Olika bilder av bostadsprisutvecklingen

Ohållbar bostadsprisutveckling eller stillastående priser? På två dagar har två helt olika bilder av utvecklingen förmedlats.

På tisdagen kom LF Fastighetsförmedling med en analys som visade att bostadspriserna, rensat för inflation, har varit stillastående ända sedan 2015. Den svenska bostadsprisutvecklingen har därmed varit bland de absolut svagaste i hela EU.

LF Fastighetsförmedling pekar också på att bostadspriserna sedan 2022 blivit 14 procent lägre i förhållande till lönerna.
– Bostaden är oftast svenska hushålls största tillgång, och den har inte vuxit realt på ett helt decennium, säger Marcus Svanberg.

På onsdagen kom Swedbank med en rapport som ger en helt annan bild. Dagens Industris rubrik lyder: ”Ohållbara” boprisrallyt krossar löneutvecklingen.
Privatekonomen Arturo Arques säger till DI att utvecklingen inte är hållbar i längden.

Rapporten som artikeln handlar om finns här. Den visar att medianpriset för småhus ökade med 450 procent mellan 1995 och 2025, samtidigt som medianlönen ”bara” ökade med 155 procent under samma period.

Två helt olika bilder alltså. Men de olika bilderna kan till stora delar förklaras av ränteutvecklingen och de valda tidsperioderna. I början av 1995 låg Riksbankens styrränta på 7,6 procent, en nivå som i dag ses som skyhög. Under året höjdes räntan och i slutet av 1995 låg den på 8,91 procent – sedan sänktes styrräntan väsentligt under 1996 till 4,1 procent i slutet av året.

Tittar man istället på 2015, som LF Fastighetsförmedlings analys utgår, ifrån så låg styrräntan vid ingången av året på noll – en nivå vi då hade haft i ett kvartal ungefär. Noll- eller minusränteperioden varade sedan ända till 2022, då Rysslands invasion av Ukraina ledde till en inflations- och räntechock som påverkade prisutvecklingen negativt.

I dag ligger styrräntan på 1,75 procent, alltså väsentligt lägre än för 30 år sedan och väsentligt högre än för tio år sedan. Som lägst var den nere i -0,5 procent, men den har inte sedan 1995 varit högre än 8,91-noteringen. Eftersom bostäder vanligtvis köps med hjälp av lån har ränteutvecklingen avgörande betydelse för prisutvecklingen – större betydelse än löneutvecklingen. I DI:s artikel görs jämförelser med andra varor, som förhoppningsvis köps utan belåning (som mjölk). Här är utvecklingen mer i nivå med löneutvecklingen.