Therese Nerlund: När blev systemet viktigare än en rättvis bostadsmarknad?

LEDARE | Dagens hyressättningssystem försvaras ofta som en garant för rättvisa och trygghet.
Men i praktiken gynnar det dem som redan är etablerade på bostadsmarknaden, medan unga och hushåll med lägre inkomster hänvisas till dyrare nyproduktion.
Om vi menar allvar med att fler ska kunna bo, arbeta och bilda familj i växande städer behöver hyressättningen diskuteras utifrån resultat – inte symbolik.

Bostadspolitiken brukar sällan dominera valrörelserna. Inte heller denna gång. Ändå finns bostadsfrågan där, som en underliggande förutsättning för flera av de frågor som faktiskt står i centrum: demografin, välfärdens framtid, en fungerande arbetsmarknad och ungas möjlighet att forma sina liv.

Men frågan är om ett system som växte fram för att lösa efterkrigstidens bostadsproblem är tillräckligt träffsäkert för dagens bostadsmarknad?

Hyresgästföreningen lyfte nyligen hur bostadssituationen påverkar ungas vilja att bilda familj. Nästan var femte person mellan 18 och 29 år uppger att de under de senaste två åren har avstått från eller skjutit upp familjebildning på grund av bostadsbristen. År 2022 var motsvarande siffra fyra procent. Samtidigt visar tidigare forskning att bostaden framför allt påverkar beslutet att få fler barn, snarare än det första barnet. Oavsett vilket pekar utvecklingen på något grundläggande: När människor inte kan hitta en bostad som passar deras behov påverkas inte bara individens livsval, utan också samhällets långsiktiga utveckling.

Vad ska dagens system egentligen uppnå?
Dagens hyressystem har sina rötter i den bostadspolitik som formades under 1940-talet, i en tid präglad av trångboddhet, låg bostadsstandard och stora sociala skillnader. Ambitionen var hög och i grunden modern: hela befolkningen skulle ha tillgång till goda bostäder, inte bara de med störst betalningsförmåga. Bostadspolitiken skulle vara generell, inte behovsprövad. Den skulle höja standarden, motverka klasskillnader, underlätta familjebildning och ge hushållen trygghet i boendet. Men frågan är om ett system som växte fram för att lösa efterkrigstidens bostadsproblem är tillräckligt träffsäkert för dagens bostadsmarknad? Levererar det fortfarande rimliga bostäder till många – eller har det i praktiken kommit att stänga ute dem som den skulle skydda?

Vem är den billiga hyresrätten till för?
Problemet är att systemet i praktiken inte alltid gynnar dem med störst behov. Newsecs rapport som presenterades i Almedalen, visar tydligt jämförelsen mellan hyresrätter på Östermalm och i Barkarbystaden. På Östermalm bor äldre hushåll med högre inkomster i billiga hyresrätter. Snittåldern är 60 år och medelinkomsten ligger runt en miljon kronor per år. I Barkarbystaden bor yngre hushåll med lägre inkomster, men till betydligt högre hyror. Där är snittåldern 30 år och inkomsten ungefär hälften av den på Östermalm. Enligt rapporteringen är genomsnittshyran för en 50 kvadratmeter stor lägenhet omkring 7 875 kronor i månaden på Östermalm, jämfört med 12 375 kronor i Barkarbystaden. I den nyaste nyproduktionen är hyran ännu högre.

Den som varit inne på bostadsmarknaden länge har ofta längst kötid, högre inkomster och har i många fall dessutom kunnat bygga upp ett kapital genom ägt boende. Den som är ung och ny på bostadsmarknaden eller saknar lång kötid hänvisas i stället till det dyraste beståndet. Frågan blir därför: Är rättvisa att alla får stå i samma kö, eller att bostäder faktiskt når dem som behöver dem?

När hyresrätten blir olönsam försvinner den
Att höja hyrorna i attraktiva lägen gör inte i sig bostadsmarknaden mer rättvis. Men att låtsas att dagens ordning skyddar de mest utsatta gör inte heller problemet mindre. Ett vanligt motargument är att högre hyror i innerstaden inte skulle göra det lättare för fler med små marginaler att få en bostad. Det är sant i ett snävt perspektiv. Men det missar den större frågan: om det över tid blir olönsamt och för riskfyllt att äga, förvalta och bygga hyresrätter i attraktiva lägen minskar också beståndet.

