Vasakronan ser domen som ett steg på vägen: ”Tydligt att realräntemetoden är rimligast”

För Bostadspolitik.se berättar Per Dahlbäck, Senior Investment Manager Fastighetsinvesteringar på Vasakronan, hur han ser på Mark- och miljödomstolens dom gällande årlig tomträttsavgäld.

Tomträttsfrågan i allmänhet och avgäldsräntan i synnerhet har diskuterats intensivt den senaste tiden. Under fredagen meddelade Mark- och miljödomstolen sitt beslut i en tvist mellan Stockholms stad och Vasakronan gällande tomträttsavgälderna för fastigheterna Jakob Större 18 och och Spektern 13.

Domstolen bedömer att, med hänvisning till Smyrna-domen, att skälig ränta motsvarar en avgäldsränta om 2 procent och Vasakronan är relativt nöjda med utfallet.
– Jag tycker att det är en tydlig dom när det gäller vilken metod som ska användas för att sätta avgäldsräntan, och det är bra, säger Per Dahlbäck, Senior Investment Manager Fastighetsinvesteringar på Vasakronan, och fortsätter:
– Det har funnits en otydlighet i hanteringen tidigare, där staden menar att man ska använda en annan modell som baseras på direktavkastningen på mark för att sätta nivån, medan vi tycker att realräntemetoden där man utgår från en långsiktig realränta när man sätter avgälden är korrekt.
– Nu sätter domstolen ned foten ännu en gång och säger att den föreslagna realräntemetoden är rimligast och tydligast.

Att räntenivån därmed sänks med 30 procent mot stadens förslag tycker Per Dahlbäck åtminstone är ett steg åt rätt håll.
– Det är bra att man sätter ner avgäldsräntan från tre till två, men med det sagt så var det en försiktig bedömning av räntan från domstolens håll.

Av domen framgår det att domstolen lagt på 0,25 procent då både Jakob Större 18 och Spektern 13 är kommersiella fastigheter. Vasakronan ansåg enligt domen att räntan borde sättas till 1,2 procent.
– Domstolen kommenterade att vår bevisning var bra och vederhäftig, men gjorde som sagt en försiktig bedömning. Men jag tycker det är positivt att det än en gång slås fast att tre procent var alldeles för högt även för kommersiell användning, säger Per Dahlbäck.

Domen är en av en rad pågående rättsprocesser kopplade till tomträttsfrågor – och Vasakronan driver flera andra ärenden.
– Det är principiellt viktigt för oss som stor tomträttsinnehavare att spelreglerna för hur räntan sätts är tydliga. Jag hoppas att kommande avgöranden kommer att bidra till att det klarnar ytterligare, säger Per Dahlbäck.

Även Fastighetsägarna ser domen gällande Jakob Större 18 och Spektern 13 som ett steg i rätt riktning.
– Vi kan än en gång konstatera att domstolen anser att den avgäldsränta som Stockholms stad anser ska gälla ligger för högt. Det är bra att vi får klarhet i det, säger Nathalie Brard, Chef fastighetsmarknad och förhandlingschef på Fastighetsägarna Stockholm.

Fastighetsägarna tycker, likt de ekonomiska experter som uttalar sig i processen, att räntan borde vara ytterligare något lägre.
– Tyvärr görs ingen närmare bedömning av vilka principer som bör gälla vid beräkningen av markvärdet, som är den andra delen av avgäldsunderlaget. Det skulle vara bra om det utreddes och klargjordes antingen av domstol eller av lagstiftaren, säger Nathalie Brard.

Bostadspolitik.se har sökt en kommentar från Stockholms stad och exploateringsnämndens ordförande Anders Österberg. Via mejl svarar Stockholms stads presstjänst:
"Eftersom domen är så ny behöver Stockholms stads exploateringskontor analysera vilka långsiktiga konsekvenser den får för staden samt huruvida domen ska överklagas eller inte, och Anders Österberg kan i dagsläget tyvärr inte säga så mycket mer än så."