering på pris. Sedan konjunkturen vände, har det skett en förändring här, där kommunen vid konkurrensutsättningar oftare använder sig av fasta priser. Samtidigt har andelen bostäder som direktanvisats stigit under de senaste åren i staden, vilket enligt Markanvisning.se är en trend som också syns på nationell nivå i Sverige.

Ännu en återlämnad markanvisning i området
Även Serneke har återlämnat sin markanvisning i Fixfabriksområdet, för kvarter 2. Även denna tilldelades via en markanvisningstävling på pris år 2021, där Serneke vann med ett pris på 22 600 kr/kvm ljus BTA. Totalt deltog 17 aktörer, med prisanbud i spannet 22 600–16 151 kr/kvm ljus BTA. 2023 beslutade politiken om en ny utlysning av kvarter 2, där utvärderingen återigen skulle avgöras på högsta pris. Även denna process har likt den för kvarter 4 sedan dess inte utannonserats av Göteborgs Stad.

Vid måndagens sammanträde i exploateringsnämnden klubbades förvaltningens förslag om att ställa om jämförelseförfarandet gällande det fjärde kvarteret från pris till gestaltning, metod och erfarenhet, av en enhällig nämnd.

Om Sernekes tidigare markanvisning i kvarter 2 också kommer att säljas till fastpris återstår att se.

FAKTA: Markanvisningar i Göteborg de senaste fem åren
2025: Hittills har totalt 800 bostäder markanvisats, samtliga direktanvisningar (för jämförelse, Stockholm har hittills 2025 markanvisat 1 101 bostäder).
*Förvaltnings AB Framtiden har tilldelats tre direktanvisningar om totalt 800 bostäder: 200 i Högsbo, 200 i Backa och 400 i Angered.
*Göteborg har hittills i år bjudit in till en konkurrensutsättning, ett jämförelseförfarande för studentbostäder i Gamlestaden, som tidigare återlämnats av Magnolia. Där används ett fast pris, tidigare utlysning var en tävling på högsta pris.
*Exploateringsnämnden har även vid två tillfällen hittills bordlagt ett ärende gällande en markanvisningstävling på högsta pris, för hyresrätter i Utby.

2024: Totalt 550 markanvisade bostäder. 2 beslutade markanvisningar via öppen konkurrens för bostäder (totalt 350 bostäder). För jämförelse, Stockholms stad markanvisade 3 265 bostäder 2024.
*En utlysning hade fast pris (studentbostäder vid Tunnlandsgatan), och i den andra skulle priset avgöras av en senare värdering (bostäder Ängås Platå).

2023: Totalt 900 markanvisade bostäder. 2 beslutade markanvisningar via öppen konkurrens (totalt 230 bostäder). För jämförelse, Stockholms stad markanvisade 5 939 bostäder 2023.
*I båda utlysningarna var pris enda utvärderingskriterium (studentbostäder vid Guldhedsgatan och bostäder i Hjällbo Centrum).

2022: Totalt 779 markanvisade bostäder. 6 beslutade markanvisningar via öppen konkurrens (totalt 640 bostäder). För jämförelse, Stockholms stad markanvisade 4 379 bostäder 2022.
*I 5/6 utlysningar var priset enda utvärderingskriterium. Enda undantaget var en utlysning för studentbostäder vid Ambrosiusgatan i Gamlestaden. Där var i stället fokus på låg klimatpåverkan, energianvändning och återbruk.

2021: Totalt 1 158 markanvisade bostäder. 4 beslutade markanvisningar via öppen konkurrens (totalt 936 bostäder). För jämförelse, Stockholms stad markanvisade 10 414 bostäder 2021.
*I 3/4 utlysningar var pris enda utvärderingskriterium. Enda undantaget var en utlysning för småhus i Bergsjön vid Plutovägen som hade fast pris.
Källa: Markanvisning.se