MÖD stoppar bostäder i Varberg – jordbruksmark får inte bebyggas

Mark- och miljööverdomstolen upphäver en detaljplan för cirka 30 bostäder i Kärradal i Varbergs kommun. Orsaken är att delar av området utgör brukningsvärd jordbruksmark.
Trots att bostadsbyggandet bedöms vara ett väsentligt samhällsintresse slår domstolen fast att kommunen måste visa att bostäderna inte kan byggas någon annanstans – något Varberg inte har lyckats med.

Det var i december 2024 som kommunfullmäktige i Varberg antog detaljplanen för bostäder och centrumverksamhet i Kärradal, norr om Varberg. Planen skulle möjliggöra omkring 30 bostäder samt en mindre yta för centrumverksamhet.

Planområdet omfattar knappt 9 500 kvadratmeter, varav cirka 2 600 kvadratmeter utgör jordbruksmark. Kommunen har argumenterat för att marken har ett begränsat brukningsvärde eftersom den är liten, fragmenterad och avskild från större sammanhängande jordbruksområden.

I sitt yttrande till Mark- och miljööverdomstolen, MÖD, framhöll kommunen:
"Marken kan möjligen anses vara brukningsvärd, men det är kommunens uppfattning att brukningsvärdet är lågt."

Men MÖD gör en annan bedömning. I en dom den 14 oktober slår domstolen fast att jordbruksmarken är "brukningsvärd" och därmed omfattas av miljöbalkens särskilda skydd.

Samtidigt konstaterar MÖD att den planerade bebyggelsen tillgodoser ett väsentligt samhällsintresse. Det räcker emellertid inte för att bostäderna ska få byggas på den aktuella marken.

Måste visa att bostäderna inte kan byggas någon annanstans
Enligt 3 kap. 4 § miljöbalken får brukningsvärd jordbruksmark tas i anspråk för bebyggelse endast om det behövs för att tillgodose väsentliga samhällsintressen och behovet inte kan tillgodoses på ett från allmän synpunkt tillfredsställande sätt genom att annan mark används.

Den avgörande frågan är därför inte om bostäderna behövs, utan om kommunen har visat att behovet inte kan tillgodoses på annan mark. MÖD framhåller att det krävs en konkret utredning av alternativa lokaliseringar. Alternativen ska vara tekniskt och funktionellt lämpliga samt ekonomiskt rimliga.

Domstolen skriver:
"För att få bebygga brukningsvärd jordbruksmark krävs det alltså konkret utredning som visar att det aktuella behovet inte kan tillgodoses på ett tillfredsställande sätt på annan mark."

I det aktuella fallet anser domstolen att underlaget inte uppfyller kraven.

Kommunens tidigare översiktsplan från 2010 och den fördjupade översiktsplanen för Norra kusten från 2017 hade båda förklarats inaktuella. Ingen av dem innehöll någon redovisning som visade att det saknades alternativa platser där jordbruksmark inte behövde tas i anspråk.

Inte heller detaljplanen eller den särskilda lokaliseringsstudien innehöll enligt domstolen en tillräcklig redovisning.

Kommunen: Ett väsentligt samhällsintresse
Varbergs kommun har framhållit att möjligheterna till ny bebyggelse längs den norra kusten är begränsade. Området påverkas av flera riksintressen, bland annat för naturvård, friluftsliv och kustmiljö. Även Västkustbanan och E6 innebär begränsningar genom buller och risker.

Kommunen har också pekat på att den aktuella platsen ligger i anslutning till befintlig bebyggelse, infrastruktur och kollektivtrafik.
"Projektet utgör i sin helhet ett väsentligt samhällsintresse då det bidrar till ett levande kustområde, en levande landsbygd, bidrar till bostadsförsörjningen och säkerställer att befintliga strukturer inom sammanhållen bebyggelse nyttjas", anförde kommunen.

