Martin Grander, Bo Bengtsson: Marknadshyror i nyproduktionen – och i beståndet?

DEBATT | Ett införande av fri hyressättning i nyproduktion kommer att sprida sig till det befintliga beståndet, menar bostadsforskarna Bo Bengtsson och Martin Grander.

Frågan om fri hyressättning i nyproduktionen har åter kommit på dagordningen och diskuteras inte minst på Bostadspolitik.se av redaktörerna Kent Persson och Lennart Weiss.

Läser man dem får man intrycket att det redan finns ett färdigt och genomarbetat förslag i form av SOU 2021:50, som det bara är att sätta i sjön. De avfärdar, eller ignorerar, samtidigt den kritiska frågan om marknadshyror i nyproduktionen skulle kunna spridas till det övriga beståndet.

I själva verket var kritiken betydande både mot utredningens förslag och mot de snäva direktiven som dikterades av januariöverenskommelsen mellan S, MP, C och L – om någon minns den i dag. Eftersom utredningen drogs tillbaka innan remisstiden gått ut har förslagen inte heller fått den breda och allsidiga genomlysning av myndigheter, organisationer och forskning som alltjämt är en styrka med det svenska utredningsväsendet.

Vi pekar också på tre olika mekanismer som kan förväntas leda till att utredningens förslag om fri hyressättning får en spridning även till det befintliga beståndet

I vår bok Bostadsfrågan som politik och intressekamp som utkom förra året (och som recenserades av Hans Lind på Bostadspolitik.se) har vi bland annat genomfört en granskning av SOU 2021:50 och pekar på en rad problem med förslagen, bland annat försämrat reellt besittningsskydd och ökad risk för en uppåtgående ”hyresspiral” vid bostadsbrist. Vi pekar också på tre olika mekanismer som kan förväntas leda till att utredningens förslag om fri hyressättning får en spridning även till det befintliga beståndet. Vi betecknar dem som mognadsmekanismen, marknadsmekanismen och den politiska mekanismen.

Över tid kommer därför den andel av hyresmarknaden som omfattas av det nya systemet att växa, i princip oberoende av utvecklingen i övrigt

Mognadsmekanismen betyder helt enkelt att den nyproduktion som inledningsvis omfattas av utredningens förslag med tiden per automatik kommer att övergå till att bli en del av det befintliga beståndet, där hyresförändringar baseras på index i kombination med bedömningar av ”ändrade förhållanden” som påverkar attraktionskraft och efterfrågan, alltså marknadsutvecklingen. Över tid kommer därför den andel av hyresmarknaden som omfattas av det nya systemet att växa, i princip oberoende av utvecklingen i övrigt. Det var en motsvarande mognadsmekanism som låg bakom utvecklingen via nyproduktionen av allmännyttan under 1960- och 1970-talen från några enstaka procent till över hälften av hyresbeståndet.

Här kan vi inte dra lärdomar från andra länders hyresreformer

Med marknadsmekanismen menar vi att mycket talar för att en mer marknadsinriktad hyressättning i nyproduktionen, successivt förstärkt av mognadsmekanismen, också skulle få en inverkan på hyresbeståndet i stort via en marknad med informationsövertag för hyresvärdarna. Här kan vi inte dra lärdomar från andra länders hyresreformer, eftersom det där genomgående har rört sig om övergångar till marknadshyror från offentligt reglerade hyror, och inte som fallet skulle vara i Sverige från hyror satta i kollektiva förhandlingar.

I efterhand framhöll justitieminister Morgan Johansson (S) att denna punkt i överenskommelsen skulle ses som en eftergift för att i stället kunna behålla det numera avvecklade investeringsbidraget till nyproduktion av hyresrätter

Den politiska mekanismen innebär att politiska beslut kan komma att fattas som, avsiktligt eller oavsiktligt, ändrar förutsättningarna för det samlade hyrespolitiska systemet. Den politiska mekanismen illustreras redan av punkt 44 i januariöverenskommelsen om ”fri hyressättning vid nybyggnation”. I efterhand framhöll justitieminister Morgan Johansson (S) att denna punkt i överenskommelsen skulle ses som en eftergift för att i stället kunna behålla det numera avvecklade investeringsbidraget till nyproduktion av hyresrätter. Det skulle alltså ha rört sig om politisk kohandel där den ena parten går med på motpartens ståndpunkt i en fråga för att i gengäld få igenom sin egen ståndpunkt i en annan fråga. Om hyressättningssystemet skulle undergrävas via mognads- och marknadsmekanismerna är det inte osannolikt att politiker som i princip är för dagens system ändå skulle vara öppna för att byta bort det i någon framtida kohandel.

Dessa tre mekanismer betyder sammantaget en hög sannolikhet för spridning av marknadshyror till det övriga beståndet. Utredningen berörde inte möjligheten av en sådan spridning eller övriga effekter på hyresmarknaden i stort, men enligt vår uppfattning talar alltså det mesta för att utredningens förslag – eller liknande förändringar – på sikt via de tre mekanismerna skulle leda till just en sådan spridning.

Däremot borde det bekymra både dem som är skeptiska till marknadshyror och dem som vill ha marknadshyror enbart i nyproduktionen

För den som vill se utredningens förslag som ett första steg mot marknadshyror generellt är detta naturligtvis inget problem utan bara en fördel. Däremot borde det bekymra både dem som är skeptiska till marknadshyror och dem som vill ha marknadshyror enbart i nyproduktionen. Och dessa båda grupper tillsammans tycks i dag utgöra en klar majoritet av Sveriges riksdag.

Bo Bengtsson, seniorprofessor i statskunskap vid Uppsala universitet
Martin Grander, biträdande lektor i urbana studier vid Malmö universitet