Mikael Goldstein: När köparens smärtgräns blir säljarens verktyg
DEBATT | Så kallade dolda maxbud gör budgivningen mindre transparent och gynnar i praktiken säljare och mäklare på köparens bekostnad. Med digitala budplattformar och standardiserade regler kan konsumentskyddet stärkas och konflikterna minska, menar Mikael Goldstein
Vid försäljningar av bostadsrätter i Stockholm förekommer dolda bud i så många som var tredje affär, visar SBAB:s Mäklarbarometer. Det låter tekniskt, rationellt och tryggt. I praktiken är det raka motsatsen. ”Dolt maxbud” på bostadsmarknaden saknar systemstöd, transparens och fullgott konsumentskydd. Men bidrar till att driva upp priser. På auktion är dolt maxbud ett automatiserat verktyg (budbetjänt) som skyddar köparen. På bostadsmarknaden är det sekretessbelagd information som blottar köparens smärtgräns.
Det är hög tid att politiken slutar blunda för denna budkonstruktion.
Auktion: Dolt maxbud skyddar köparen
Vid slagauktion innebär dolt maxbud automatiserad proxybudgivning via systemets budbetjänt. Systemet bjuder för kundens räkning så lågt som möjligt upp till ett angivet tak. Varje köpare kan här ange ett dolt max-bud. Objektets slutpris bestäms av näst högsta bud, plus budsteg¹. Innebär att:
- köparen aldrig betalar mer än nödvändigt
- alla bud behandlas lika
- prisbildningen är regelstyrd och transparent
- lagt bud på slagauktion är som huvudregel bindande
Systemet fungerar som neutral betrodd mellanhand.
Bostadsmarknaden: Dolt maxbud utan neutral mellanhand
På bostadsmarknaden saknas ett motsvarande system. Ett ”dolt maxbud” är sekretessbelagd information som endast lämnas till mäklaren och säljaren. Övriga budgivare saknar denna information. Ingen transparent algoritm exekverar maxbudet, ingen regel kopplar ett dolt maxbud till näst högsta bud, ingen teknisk neutral part övervakar.
Konsekvenserna är tydliga:
- dolt maxbud är inte bindande²
- säljaren kan bortse från det helt
- köparen kan ändå få betala hela sitt dolt lagda maxbud
- dolt maxbud behöver inte relateras till näst högsta bud
- alla övriga spekulanter saknar insyn
Detta är inte ett transparent budsystem. Här är fråga om ensidig informationsöverföring som döljer budprocessen för den som döljer.
Exempel: Så förlorar du som köpare/budgivare vid dolt maxbud
Föreställ dig följande situation: En spekulant på en bostadsrätt med utgångspris 8,0 miljoner meddelar mäklaren ett ”dolt maxbud” på 10 miljoner. Endast mäklare och säljare känner till maxbudet. Den öppna budgivningen stannar på 9,1 miljoner. Näst högste budgivare hoppar av.
I ett auktionssystem hade den köpare som lagt dolt maxbud vunnit, och då fått betala cirka 9,1 miljoner (lika mycket eller ett budsteg högre).
I bostadsaffären kan mäklaren här presentera en köpare för säljaren som är ”redo att betala upp till 10 miljoner”. Affären slutförs på 9,9 miljoner. Skillnad i slutpris blir här, vid dolt maxbud, 800 000 kronor högre. Helt utan tvång, transparens, eller motbud. Det intressanta är att verkligt slutpris döljs för den som lagt dolt maxbud. Inte ett undantag utan ett strukturellt resultat av systemet.
Informationsasymmetri som affärsmodell
Men, en fastighetsmäklare ska enligt lag tillvarata båda parters (såväl säljarens som köparens) intressen och agera opartiskt³. Samtidigt är provisionen ofta kopplad till slutpriset. Säljare och mäklare har ett direkt ekonomiskt intresse av högsta möjliga slutpris. När en spekulant avslöjar sin ekonomiska smärtgräns uppstår informationsasymmetri.
Endast två parter känner till spekulantens dolda maxbud. Denne saknar insyn. Ett skolboksexempel på informationsasymmetri, ett marknadsmisslyckande som inom andra sektorer motverkas genom reglering.
Systemet med dolda maxbud driver prispress uppåt. Ingen annan större marknad skulle acceptera avsaknad av: verifierbar budlogg, offentlig budordning, tekniska prisregler eller spårbar beslutsprocess. Ändå omsätter bostadsmarknaden miljarder. FMI och Konsumentverket rapporterar återkommande om bristande transparens och konflikter kring budgivning⁴.
Tre reformer bör införas
Om politiker menar allvar med stärkt konsumentskydd krävs:
- Obligatoriska digitala budplattformar med tidsstämplade och verifierbara bud
- Förbud mot ”dolt maxbud” utanför budsystemet då budgivningen döljs för den som lagt dolt maxbud
- Standardiserade regler för hur slutpris fastställs utifrån verifierad budhistorik
Tekniken finns, det är lagändringsviljan som saknas.
Samma ordalydelse, men helt olika utfall
På auktion betyder lagt dolt maxbud trygghet, på bostadsmarknaden förhöjd risk för saltad slutnota.
Så länge förfarandet tillåts är det inte köparna som är naiva, utan budgivningssystemet, där transparens avseende dolt maxbud och läget med närmast liggande motbud saknas. Kanske dags att sluta låta hönorna vakta räven?
Mikael Goldstein,
Docent, författare
Referenser
1. Proxy bidding/automatisk budgivning, exempelvis Auctionets användarvillkor.
2. Fastighetsköp blir bindande först genom skriftligt köpekontrakt enligt Jordabalken (4 kap. 1 §). Överlåtelse av bostadsrätt blir bindande först genom skriftligt avtal enligt Bostadsrättslagen (1991:614, 6 kap. 4 §).
3. Fastighetsmäklarlagen (2021:516) ställer krav på opartiskhet och god fastighetsmäklarsed.
4. FMI och Konsumentverket, återkommande granskningar av budgivningspraxis.