Vill vi ha hyresrätter kvar i innerstad och närförort behöver det därför finnas rimliga förutsättningar att långsiktigt förvalta dem

Enligt Länsstyrelsens analyser och bostadsstatistik har hyresrättens andel i Stockholms län minskat kraftigt sedan 1990-talet. Från 60 till 35 procent på 35 år. Går utvecklingen i samma takt är det inte många hyresrätter kvar i innerstaden inom min livstid. När hyresnivåerna inte följer kostnadsutvecklingen, samtidigt som taxor, drift och finansiering blir dyrare, urholkas affären. Då blir ombildning till bostadsrätt ett rationellt alternativ för många fastighetsägare, särskilt där skillnaden i värde mellan hyresrätt och bostadsrätt är som störst. Historiskt har det framför allt handlat om ombildningar i innerstaden och närförorter med höga bostadsrättspriser.

Vill vi ha hyresrätter kvar i innerstad och närförort behöver det därför finnas rimliga förutsättningar att långsiktigt förvalta dem. Annars riskerar vi att försvara ett system som på pappret ska värna hyresrätten, men som i praktiken bidrar till att den trängs undan där efterfrågan är som störst.

Presumtionshyrorna löste ett problem – men inte dagens
När presumtionshyressystemet infördes 2006 var syftet att göra nyproduktion av hyresrätter möjlig. Under 1990-talet och början av 2000-talet blev det tydligt att bruksvärdessystemet inte räckte för att bära de kostnader som nyproduktionen krävde. Byggkostnaderna steg samtidigt som hyrorna i det befintliga beståndet låg betydligt lägre. Utan en modell som gav möjlighet till högre hyra i nyproduktion blev många projekt omöjliga att räkna hem.

Det innebär att enligt förhandlingsmodellen så får man högre hyra där det är mindre attraktivt att bo

Presumtionshyrorna har bidragit till att många nya hyresrätter kunnat byggas. Men dagens situation visar att systemet inte längre räcker. Efter kraftiga kostnadsökningar för byggande, material, räntor och drift har kalkylerna åter blivit svåra. Samtidigt är problemet inte bara om det går att bygga, utan om människor har råd att efterfråga det som byggs. Behovet av bostäder finns, men nyproduktionen blir ofta för dyr för stora grupper. Och det ironiska är att ju längre från centrum man bygger desto större risk är det och i hyresförhandlingen får du ett påslag för den risken. Det innebär att enligt förhandlingsmodellen så får man högre hyra där det är mindre attraktivt att bo.

Vägen framåt
En väg framåt för att öka bostadsbyggandet kan vara att sänka produktionskostnaderna, exempelvis genom att se över möjligheten att göra momsen avdragbar eller sänka den. En annan är att utveckla hyressättningen så att den bättre speglar både kostnader och läge. I dag premierar inget av systemen fullt ut byggande där människor faktiskt vill bo. Lägesfaktorn får för liten betydelse, trots att den är central för hur människor värderar sin bostad. Malmö har gått längre med systematisk hyressättning där läget spelar större roll, och frågan är om fler orter behöver pröva liknande modeller. Om det saknas politisk majoritet för en bred översyn av hyressystemet behöver fokus i stället ligga på vilka justeringar som faktiskt kan förbättra både bruksvärdes- och presumtionshyressystemet här och nu.

Rättvisa måste mätas i resultat
Nu när vi har ett valresultat borde bostadspolitiken börja i frågan hur hjälper vi dem som har behoven. Vilka reala problem som finns och hur bostadspolitiken faktiskt kan bidra. Är det rättvist att äldre och mer resursstarka hushåll kan bo billigt i de mest attraktiva lägena, medan unga och hushåll med lägre inkomster hänvisas till dyrare nyproduktion långt från innerstaden? Är det rättvist att ett system som säger sig skydda hyresrätten samtidigt kan bidra till att hyresrätter ombildas och försvinner?

Frågan är om vi vill ha ett system som bevarar bilden av rättvisa – eller ett system som faktiskt bidrar till en bostadsmarknad där fler kan bo, arbeta, bilda familj och leva sina liv

Om vi menar allvar med att Stockholm och andra växande städer ska fungera för fler än dem som redan är etablerade behöver hyressättningen diskuteras utifrån resultat, inte symbolik. Ett rättvist system måste både ge människor trygghet och skapa förutsättningar för fler hyresrätter där de behövs. Det måste göra det möjligt att bygga nytt där människor vill bo, förvalta långsiktigt och använda det befintliga beståndet bättre.

Den avgörande frågan är därför inte om hyrorna ska vara höga eller låga. Frågan är om vi vill ha ett system som bevarar bilden av rättvisa – eller ett system som faktiskt bidrar till en bostadsmarknad där fler kan bo, arbeta, bilda familj och leva sina liv.

Therese Nerlund
Mark- och exploateringschef och bostadspolitisk expert, Wallenstam, som är en av Bostadspolitik.se:s delägare