Björn Lundén: Lind har rätt om BRF:er – men fel om samfälligheter

DEBATT | Björn Lundén har läst Hans Linds debattartikel om redovisning i föreningar och har starka invändningar mot det Lind skriver om samfällighetsföreningar.

Jag har läst Hans Linds debattartikel på Bostadspolitik.se. Det är framför allt hans resonemang om redovisning i samfällighetsföreningar som intresserar mig, eftersom redovisningen i dessa föreningar skiljer sig från all annan föreningsredovisning.

Det grundläggande problemet är att gemensamhetsanläggningarna inte tillhör samfällighetsföreningen, utan delägarfastigheterna. De ska därför inte tas upp som tillgångar i föreningens balansräkning.

Om samfällighetsföreningen har tagit banklån för att finansiera uppförandet av en gemensamhetsanläggning – till exempel ett garage, ett vattenverk eller en värmecentral – ska däremot låneskulden redovisas i balansräkningen. Effekten kan bli ett eget kapital som är kraftigt negativt.

Begreppet eget kapital i en samfällighetsförening är därför i praktiken meningslöst. Det är bara att konstatera.

Tillgångarna tillhör delägarfastigheterna

Hans Lind har alltså fel när han skriver att hans samfällighetsförening har betydande tillgångar i form av avloppsledningar och en nyrenoverad värmecentral. Däremot är han inne på rätt spår när han konstaterar att detta inte är tillgångar som kan säljas för att få in pengar, på samma sätt som ett fastighetsbolag kan sälja en fastighet.

Tillgångarna tillhör delägarfastigheterna och är redan inprisade i köpeskillingen när en fastighet överlåts till en ny ägare.

Samma problematik finns i resultaträkningen. Det största inflödet av pengar i en samfällighetsförening är uttaxeringen från delägarna. Detta är strängt taget ingen intäkt, utan bör snarare betraktas som ett kapitaltillskott för att täcka föreningens utgifter för gemensamhetsanläggningen enligt anläggningsbeslutet.

Men så djärvt bokför inte en redovisningskonsult som har skolats i BAS-kontoplanens logik.

När det gäller bostadsrättsföreningar delar jag däremot Hans Linds uppfattning: Kassaflödet är betydligt viktigare än resultatet.

I resultaträkningen ingår avskrivningar på byggnaden – poster som inte motsvarar några faktiska utbetalningar.

Det är också skälet till att vi i vårt analysverktyg Polletten använder kassaflöde per kvadratmeter som ett av sex centrala mätvärden. Det ger en tydlig bild av bostadsrättsföreningens motståndskraft mot höjda månadsavgifter.

Björn Lundén
Företagsrådgivare och diplomerad redovisningskonsult