Nya trepartsvägledningen: Här är nyansskillnaderna

BNP-faktorn tas bort och kostnadstäckning betonas, liksom att skiljemän ska vara en sista lösning. Bostadspolitik.se jämför här skrivningarna i den nya och den tidigare vägledningen för de årliga hyresförhandlingarna.

I måndags presenterades den nya gemensamma vägledningen för de årliga hyresförhandlingarna. Förhandlingarna har redan påkallats i Stockholm och Göteborg och Fastighetsägarna har den här gången valt att inte komma med något yrkande, något som kan tolkas som en anpassning till den nya vägledningen. (Tidigare har man från fastighetsägarhåll i vissa fall kommit med yrkanden om 15–20-procentiga höjningar och Hyresgästföreningen yrkade förra året på sänkningar i hela Stockholms län.) I inledningen till den nya vägledningen skriver Treparten nu:

”Hyresförhandlingar bygger på en förtroendefull process. För att de lokala förhandlingarna ska vara framgångsrika behöver respektive part visa förståelse för den andra partens perspektiv och förutsättningar. Genom att sådan hänsyn tas redan i respektive parts inledande budgivning är det Trepartens gemensamma förhoppning att de lokala förhandlingarna snabbare ska leda till en överenskommelse.”

Parternas användning av tvistelösningarna är en annan fråga som har vållat stor debatt. Hyresgästföreningen har hävdat att Fastighetsägarna har haft som utgångspunkt att inte komma fram till överenskommelser och resultaten av skiljemännnens rekommendationer har också visat att dessa ger ett högre utfall än överenskommelserna. Från fastighetsägarhåll har man hävdat att detta istället bör tolkas som att Hyresgästföreningen har lagt sig orimligt lågt i förhandlingarna. Nu förtydligas att parterna ska verka för förhandlingslösningar och för att tvistelösningsfunktionerna ska användas ”restriktivt”.

En ny skrivning som har tillkommit, och som Fastighetsägarnas Anders Holmestig var nöjd med i en intervju med Fastighetstidningen är fastighetsägarna ska få täckning för ökade kostnader genom hyreshöjningar. Skrivningen förekommer på två ställen i den nya vägledningen:

Under rubriken En sammanvägning av kostnader och perspektiv skriver man nu:
”Först ska den generella utvecklingen av fastighetsrelevanta kostnader på den aktuella orten specificeras. Syftet med detta steg är att säkerställa att kostnaderna för att förvalta hyresrätter över tid kan täckas av hyrorna.”

Och under rubriken Hyresvärdarnas perspektiv skriver man:
"I detta steg ska den allmänna kostnadsutvecklingen på orten relateras till hyresvärdarnas perspektiv och möjlighet att klara av effektiviseringar/besparingar, långsiktigt rimlig avkastning, bibehållen kvalitets- och underhållsnivå för nästa år och över tid. Utgångspunkten är, som nämnts ovan, att verksamhetens kostnader över tid ska kunna täckas av dess hyresintäkter."

Ändrade faktorer ska gälla för ingångsvärden

I stort ska förhandlingarna gå till som tidigare: Parterna ska ta fram och enas om ingångsvärden – den allmänna kostnadsutvecklingen – och därefter ska hyresvärdens och hyresgästens perspektiv tas i beaktande. Slutligen ska detta leda fram till en hyresjustering som ger hyresvärden kostnadstäckning, ”långsiktigt rimlig avkastning” och ”bibehållen kvalitet och underhållsnivå i verksamheten” medan hyresgästen ska få en ”stabil, förutsebar och rimlig hyresutveckling”.

Det finns dock en del nyansskillnader: Hur man ska komma fram till ingångsvärdena har ändrats i den nya vägledningen. Tidigare har det handlat om fem parametrar: Taxebundna avgifter, förvaltning och underhåll, räntekostnader, BNP och BNP/capita och inflation.

I den nya vägledningen lyfter man istället fram tre faktorer: Finansieringskostnader, lokala taxeförändringar och förvaltning och underhåll. Därefter lyfter man fram ”verktygslådor” med exempel på faktorer ur de olika parternas perspektiv – bostadsbehov och lönsamhet på hyresvärdssidan och utvecklingen av den disponibla inkomsten, arbetslöshet och inflation på hyresgästsidan. BNP-utvecklingen nämns inte i den nya vägledningen.

Mer varierade nivåer utifrån ortens egenskaper
Tanken är att parterna, utifrån ingångsvärdena och faktorerna i verktygslådorna, ska enas om ett begränsat antal faktorer som normalt ska ligga fast under tre år. Det slås fast att de lokala parterna ska utgå från ”nationella aggregat som tas fram av partsorganisationernas chefsekonomer och så långt som möjligt anpassa dessa till den ort förhandlingen avser”.

Det här med att hyresjusteringarna ska spegla utvecklingen på orten är en annan sak som förtydligas, och man skriver att justeringen ”kan och bör variera över landet beroende på de faktiska förhållandena. Resultat på andra orter ska inte användas som riktmärken, utan varje överenskommelse ska avspegla de förutsättningar som gäller på orten.”

De första förhandlingarna som ska ske utifrån den nya vägledningen är redan påkallade och förväntas inledas in om ett par veckor.