Öbos dominans påverkar hela bostadsmarknaden i Örebro

Örebro har en ovanligt stor andel hyresrätter och ett allmännyttigt bostadsbolag som fortfarande sätter normen för hela marknaden.
Det menar Björn Åqvist, ordförande i Fastighetsägarna MittNord, som menar att Öbos storlek och fördelaktiga villkor riskerar att snedvrida konkurrensen och försvåra för andra fastighetsägare.
– Även om den formella rollen inte finns kvar längre så är de hyresnormerande i praktiken, säger han.

Efter år av kraftig tillväxt har Örebros befolkningskurva planat ut rejält och staden står nu med ett överskott av bostäder, både när det gäller hyresrätter och bostadsrätter. Samtidigt dominerar allmännyttiga Örebrobostäder fortfarande med tiotusentals lägenheter och låga avkastningskrav från kommunen, något som enligt Åqvist påverkar hela marknaden.

Öbo dominerar fortfarande
Örebro sticker ut jämfört med många andra städer, menar Björn Åqvist, både vad gäller upplåtelseformer och allmännyttans storlek.
– Örebro sticker ut på två sätt. Det första är att det finns en ovanligt stor andel hyresrätter i Örebro i förhållande till antalet bostadsrätter. Det andra är att vi har en ovanligt stor allmännytta, Öbo, som är väldigt dominerande.
– Förr hade Öbo ungefär dubbelt så många lägenheter som övriga fastighetsägare tillsammans. Riktigt så är det inte längre men de är överlägset störst än i dag.

Han beskriver relationen som god men inte helt oproblematisk.
– Som bolag är Öbo välskött och de var den första större allmännyttan i Sverige som gick med i Fastighetsägarna, så vi har ett gott samarbete, men det är ju ingen tvekan om att de är hyresnormerande. Även om den formella rollen inte finns kvar längre så är de det i praktiken.
– Kommunen har inga eller låga krav på utdelning från Öbo. Och med hjälp av sin storlek och vilken ägare man har så tror jag att Öbo har ganska bra upplåningsvillkor… Så att möjligen kan man säga att det kan snedvrida marknaden en aning.

– De har nyligen sålt ett antal fastigheter med motiveringen att man behöver göra det för att ha råd att renovera det befintliga beståndet. Agerar man så betyder det ju att man inte lyckats få ut fullständig kostnadstäckning i form av löpande hyror och hyreshöjningar. Det är ju faktiskt anmärkningsvärt för eftersom de är hyresnormerande påverkar det alla andra fastighetsägares möjligheter att på ett lönsamt sätt renovera och hålla efter sina fastigheter.

Tillväxten har stannat
Samtidigt som Öbo fortsätter att vara en dominerande aktör på marknaden har tillväxttakten i Örebro stannat av.
– Örebro har ju vuxit väldigt mycket i antal invånare under ganska många år men den tillväxten har ju avtagit, för att inte säga stannat upp helt. Det gör att det i dagsläget finns ett överskott på lägenheter.
Han beskriver hur marknaden förändrats snabbt under de senaste åren.
– Det finns ganska gott om både lediga hyresrätter och osålda bostadsrätter. Det har varit en ökad omflyttning de sista fyra-fem åren, men den har tilltagit på slutet.
– Vill man hyra ut en lägenhet idag tar det mycket längre tid än förr, och man måste visa upp den många fler gånger. De spekulanter som kommer har därmed mycket mer att välja på, vilket gör att deras krav och förväntningar är högre än tidigare.

– De förväntar sig att allt är fräscht och snyggt även om det är i det äldre beståndet. Det gör att man som fastighetsägare behöver renovera i större utsträckning än tidigare.

Nyproduktionen står still
Enligt Åqvist är det i princip bara redan igångsatta projekt som byggs i Örebro just nu.
– Det som byggs i Örebro i dag är det som redan har startats och som man känner inte går att bromsa. Annars tror jag inte det byggstartas något alls, möjligen något enstaka projekt.
– Sett till hur läget är så är det utomordentligt svårt att räkna hem ett nybyggnadsprojekt idag.

Han lyfter Örebrobostäders projekt vid Stortorget som exempel på de ekonomiska utmaningarna.
– Öbo har exempelvis ett nybygge mitt i centrala staden, precis vid stortorget, och där har det krävts stora nedskrivningar av värdet. Det betyder ju att de antingen har byggt för dyrt, eller att de tagit ut för låga hyror.

Starkt offentligt ägande
Åqvist vill se mer konkurrensneutralitet mellan privata och offentliga aktörer på bostadsmarknaden.
– Ur fastighetsägarsynpunkt tycker jag att det är viktigt att politikerna ser till att det finns en tydlig konkurrensneutralitet mellan de offentligt ägda bolagen och hur de agerar och det övriga fastighetsägare.

Han beskriver en kommun där de offentliga bolagen dominerar även på den kommersiella sidan.
– Det finns tre kommunalt ägda fastighetsbolag i Örebro i dag, allmännyttiga Öbo, Örebroporten som jobbar mer med det kommersiella och med utveckling, och Futurum som jobbar med skolor, förskolor och den typen av fastigheter.
– Lägger du sedan till regionens fastighetsbolag som heter Länsgården och de fastigheter som regionen äger direkt, kan man onekligen slå fast att det finns en hög grad av offentligt ägande i fastighetssektorn här. Regionen har även tagit på sig att bygga en hel del vård- och omsorgsboenden som de sedan hyr ut till kommunerna. Det är ju en verksamhet och ett uppdrag som privata ägare hade kunnat utföra.

”Kommunen har mycket att jobba med”
Även Karl Hulterström, regionchef på Svenskt Näringsliv, ser utmaningar i hur kommunen agerar mot företagare.
– Vi släppte ju nyligen en rapport som visar att företagsklimatet i Örebro är långt ifrån bra. Det har förvisso Örebro gemensamt med många andra större städer men det betyder inte att det inte finns en hel del att göra.
– Kommunen har en hel del att jobba med när det gäller myndighetsutövning och kanske primärt hur kommunen kommunicerar med företagare i staden. Det är kanske extra intressant ur ett fastighetsägarperspektiv eftersom vi, i närtid, haft flera exempel på dålig kommunikation som påverkar hyresgäster och som uppmärksammats i media.

Han tar upp flera exempel där bristande dialog slagit hårt mot lokala företag.
– Det verkar vara en total oförmåga att prata med de som direkt berörs av det här, eller att kommunicera externt över huvud taget. Vi kan läsa om och om igen i tidningen att en butiksinnehavare vaknar upp en morgon och det står en grävmaskin utanför och gatan är uppgrävd.
– Ett av nöjesställena i staden valde att stänga helt för att kommunen grävde upp så mycket runt omkring att gästerna knappt kunde ta sig dit under några veckor.

Hulterström konstaterar dock att det finns tecken på bättring.
– Nu har det kommit en ny näringslivsdirektör och hon har faktiskt konstaterat att det inte har funkat, så jag tror och hoppas att det ska bli bättre men det får framtiden utvisa.

Överskottet ställer nya krav
Både Åqvist och Hulterström pekar på ett strukturellt skifte i Örebro: från tillväxt och brist – till mättnad och konkurrens.
– Vill man hyra ut en lägenhet idag tar det mycket längre tid än förr, säger Åqvist. De som letar bostad kan välja och vraka, och det sätter press på hela beståndet.

Det är en förändring som både fastighetsägare och kommun nu måste förhålla sig till. Och om Örebro ska fortsätta växa, menar branschföreträdarna, krävs både mer marknadsmässighet och bättre samverkan mellan kommunen och näringslivet.