Arturo Arques: Replik: "Lösningen ligger inte i att vilseleda konsumenter och öka skuldsättningen”
DEBATT | Arturo Arques avvisar påståendet att han vill höja avgifterna för bankernas vinning och framhåller istället att bristande sparande är ett verkligt problem i landets bostadsrättsföreningar. Han menar att lösningen inte är att förminska riskerna, utan att genomföra politiska reformer och skapa rättvisa villkor.
Lennart Weiss har i en ledare på nyhetssajten Bostadspolitik.se och Fastighetstidningen påstått att jag sprider myter och skapar omotiverad oro om ekonomin i bostadsrättsföreningar. Dessa myter anses ligga i att jag påtalat att en klar majoritet av landets bostadsrättsföreningar går med stora systematiska underskott och att föreningarnas sparande är för lågt för att klara framtida återanskaffningar av byggnadskomponenter och större renoveringar i form av reparationer och underhållsarbeten. Han påstår också att jag vill att bostadsrättsföreningarna höjer årsavgifterna omotiverat mycket för att på så sätt skapa stora likviditetsöverskott till gagn för oss banker.
Låt oss lägga eventuella särintressen åt sidan och koncentrera oss på fakta.
Jag kan konstatera att Weiss, som är chefredaktör för den nyhetssajt där kritiken har framförts, även är anställd som kommersiell direktör på bygg- och anläggningsföretaget Veidekke. Det senare är även en av ägarna av nyhetssajten i fråga. Men låt oss lägga eventuella särintressen åt sidan och koncentrera oss på fakta.
En klar majoritet av landets bostadsrättsföreningar går med systematiska underskott. En utveckling som började för över 20 år sedan. Enligt SBC och Nabo som sköter den ekonomiska förvaltningen för 8 200 bostadsrättsföreningar går 72 procent av dem med systematiska underskott. Weiss viftar dock bort dessa systematiska underskott med argumentet att ”det är bara bokföring” eftersom underskotten beror på avskrivningar – det viktiga enligt Weiss är kassaflödet. För en konsument är både avskrivningar och kassaflöde viktiga aspekter för att analysera en förenings ekonomi. Avskrivningarna visar slitagekostnaden för befintliga byggnadskomponenter. Kassaflödet visar nettot av föreningens in- och utbetalningar.
En bostadsrättsförening behöver spara tillräckligt för att ha förmåga att betala de underhållsåtgärder som är nödvändiga.
En bostadsrättsförening behöver spara tillräckligt för att ha förmåga att betala de underhållsåtgärder som är nödvändiga för att hålla föreningens hus i gott skick. Sparandet behöver fördelas jämnt över tid i syfte att de boende betalar för den förslitning av byggnaden som de bidrar med. Det är också nödvändigt att känna till vad föreningen ska spara till. Endast på det sättet kan årsavgiften sättas till en rimlig nivå som är uthållig. Sparbehovet framgår av den tekniska underhållsplanen och visar när och till viket pris återanskaffningar av byggnadskomponenter kommer att ske. Den visar också när och till vilket pris större renoveringar och underhållsarbeten kommer att ske.
Enligt Sefast ligger det genomsnittliga sparbehovet i dag på över 300 kronor per kvadratmeter. Enligt SBC och Nabo låg sparbehovet 2024 på 321 kronor samtidigt som sparandet uppgick till 124 kronor. Sparandet understeg därmed sparbehovet med i genomsnitt 197 kronor per kvadratmeter 2024. Deras rekommendation ligger i år på 350 kronor. Riksbyggen skriver i sin rapport för bostadsrättsföreningar från april i år att deras rekommendation för 2025 är ett sparande på 305 kronor. I samma rapport skriver Riksbyggen att ”sparandet i bostadsrättsföreningarna har minskat i flera år i rad. Föreningarna skulle nu behöva öka sitt sparande med nästan 50 procent i genomsnitt.” Weiss menar att så inte är fallet. Weiss menar att föreningar i allmänhet sparar tillräckligt och att föreningarnas amorteringar räcker som sparande. Han menar också att ett sparande på ovanstående nivåer skulle leda till ett likviditetsöverskott. Naturligtvis känner Weiss till att ytterst få bostadsrättsföreningar är skuldfria. Varför han är bekymrad över att det skulle uppstå ett generellt likviditetsöverskott är oklart. De högre årsavgifter som behöver tas ut kommer i de flesta fall att användas för att amortera föreningens lån.
I nyproduktion är det inte ovanligt med en skuldsättningen på 12 500 Kronor per kvadratmeter och en amortering på en procent. Det innebär att lånen amorteras med 125 kronor per kvm och år. Lånen amorteras alltså i betydligt långsammare takt än sparbehovet
Jag har förståelse för att Weiss är bekymrad över bostadsutvecklarnas möjligheter att bygga nya bostadsrätter.
Avslutningsvis. Weiss påstående att jag vill se högre årsavgifter för att vi banker ska tjäna mer pengar genom en ökad inlåning är svårt att förstå. Vill man vara lite cynisk kan man snarare hävda motsatsen - att vi banker skulle gynnas av att föreningarna amorterar långsamt på sina lån och bygger upp stora framtida upplåningsbehov eftersom vi banker tjänar mer pengar på utlåning än kunder som amorterar på sina lån. Jag har förståelse för att Weiss är bekymrad över bostadsutvecklarnas möjligheter att bygga nya bostadsrätter. Det är jag med. Men lösningen ligger inte i att vilseleda konsumenter, öka skuldsättningen eller misskreditera personer som sprider relevant information och kunskap. Nej, lösningen är någonting annat och mer komplex. Det behövs politiska reformer, ökad och sund konkurrens samt schyssta och rättvisa regler.
Arturo Arques,
Swedbank och Sparbankernas privatekonom
