Stockholms stad gör undantag från ny standard – bostadsprojekt riskerade att stoppas
Stockholms stad föreslår att frångå sin egen nya standard för beräkning av så kallad ljus BTA i ett bostadsprojekt i Hässelby villastad. Bakgrunden är att den nya beräkningsmodellen skulle innebära en så stor kostnadsökning för byggherren att projektets genomförbarhet riskerade att äventyras.
Ärendet gäller ett markanvisningsavtal mellan Stockholms stad och bolaget Nordfeldt om cirka 100 bostäder vid Lövstavägen i Hässelby villastad. När markanvisningen beslutades i augusti 2024 byggde de ekonomiska villkoren på den då gällande definitionen av ljus BTA. Köpeskilling och tomträttsavgäld skulle beräknas enligt de regler som gällde vid tidpunkten för exploateringsöverenskommelsen.
I april 2025 tog staden, i samarbete med Sveriges Kommuner och Regioner (SKR), fram en ny standard för hur ljus BTA ska beräknas. Den nya definitionen innebär att en större del av bruttoarean i byggnader med suterräng räknas som ljus BTA jämfört med tidigare. Enligt exploateringskontorets tjänsteutlåtande skulle detta i det aktuella projektet leda till väsentligt högre beräknad köpeskilling och tomträttsavgäld.
"Backar inte generellt"
Exploateringskontoret bedömer att de ekonomiska förutsättningarna för byggherren därmed har förändrats på ett sätt som inte kan anses skäligt jämfört med vad som gällde vid markanvisningstillfället. Kontoret konstaterar också att projektets genomförbarhet riskerar att äventyras om den nya definitionen tillämpas.
– Vi backar inte generellt från de nya reglerna. De gäller alla nya avtal. Och även för alla redan ingångna avtal, säger Britta Eliasson, avdelningschef för projekt väst på exploateringskontoret, till Bostadspolitik.se.
Hon förklarar att markanvisningspolicyn anger att stadens gällande riktlinjer och anvisningar ska tillämpas, vilket innebär att förutsättningarna för ett projekt kan ändras under projektets gång.
– Det nya sättet att räkna värdegrundande area blev i det här fallet en så stor ekonomisk förändring för byggaktören att projektets genomförbarhet äventyrades. De nya areaberäkningarna påverkar särskilt mycket byggnader i suterrängläge, vilket var fallet här, säger hon.
För att hantera situationen föreslår exploateringskontoret att ett undantag görs i just detta projekt. Ett tillägg till markanvisningsavtalet ska tecknas som innebär att den äldre definitionen av ljus BTA, daterad den 19 december 2023 och bifogad det ursprungliga avtalet, även fortsättningsvis ska användas vid beräkning av köpeskilling och tomträttsavgäld.
– Den aktuella byggrätten projekterades baserat på den tidigare gällande definitionen för ljus BTA, som även var bifogad i det ursprungliga markanvisningsavtalet. Vi ser det därför inte som att vi ”gör om beräkningen”, snarare att vi återkopplar till den ursprungliga överenskommelsen, säger Britta Eliasson.
Staden "öppen för att justera avtal" på grund av tuffa marknadsläget
Enligt exploateringskontoret medför undantaget inga negativa ekonomiska konsekvenser för staden, eftersom villkoren därmed blir desamma som vid markanvisningstillfället. Britta Eliasson pekar också på den rådande marknadssituationen som en bakgrund till beslutet.
– För staden är det värdefullt att kunna genomföra projektet med den byggaktör vi samarbetat med under framtagandet av projektet. I den svåra bostadsutvecklingskonjunktur som råder är staden öppen för att justera avtal om det är i linje med stadens intressen och det är gynnsamt för genomförandet av projektet, säger hon.
Stockholms stad har enligt exploateringskontoret tidigare gått med på ändringar i avtal för att projekt ska kunna genomföras, bland annat genom etappvis tillträde och i vissa fall ändrad upplåtelseform från bostadsrätt till tomträtt.
Är det bara suterränghus som drabbas av de nya beräkningarna?
– "SKR-standarden" innebär vissa förändringar gällande vad som ska betraktas som ljus BTA i suterrängplan, vilket i vissa fall kommer att få följden att större ytor i suterrängplan definieras som ljus BTA.
– Det kan också vara värt att nämna att SKR-standarden kommer att införas stegvis, främst i de markanvisningsavtal som tecknats under sommaren 2025 och framåt, alltså inte i samtliga överenskommelser om exploatering samt vid beräkning av köpeskilling i äldre uppgörelser, säger Britta Eliasson.
Förslaget om tillägg till markanvisningsavtalet ska behandlas vid exploateringsnämnden sammanträde i eftermiddag, den 22 januari.