Peter Wallmark: När bostäderna behövs måste fler våga dela risken
DEBATT | När bostäder behövs men kalkylen inte går ihop kan lösningen vara att fler delar på risken.
Boden visar hur kommun, industri, fastighetsägare, finansiering och andra aktörer tillsammans kan få projekt att bli möjliga, menar Peter Wallmark.
Det går att ha bostadsbrist, nya jobb och människor som behöver någonstans att bo – och ändå inte få en enda ny bostad byggd. Det låter motsägelsefullt, men på många tillväxtorter är det precis så problemet ser ut.
Behovet finns. Marken kan finnas. Detaljplanen kan vara klar. Företag behöver rekrytera och kommunen vill växa. Ändå går kalkylen inte ihop.
Problemet är risk.
Den som bygger bostäder investerar stora summor långt innan det går att veta exakt hur många människor som kommer att flytta in, vilka hyror marknaden klarar eller hur en stor industrietablering utvecklas.
I en stor och etablerad bostadsmarknad kan den risken vara hanterbar. På en mindre ort där tusentals nya arbetstillfällen väntas på kort tid kan situationen vara en annan. Boden är ett intressant exempel.
På Tjärnbacken planeras sammanlagt 180 hyreslägenheter. I den första etappen ska 89 byggas. Lindbäcks ska äga bostäderna, Norrlandsfonden bidrar med kompletterande finansiering och Bodens kommun, Riksförsvarsbostäder och Stegra är med och minskar vakansrisken genom åtaganden kring delar av uthyrningen.
Det intressanta är inte bara att bostäderna byggs utan varför de kan byggas. Ingen av aktörerna behöver ensam bära hela risken.
Fastighetsägaren investerar och äger bostäderna. Finansieringen kompletteras där den vanliga bankfinansieringen inte räcker. Kommunen har ett intresse av att nya invånare kan bosätta sig på orten. Industrin behöver bostäder för människor som ska arbeta där. Försvaret behöver bostäder för sin personal.
Om flera aktörer är beroende av att bostäder byggs behöver inte hela risken hamna hos en enda av dem
Alla har alltså olika skäl att vilja att bostäderna kommer till och alla bidrar på olika sätt. Det är egentligen en ganska enkel tanke. Om flera aktörer är beroende av att bostäder byggs behöver inte hela risken hamna hos en enda av dem.
Norrlandsfonden Bostadsfinansiering arbetar just med sådana marknadskompletterande topplån. Tanken är att komplettera bankens och byggherrens finansiering i kommuner där bostadsbehovet är stort men där marknadens villkor gör att projekt annars riskerar att inte genomföras. Modellen kan numera användas i omställnings- och tillväxtkommuner i hela landet.
Det betyder inte att varje bostadsprojekt som har svårt att få finansiering automatiskt borde genomföras.
Det måste fortfarande finnas ett verkligt och långsiktigt bostadsbehov. Projekten måste hålla ekonomiskt, tekniskt och socialt. Det finns också en risk med att bygga för prognoser som senare visar sig vara för optimistiska.
Skellefteå har visat hur snabbt förutsättningarna kan förändras. Men just därför blir frågan om riskfördelning så viktig.
Alternativet kan inte vara att kommunen ensam tar stora ekonomiska risker. Det kan inte heller vara att ett privat fastighetsbolag förväntas bygga bostäder på spekulation därför att staten eller industrin räknar med tusentals nya arbetstillfällen. Staten kan inte heller garantera varje investering.
Därför behövs modeller där risken delas mellan flera av de aktörer som både påverkar utvecklingen och har något att vinna på att den lyckas.
Vilka aktörer som behöver dela på risken kommer däremot att se olika ut från plats till plats. I Boden är kommunen, industrin, Försvaret, fastighetsägaren och en kompletterande finansieringsaktör centrala. På andra orter kan sammansättningen vara en annan.
Det viktiga är därför inte att kopiera Bodenmodellen i detalj, utan att utgå från samma princip: de aktörer som är beroende av att bostäder kommer till bör också kunna bidra till att göra byggandet möjligt.
Det är en annan logik än den klassiska diskussionen om antingen marknad eller stat, för i verkligheten byggs samhällen sällan av en enda aktör.
Kommunen planerar mark och infrastruktur. Staten finansierar vägar, järnvägar och andra samhällsfunktioner. Företag investerar i arbetsplatser. Banker finansierar. Byggföretag bygger. Fastighetsägare förvaltar.
Bostäderna är den del som gör det möjligt för människor att faktiskt leva mitt i allt detta. Därför är bostadsfinansiering också en del av samhällsbyggandet. Det är särskilt viktigt när konjunkturen är svag.
När räntor och byggkostnader stiger kan projekt med långsiktigt behov bli olönsamma på kort sikt. Om alla sådana projekt stoppas samtidigt försvinner inte bara bostäderna som skulle ha byggts. Företag tappar order, byggnadsarbetare lämnar branschen och kapacitet går förlorad. När konjunkturen sedan vänder tar det tid att bygga upp allt igen.
En mer stabil bostadsproduktion handlar därför inte om att bygga oavsett behov eller kostnad. Den handlar om att kunna skilja mellan projekt som saknar förutsättningar och projekt där behovet är tydligt men där riskerna är för stora för en ensam aktör.
Där har bostadspolitiken ett ansvar. Politiken behöver inte avgöra varje enskilt projekt, men den måste skapa finansieringsformer och spelregler som gör det möjligt att dela risk när behovet är tydligt men marknaden ensam inte klarar kalkylen.
Problemet är att ingen vågar ta det första steget
Bodenmodellen är inte en universallösning, men den visar något som är värt att studera. Ibland är problemet inte brist på mark. Inte heller brist på jobb eller människor som behöver bostäder.
Problemet är att ingen vågar ta det första steget eftersom var och en förväntas bära hela risken själv. Då kan lösningen vara att flera tar steget tillsammans.
Peter Wallmark,
Samhällsdebattör och socialdemokrat