Lennart Weiss: Nytt år – nu vänder det, eller..?

LEDARE | Prognosmakare och statistiker ser en vändning i bostadsbyggandet.
Mellan skål och vägg hörs något annat.

Det ligger sedan länge i människans natur att med ett nytt år väcks förväntningar av olika slag. För vissa är det nu som gamla föresatser ska realiseras. För andra, som kanske arbetat sig igenom motgångar av olika slag, är det nu som framgången ska skördas. Möjligen är det rentav så att psykologin lever sitt eget liv i samband med ett nytt år. Det är ju så mycket man vill ska infrias när kalendern vänder blad.

Det gäller inte minst inom den arma bostads- och byggbranschen som genomlevt ett antal svåra år. Eländet började med utbrottet av Covid-viruset som blev erkänt som global pandemi av WHO i mars 2020. Precis när den första inflationschocken lagt sig och hoppet börjat spira kom så Rysslands fullskaliga invasion av Ukraina den 24 februari 2022.

En giftig cocktail av galopperande inflation, stigande räntor, fallande börser och ökad arbetslöshet som fick en närmast förlamande effekt på samhällsekonomin

Med dessa kriser kom en giftig cocktail av galopperande inflation, stigande räntor, fallande börser och ökad arbetslöshet som fick en närmast förlamande effekt på samhällsekonomin. Hushållen förlorade tio års reallöneökningar med följd att köpkraften halkade tillbaka till 2014 års nivå. Det ledde till ett kraftigt fall på bostadspriserna vilket tillsammans med börsfallet urholkade hushållens samlade finansiella tillgångar.

Vi fick en perfekt storm som följdes av en omfattande utslagning av företag och resurser inom bygg- och fastighetsbranschen. Frågan var hur varaktig krisen skulle bli. Sent på hösten 2023 dristade jag mig till att sätta rubriken ”Sju svåra år” på Veidekkes nya marknadsrapport, ett budskap som inte mottogs med jubel på koncernkontoret precis.

Redan i rapportens inledning fångades temat: ”Bostadsbyggandet har kollapsat. (…) De åtgärder som regeringen vidtagit hittills är verkningslösa för att hejda raset på bostadsmarknaden. (…) Regeringen saknar både en ekonomisk analys och ett ekonomiskt program för att lösa bostadskrisen. För att lösa bostadskrisen krävs en kombination av åtgärder som kompenserar för ökade byggkostnader och stöttar hushållens möjligheter att efterfråga. På kort sikt är någon form av produktionsstöd den enda lösningen. På längre sikt krävs svar på hur bostadsbyggandet ska finansieras, antingen via hushållen eller ökat statligt engagemang.”

Eftersom de åtgärder som hade krävts i allt väsentligt har lyst med sin frånvaro är patienten utlämnad till att tillfriskna av egen kraft

I efterhand kan man konstatera att analysen var korrekt och rubriken tämligen välfunnen. Eftersom de åtgärder som hade krävts i allt väsentligt har lyst med sin frånvaro är patienten utlämnad till att tillfriskna av egen kraft. Det innebär att återhämtningen endast kan ske i den takt som hushållens disponibla inkomster och finansiella tillgångar gradvis återställs. Alla som begrundar data inser att det kommer att ta sin tid. Alternativet vore att alla aktörer, inte minst landets kommuner, helt oväntat skulle drabbas av krisinsikt och vidta kraftfulla åtgärder för att effektivisera planprocesser och anpassa priset på mark. Men den idén kan vi nog avskriva.

Så var står vi i detta nu? Kan det vara så vi efter en lång period av stiltje äntligen kan skönja en uppgång? Lyssnar man på representanter för mäklarna kommer 2026 med förväntningar om relativt kraftigt ökade bostadspriser. (Rent modelltekniskt bör i så fall bostadsbyggandet öka.) Även Boverket signalerar viss optimism Enligt deras preliminära statistik påbörjades cirka 32 000 bostäder 2025, en siffra som inkluderar specialbostäder och ombyggnationer. Det kan jämföras med 28 350 bostäder som redovisas som faktiskt nystartade av SCB 2024. (Observera skillnaden i redovisningsbegrepp.)

Faktum är dock att Boverkets preminära siffra för 2025 fick många att studsa

Det skulle i så fall innebära en välkommen rekyl och ett tecken på att läget ljusnat något. Faktum är dock att Boverkets preminära siffra för 2025 fick många att studsa. Det är förvisso skillnad på begreppet påbörjade bostäder som rapporteras av kommunerna i form av startbesked och faktiska byggstarter som innebär ”spaden i marken”. Den som lägger örat mot marken och lyssnar på vad enskilda företrädare inom branschen säger hör dock något annat.

Flera inom branschen som vi talat med berättar att det fortsatt är motigt. Man arbetar förvisso tålmodigt på med sina projekt men för de som är redo för marknaden rapporteras att säljet går trögt. Således etappindelas nya projekt, ibland ned på kritiska nivåer för att få till en optimal BRF. De som arbetar med hyresrätter berättar att det tar tid för de nya lägenheterna att hitta sina hyresgäster.

På anekdotisk nivå låter det inte som att läget förbättrats under 2025 och vänder man tillbaka till de kommersiella aktörerna berättas mellan skål och vägg att det högst troligt väntas nya uppsägningar inom flera bolag som arbetar med projektutveckling

Vidgar man synfältet kan man notera att många kommuner, inte minst där man under några år byggde relativt mycket med statligt investeringsstöd, rapporterar hundratals lediga lägenheter. 2024 rapporterade allmännyttan närmare 10 000 vakanta bostäder, en uppgång med cirka 20 procent från året innan. På anekdotisk nivå låter det inte som att läget förbättrats under 2025 och vänder man tillbaka till de kommersiella aktörerna berättas mellan skål och vägg att det högst troligt väntas nya uppsägningar inom flera bolag som arbetar med projektutveckling.

Vändning? Ja, skärskådar man Stockholms stad kan man notera en säkerställd ökning av antalet påbörjade bostadsrätter men samtidigt förefaller antalet hyresrätter falla tillbaka. Osäkerheten är alltså stor. Under rådande omständigheter hade det varit önskvärt om Boverket kompletterade sin datainsamling från SCB med att faktiskt kontakta ett antal utvecklare med syfte att mer informellt förhöra sig om läget. ”Hur många nya bostäder har ni de facto påbörjat under det senaste året? Hur upplever ni marknaden? Vad tror ni om utvecklingen i en nära framtid?”

Med tanke på att räntorna fallit tillbaka, löntagarna åter kan notera en viss reallöneförbättring och börsen utvecklas positivt stärks de ekonomiska förutsättningarna för en gradvis återhämtning. I samma riktning påverkar givetvis de lättnader av kreditregleringarna som förväntas införas från den 1 april i år.

Det blir nog tyvärr ”sju svåra år” men kanske kan någon finna viss förtröstan i att vi i varje fall kommit halvvägs

Samtidigt har arbetslösheten bitit sig fast på höga nivåer. Omvärldsläget är mer osäkert än någonsin i modern tid vilket påverkar hushållens beslut, inte minst psykologiskt. Nej, i den mån vi kan skönja en vändning så är det från låga nivåer och det är fortsatt en vändning under mycket stora våndor. Den som hade hoppats på ett år då champagnekorkarna skulle smälla och folket dansar på gatorna får vänta ett tag till. Det blir nog tyvärr ”sju svåra år” men kanske kan någon finna viss förtröstan i att vi i varje fall kommit halvvägs.

Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se