Kommunalt godtycke: Här är branschens förslag på lösningar
Viten eller ekonomiska incitament åt båda håll? Minskade möjligheter för tolkning? Granskning uppifrån?
Vi har varit i kontakt med ett stort antal bostadsutvecklare i den här artikelserien. De är påfallande överens om problembilden – när det gäller lösningsförslag är det en mer splittrad bild som tecknas.
Sedan i onsdags har vi publicerat tre delar av artikelserien om kommunalt godtycke, som grundar sig på anonyma utsagor och case från svenska bostadsutvecklare – anonyma för att de tyvärr inte vågar uttala sig offentligt, av rädsla för att stöta sig med personer som just nu kanske sitter och granskar detaljerna i deras nästa projekt. Samtidigt som det är en mycket känslig fråga är det här en etablerad sanning som "alla" som sysslar med bostadsutveckling känner till. Lyssna gärna till Viktor Mandel i Veckans Aktuellt i torsdags.
De tidigare delarna:
1. "En av de största skandalerna i det här landet"
2. Miljonrullningen
3. ”Väljer bort kommuner med inkompetenta tjänstepersoner”
De tre första delarna har handlat mest om problembilden; processerna innan ett bostadsprojekt kan genomföras är alldeles för oförutsägbara, enskilda tjänstepersoners personliga tyckanden kan försena och till och med stoppa projekt, trots att planerna är helt i enlighet med gällande planer och regelverk. Oklarheterna kostar, både tid och pengar, och innebär en stor frustration i branschen.
Vad kan man då göra åt detta? Bolagens tankar spretar en hel del, men en tanke som flera har lagt fram är att det behövs viten åt båda håll. I dag kan bostadsutvecklaren bli ålagd att betala ett vite om åtaganden inte uppfylls. Samtidigt har kommunerna å sin sida inte motsvarande risk om de pausar eller lägger ner projekt.
– Allt ansvar ligger på byggherrarna. Vi riskerar viten om vårt jobb går för långsamt. Det borde gå att avtala åt båda hållen. Vi tar på oss att bygga inom en viss tid annars blir det viten. Men då borde också kommunen åta sig att betala ett vite eller ersätta oss för våra extrakostnader om deras arbete går för långsamt, säger en företrädare.
I del 2 skrev vi om en händelse där en detaljplan blivit så försenad så ett val hunnit emellan och med en ny ledning stoppades projektet – 16 nedlagda miljoner gick upp i rök för det företaget. Även det bolaget är inne på att riskfördelningen behöver ändras:
– Att politiker förstår vilka förutsättningar som behövs är avgörande för ett fortsatt bostadsbyggande. Översiktsplaner och påbörjade detaljplaner måste få långsiktiga förutsättningar. Väljer kommunerna att ensidigt avbryta detaljplaner så bör de åtminstone ha en återbetalningsskyldighet för nedlagda plankostnader.
Mer aktörsdrivna planer
En vd för ett mellanstort fastighetsbolag är inne på mer aktörsdrivna planer – alternativt en form av tak på avgifterna
– Kommunalt planmonopol innebär inte att kommunen måste vara den som handlägger planerna. Låt oss byggaktörer själva driva planerna med hjälp av plankonsulter. Beslut om start-PM, samråd, granskning och antagande kan fortsatt ske av de politiska nämnderna. Det skulle leda till snabbare och mer kostnadseffektiva planprocesser. Ramarna för projektet så som våningsantal och ungefärligt fotavtryck kan slås fast i start-PM.
– För det fallet kommunen själva ska handlägga planen så bör en maxtaxa införas som är knuten till den BTA som tillskapas. Man skulle kunna ha tre olika nivåer på komplexitet i projekten där högre komplexitet innebär en högre plantaxa. Detta skulle sätta en ekonomisk press på kommunerna att rationalisera och effektivisera sina processer. I dag skickas alla kostnader vidare till byggaktören – det behövs ekonomiska incitament för att kommunen ska jobba effektivare.
Samma hur borde innebära samma bedömningar
Flera bolag är inne på problematiken med att samma hustyper bedöms olika i olika kommuner, och har idéer om att det här borde lösas högre upp.
– På nationell nivå behöver man arbeta med att minska möjligheterna till tolkningsutrymme och variation på kommunnivå. Regler bör tillämpas lika över kommungränser. Likaså behövs effektivare lantmäteriförrättningar och en tydligare ansvarsfördelning mellan kommun och länsstyrelse. Alla oklarheter driver tid och kostnad, säger en företrädare, och fortsätter:
– Kommunerna behöver säkerställa rätt kompetens hos handläggare och planläggare och undanröja problematiken med att olika handläggare gör olika tolkningar så att bland annat bygglov försenas och fördyras. Det finns också ett stort utrymme för användande av digitala verktyg och gemensamma system inom och mellan kommunerna, projekten och aktörerna för att effektivisera processen.
Ett annat bolag menar att ”standardhus” borde kunna få bygglov via certifierade byggföretag och där till exempel Boverket skulle kunna ha en kontrollfunktion.