De klagande hade en annan uppfattning. De ifrågasatte bland annat kommunens beskrivning av jordbruksmarken som liten och fragmenterad och hävdade att den i praktiken ingår i ett större sammanhängande jordbrukslandskap.
"Markens hävd över tid, faktiska brukning och funktion i ett större brukningssystem talar för att marken ska bedömas som brukningsvärd jordbruksmark", anförde de.

MÖD går på de klagandes linje när det gäller markens brukningsvärde, men det avgörande för utgången är att kommunen inte har visat varför andra lokaliseringar inte skulle kunna tillgodose bostadsbehovet.

Domstolen konstaterar att kommunen först under processen i MÖD närmare redovisade varför jordbruksmarken ansågs behöva tas i anspråk. Även den redovisningen bedöms vara alltför översiktlig.
"Kommunen har inte i tillräcklig utsträckning redogjort för vilka konkreta alternativ som har övervägts och varför dessa alternativ har uteslutits."

MÖD konstaterar dessutom att Varbergs kommun antog en ny översiktsplan den 29 juni 2026, som ännu inte hade fått laga kraft vid tidpunkten för domen. Inte heller den ger tillräckligt stöd för kommunens argumentation.
"Inte heller den nya översiktsplanen ger stöd för att den brukningsvärda jordbruksmarken inom planområdet måste tas i anspråk för bebyggelse", skriver domstolen.

MÖD slutsats är att kommunens utredning inte ger stöd för att det är nödvändigt att ta jordbruksmarken i anspråk. Beslutet att anta detaljplanen strider därför mot miljöbalken och ska upphävas.

Ändrar tidigare dom
Avgörandet innebär att MÖD går emot mark- och miljödomstolen i Vänersborg, som i augusti 2025 avslog överklagandet av detaljplanen.

Den lägre instansen godtog kommunens bedömning av jordbruksmarken och fann inte skäl att upphäva planen.

MÖD gör inte heller någon annan bedömning än underinstansen när det gäller dagvattenhantering, natur- och kulturvärden, trafiksäkerhet eller huvudmannaskapet för en gång- och cykelväg. Det är alltså frågan om jordbruksmarken och bristerna i kommunens lokaliseringsutredning som blir avgörande.

Domen innebär inte något generellt förbud mot att bygga bostäder på jordbruksmark. Däremot tydliggör den vilka krav som ställs på kommunerna för att kunna visa att sådan mark behöver tas i anspråk.

Domen kan inte överklagas.

Fler målkonflikter kring byggbar mark
Domen aktualiserar frågan om hur kommunerna ska kunna tillgodose behovet av nya bostäder samtidigt som olika skyddsintressen begränsar tillgången till byggbar mark. I Varberg hänvisar kommunen själv till riksintressen och begränsningar kopplade till bland annat E6 och Västkustbanan som skäl till att alternativa platser för bostadsbyggande är svåra att hitta.

Bostadspolitik.se har tidigare uppmärksammat problematiken kring riksintressena, bland annat i ett avsnitt av Bopolpodden med ekonomihistorikern Jan Jörnmark. Han har kritiserat hur riksintressen, planregler och miljöprövningar enligt honom bidrar till att göra bostadsbyggandet långsamt, dyrt och oförutsägbart.

Vi har även rapporterat om farhågor för att EU:s naturrestaureringsförordning ska försvåra bostadsbyggandet i 151 svenska kommuner genom kraven på att urbana grönytor inte får minska fram till 2030.

Det handlar om olika regelverk och skyddsintressen, men frågorna illustrerar samma övergripande målkonflikt mellan bostadsbyggande och skyddet av mark. I Varberg har den konflikten nu fått en konkret konsekvens: En detaljplan för ett trettiotal bostäder har upphävts eftersom kommunen inte har kunnat visa att det är nödvändigt att bygga på jordbruksmarken.

Läs mer om Varbergsdomen på Lagen.nu här.