Skjut inte ekonomiska problem på framtida bostadskonsumenter!

DEBATT | Docenten och författaren Mikael Goldstein är, i motsats till branschen och Bostadspolitik.se:s expert, negativ till regeringens förslag om höjt bolånetak.

Finansinspektionen ”får i uppdrag att undersöka möjligheterna” att höja bolånetaket från 85 till 90 procent   – Vi vill att fler, inte minst unga, ska kunna ta steget in på den ägda bostadsmarknaden. Det är svårt att spara till de 15 procent som krävs för kontant-insatsen. En höjning av bolånetaket [till 90 %] underlättar…, sa bostadsminister Andreas Carlson.

En höjning av bolånetaket (den del av insats/köpeskilling) som måste erläggas kontant vid bostadsrättsköp låter bra… Fler kan då spara ihop till kontantdelen. Samtidigt som avdragsmöjligheten för blancolån (korta lån med hög ränta och snabb amorteringstakt) tas bort.

Kontanten är en sällsynt fågel i penninglånedjungeln, en rödlistad art

Ty vi lever i en låneekonomi där Cash is King. Kontanten är en sällsynt fågel i penninglånedjungeln, en rödlistad art. Nu ska kontantens revir krympas ytterligare. Vi färdas raskt mot det kontantlösa samhället, i dubbel bemärkelse. Vem ska då stå för fiolerna?

Här avses de privata lån som bostadsrättsköparen ikläder sig. Men, hur förhåller det sig med övriga lån vid bostadsrättsköp i till exempel nyproduktion? Här (som vid begagnatköp) övertar köparen även del av föreningslånet. Skillnaden att här är det större (ibland 20 000 kr/kvm). Varför?

Fördelen för bostadsutvecklaren är att en del av bostadsrättens totalpris (insats + föreningslån (ibland tillkommer upplåtelseavgift)) kan ”gömmas” i avgiften. Kontantinsats beräknas från insats, inte totalpris. Då kan insatsen sättas lägre, så att fler kan köpa. Ränta och amortering bakas i stället in i årsavgiften till föreningen.

Bägge spartyper är i nyproduktion bedrövlig. Varför?

Numera ska byggnaden avskrivas på 100 år i rak takt (en procent per år). Förväntad ekonomisk livslängd. Medför att föreningen årligen bör ägna sig åt två slags sparande: amortering såväl som avsättning för framtida yttre underhåll. Bägge spartyper är i nyproduktion bedrövlig. Varför?

Svaret är enkelt. Man kan då i kostnadskalkylen räkna fram låg avgift (i början). Därtill kan utvecklarens interimsstyrelse välja låg så kallad ”prognosränta” i kalkylen. Mixen stort föreningslån, lågt vald ränta, blygsam amorteringstakt kombinerad med snål avsättning för framtida underhåll medför att avgiften i extremfall kan behöva höjas med 50 procent. Trots att kalkylen intygats ha ”hållbar” ekonomi.

Föreningslånet i nyproduktion: hur stort är det och hur amorteras det?

Problemet med föreningslånet är att det är gigantiskt, och tenderar att öka. I de flesta kalkyler är det idag större än lägsta kontantinsats (nuvarande 15 %). Innebär att man ofta är mer belånad än man trodde…. Värre ska det bli?

Föreningslånet ges lägre ränta än ett motsvarande privatlån. Samtidigt försvinner avdragsmöjligheten för räntekostnad, då föreningen inte kan få ränteavdrag.

Eviga ränteinkomster för kreditivbeviljande bank?

Så var det den där prognosräntan. Väljs ofta optimistiskt av interimsstyrelsen. Nivån underskattas, och är det fråga om 20 000 kr/kvm i föreningslån kan avgiftshöjningen bli avsevärd… Vissa utvecklare ger viss räntegaranti, om långt vald ränta överskrids. I slutändan är det dock banken som ger byggkreditiv.

Hur amorteras föreningslånet? Här råder helt andra villkor än för privatlån. Amorteringstakt i kostnadskalkylen på delar av lånet är obefintlig, eller blygsam. Eviga ränteinkomster för kreditivbeviljande bank? Kompliceras av att tre slags amortering förekommer: amorteringsfritt, rak amortering eller serieplan-50 år. Ofta i olika kombinationer. Kontentan är, att vissa delar aldrig amorteras. Andra delar amorteras ner blygsamt. Innebär att halva lånet är kvar när byggnaden är nedskriven. Vid serieplan ökar amorteringsbeloppet med ibland tio procent årligen. Innebär att när renoveringsperioden (År 25-50) för nybygget inträffar blir bördan som störst. Men avgiftsökningen drabbar ju först tredje generationens köpare.

Hur sparas det i nybygget för yttre underhåll?

Till detta ska läggas att avsättning för yttre underhåll i kalkylen är blygsam. Ofta under 50 kr/kvm och år. Sparandet sker vid underskattad vald (underskattad) prognosränta. Kombinerat med stort föreningslån innebär det att ekonomisk prognos för nybygget har små utsikter att infrias.

Slutsatser avseende förslag om sänkt kontantinsats

Så länge som bankerna godkänner optimistiska kalkyler med stort föreningslån, obefintlig amortering och snålt underhållssparande bör man avvakta med sänkt kontantinsats. Även här bör det regleras. Först när kalkylens prognosränta valts realistiskt och föreningslånet ges räntegaranti (till exempel tio år) och realistisk amorteringstakt som matchar byggnadens avskrivningstid kan kontantinsatsen sänkas. Bör regleras i bägge ändar: såväl den privata som nybyggets ekonomi. Annars välts de ekonomiska problemen över på konsumenten. Alla ekonomi hänger ihop, alla delar bör ses över, samtidigt och separat.

Mikael Goldstein
Docent och författare till bland annat Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion (2023)