– När vi anlitar en TIL-certifierad (Boverkets certifiering för tillgänglighet) person som lämnar ett utlåtande på en bygglovsansökan som entydigt säger att vi uppfyller myndighetskraven och där sedan den enskilda kommunen ändå granskar tillgängligheten i detalj utifrån sin bygglovsavdelnings “tyckanden” eller principer och de anser att vi ska ändra på våra utformning på husen eller komplettera med ditten och datten – då skulle staten, kanske Boverket, behöva rycka in.
En vd är inne på att länsstyrelserna skulle kunna få en kontrollerande roll.
– Kommunen har en väldigt stark maktställning i dag, de kan lätt avsluta arbetet med planer eller aldrig påbörja planer om de tycker att fastighetsägaren är krånglig. Länsstyrelsen borde granska planer och planprocesser för att bevaka att inte oskäliga krav läggs in.
Mer detaljerade detaljplaner?
Några bolag menar att mer detaljerade detaljplaner hade kunnat underlätta eller i alla fall gjort processen mer förutsägbar:
– Många kommuner vill inte styra detaljplanerna mer, de säger att det är för att det ska finnas flexibilitet. Men känslan är att den flexibiliteten enbart är till för kommunens tjänstepersoners personliga tyckanden.
– Men vet man mer exakt vad som förväntas på den här platsen så har man en möjlighet att välja innan man köper marken. I många fall spelar det i dag ingen roll att man håller sig till detaljplanen till punkt och pricka för någon har allt som oftast en egen tolkning eller tyckande. Antalet våningar är en sak som ofta kommer upp. Det står en tillåten höjd i detaljplanen och med den höjden får man in X antal våningar men då har man en eller flera tjänstemän som inte tänkt sig så många våningar på den platsen. Det kan så klart kan omkullkasta en kalkyl fullständigt.
Kommunalt godtycke: Case från verkligheten
”Planhandläggaren – som för övrigt inte har någon arkitektutbildning – kräver specifika fasadmaterial på en plats där det inte finns något historiskt skäl att använda just detta material då det inte finns någon intilliggande bebyggelse som har det materialet.”
”Inom en detaljplan för bostadsändamål medger inte kommunen bygglov trots att bygglovet inte avviker från detaljplanen. För bygglovet tas istället ett anståndsbeslut vilket enligt lag ska beviljas inom två år om inte detaljplanen för området har ändrats under denna tid. Inget arbete med detaljplanen påbörjas. Resultat: Endast att bygglovet försenas i två år.”
”Kommun i Stockholmsområdet. Vi har undertecknat ett avtal om att vi ska erlägga kostnad till det kommunala VA-bolaget enligt gällande taxa. Från signat avtal till genomförande ändras principerna i VA-taxan (beslutat i nämnd), vilket gör VA-anslutningarna fullkomligt orimligt dyra, nästan tre gånger så dyra som i utgångsläget. Det är alltså inte en procentuell höjning av taxan utan en principiell förändring i hur VA-anslutningar ska debiteras. Det leder till slut till en förlikningslösning.”
”En kommun i Stockholmsområdet. En detaljplan som inte beskriver kvalitet och ambition, men väl utseende i illustrationer, där en kommunal tjänsteperson i bygglovsprocessen kräver ambitionsnivå och processer som inte finns beskrivna i detaljplanen eller i andra avtal eller dokument. Det här verkar inte gälla andra kvarter i området, vilket leder till en märklig och ”orättvis” behandling. Personen beskriver mycket i svepande i subjektiva formuleringar: Det är helt enkelt ”fult”. På organisatorisk nivå saknas ansvar för de kompromisser av PBL-krav som tjänstepersonens åsikter medför. Det blir stora svårigheter att förstå vem som fattar beslut och bevekelsegrunderna för dem. Resultatet blir en segdragen process, där mycket tid lagts på att förstå och förklara utgångspunkterna för vår utformning.”
”I en detaljplan slutade planhandläggaren och projektet fick inte en ny tilldelad förrän två år senare.”
”Krav på parkeringslösning i kommunalt P-hus till en hög kostnad istället för garage under byggnaden.”
”En kommun i Stockholmsområdet inför ett så kallat skönhetsråd. Skönhetsrådet sätter upp krav för att bygglov ska beviljas på ett sätt som kommunen inte har rätt till. Till exempel bestäms plötsligt att husen ska ha särskilda takkupor, något som inte fanns med för att leva upp till kraven i detaljplanen. Skönhetsrådet anser också att socklarna i granit som ursprungligen var en meter höga ska vara upp mot tre meter höga. Självklart driver Skönhetsrådets krav kostnader i projektet, helt godtyckligt.”
”Krav på parkering under jord trots att all omkringliggande bebyggelse har markparkering och tomtens förutsättningar gör det extremt kostsamt att lösa parkeringen under jord. Detta i ett område där betalningsviljan för de nya bostäderna är svag.”
”Bevarandekrav på befintlig bebyggelse som inte har ett kulturhistoriskt värde men de kommunala tjänstepersonerna tycker det är ”fint””.
”Höga krav på cykelparkering vilket leder till att vi får bygga stora cykelrum som i verkligheten knappt är halvfulla.”
