Hans Lind: Vad är egentligen huvudfrågan i debatten om avskrivningar och avgifter i bostadsrättsföreningar?

DEBATT | Debatten om avskrivningar i bostadsrättsföreningar missar huvudfrågan: det är inte slitaget i sig som bör styra avgifterna, utan hur framtida underhåll ska finansieras.
Att låta avskrivningarna styra riskerar att ge orimliga avgifter och orättvis kostnadsfördelning mellan generationer, tycker Hans Lind.

I en replik på en replik skriver Carl Svenlöv och hans medförfattare att huvudfrågan är ”vem som ska betala för slitaget på de byggnadskomponenter som föreningen ansvarar för” och att det motiverar att avgifterna i bostadsrättsföreningar ska sättas så att de täcker avskrivningarna. Men är detta verkligen huvudfrågan? Antag att jag köper en bil kontant. Under tiden som jag nyttjar bilen så slits den ner – men vem betalar för det slitaget? Frågan är irrelevant för jag har ju redan betalt bilen.

De som flyttar in i det nya huset ska betala för ”själva bygget”

Som jag argumenterat för i ett tidigare inlägg så är huvudfrågan i stället vem som ska betala för kommande underhållsinsatser. Min slutsats är att de som flyttar in i det nya huset ska betala för ”själva bygget” och att de som bor i huset när det är dags för större renoveringar ska betala för renoveringen. Finns det lån i föreningen ska dessa lån amorteras ner i en sådan takt att det är möjligt att ta nya lån när renoveringen ska genomföras. Kravet bör vara att föreningen redovisar en mer långsiktig plan/prognos över vilka större åtgärder som kan behöva göras de närmaste 10-20 åren och hur dessa ska finansieras, t ex vad som är tänkt att finansieras med löpande inkomster och vad som ska finansieras med lån.

Amortering är ju inte en redovisningsmässig kostnad

Att det är något skumt med tanken att avgifterna ska sättas utifrån avskrivningar indikeras av att principen innebär att avgiften ska vara (i stort sett) densamma oavsett om föreningen är högt belånad eller inte har några lån alls. Amortering är ju inte en redovisningsmässig kostnad och amorteringsbehov ska därmed inte påverka avgiften enligt den föreslagna principen. Enda skillnaden ska vara räntekostnaden. Av resonemangen i föregående stycke följer den mycket rimligare slutsatsen att den högt belånade föreningen behöver ha betydligt högre avgifter så att de kan amortera ner lånen och därmed skapa utrymme för nya lån när det är dags för renovering.

Ett mycket stiliserat exempel kan belysa frågan:
Generation 1 flyttar in i det nya huset och generation 2 bor där ett antal decennier senare när det är dags för renovering. När Hus A byggs tas stora lån. När Hus B byggs betalas allt ”up-front”: Inga lån finns i föreningen.

Om vi för diskussionens skull antar att amorteringarna i Hus A är lika stora som avskrivningarna, så händer följande. Den höga avgiften, bestämd av avskrivningarnas storlek, möjliggör en snabb amortering så att generation 2 kan ta upp nya lån för att finansiera renoveringen. Genom amorteringarna betalar generation 1 så att säga själva bygget medan generation 2 får betala för renoveringen (antingen genom nya lån eller kapitaltillskott).

Hus B hade inga lån, men enligt artikelförfattarna ska de ändå ta ut en hög avgift eftersom byggnaderna slits. Varje år blir det pengar över som kan samlas i en fond som sedan kan användas för att betala renoveringen efter ett antal decennier. I det obelånade huset får alltså generation 1 betala både själva bygget och den första renoveringen.

I filosofi finns en argumentionsform som kallas reductio ad absurdum

I filosofi finns en argumentionsform som kallas reductio ad absurdum. En tes bör förkastas om den leder till orimliga konsekvenser. Att det ska vara i stort sett samma avgift i obelånade som högt belånade föreningar, och att fördelningen av kostnader mellan generationer beror av belåningsgraden är uppenbart orimliga konsekvenser.

Tesen att avskrivningarna bör styra avgifterna i bostadsrättsföreningar bör därmed förkastas.

Hans Lind,
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH