Veckans Aktuellt v13: Tveksamt markanvisningsagerande – Hyrestvisten blir utdragen – Riv i Rosengård

BOPOLPODDEN | Viktor Mandel kommenterar en händelserik vecka:

• P-moms-frågan: ”Moms på bostäder är superkomplicerat.”
• Elstödet: ”Populism blir ofta ogenomtänkt.”
• Markanvisningsåret: ”Principiellt tveksamt agerande av storstäderna”
• Tvisten mellan HGF och Titania: ”Bör inte räkna med att få tillbaka så mycket.”
• Alternativ finansiering: ”Det hade ökat byggandet.”
• Kinesiska Muren: ”En riktig soppa.”
• Fattigdomen: ”Behovspröva barnbidraget.”
  Programledare: Anna Bellman

I förra Veckans Aktuellt efterlyste Eva Sallkvist åtgärder från regeringen kring frågan om moms på parkeringsplatser som hör samman med bostaden. Bara ett par timmar senare tillsatte regeringen en utredning med syfte att ”neutralisera Skatteverkets tolkning” av EU-praxis. Utredningen ska redovisas den 22 december, och som svar på detta så valde Skatteverket att skjuta upp införandet av p-momsen till 1 april 2027 för att vänta in redovisningen.
– Det är väl bra att man tar det lite lugnare med det här, jag tror inte att man från början insåg hur stora konsekvenserna skulle bli av Skatteverkets nya syn, säger Viktor Mandel.
– Men allmänt är moms på bostäder en knepig avgränsningsfråga. I dag har vi moms på el och IMD (individuell mätning och debitering), då är det kanske logiskt att ha moms på parkering också? Jag skulle säga att man borde sätta ner foten och säga att antingen ska vi ha moms på hela konceptet kring hyra, vilket är superkomplicerat med mängder av svåra gränsdragningar, eller så skulle alla tjänster som är kopplade till bostaden vara utan moms.

Populistiskt förslag om elstöd

Regeringen kom också med besked om tillfälliga stöd till följd av de höga elpriserna. Men stöden ska gå till hushåll, inte företag, och både Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta, Hyresgästföreningen och Bostadsrätterna tolkar detta som att väldigt många hushåll inte kommer att få del av stöden.
– Så tolkar jag det också, det här är ett närmast populistiskt utspel och då blir det inte alltid helt genomtänkt. Tanken är väl att väljare ska få några tusenlappar i fickan till sommaren och tänka på vilken regering man fick dem av.
– Hos oss (på Hemvist) säljer vi så att säga elen till hyresgästerna, det blir mycket mer effektivt, det innebär att företaget och hyresgästerna får inte del av stödet. Å andra sidan så är elförbrukningen inte så hög och vi jobbar med lägre bindningstider för att inte behöva hålla på och revidera elpriset ut mot hyresgästen så ofta, så hyresgästerna har ofta ett inbyggt skydd mot svängningarna.

Principiellt tveksamt att kommunala bolag får så stor del av markanvisningar
Markanvisning.se har haft sin årliga presentation "Vem fick marken" där man går igenom trender kring markanvisningar under året. Viktor Mandel har två reflektioner:
– Det är ett väldigt lågt antal markanvisningar, totalt sett, vilket visar att kommunerna har svårt att ta till sig det rådande marknadsläget med lägre markpriser. Det är synd, det blir stora pucklar i byggandet, det hade varit mycket bättre med en jämnare byggtakt.
– Det andra är att både Stockholm och Göteborg har en förkärlek att markanvisa till sina egna bolag och det kan jag tycka är principiellt väldigt tveksamt. Jag tror inte att kommunen själv är en så mycket bättre byggherre än de privata bolagen. Man lägger också ett stort ansvar på de kommunala bolagen att driva igenom planerna; från att inte ha byggt så mycket ska de nu bygga väldigt mycket, samtidigt som de privata tappar en del av sin kompetens. Det där hade också mått bra av en längre strategi som håller över tid.

FSH-hyror stökar till i systemet

Hyresgästföreningen meddelade att de tar ytterligare åtta av Titanias lägenheter till hyresnämnden, de kräver i stort sett halverade hyror. Bakgrunden är att Titania har förhandlat hyror med nya Föreningen för Sveriges Hyresgäster, en organisation som Hyresgästföreningen menar ”bara låtsas företräda hyresgästerna”.
– Hyresnivåerna är höga, det är ingen tvekan om det. De är nog lite högre än vad många presumtionshyror och även egensatta hyror är, men skillnaden är inte så stor. Som jag förstår det så sticker hyran ut eftersom det inte är en presumtionshyra utan en ”vanlig” förhandlad hyra – då sticker det ut efter Hyresgästföreningen inte har släppt fram såna hyresnivåer i det vanliga beståndet. När FSH då gör det så stökar man till i systemet och det är väl därför Hyresgästföreningen går runt i de här husen och letar efter fall att driva.
– Jag tror inte att hyresgästerna kan räkna med att få tillbaka några större summor, däremot tror jag att den här tvisten kommer att pågå länge.

Finansieringsfrågan viktig orsak till lågt byggande
I Sverige finansieras bostadsprojekt fortfarande till stor del med traditionell bankfinansiering. Lottie Löf, vd för Bostadskreditfonden och Peter Zonabend, vd för Arwidsro, skriver på DI Debatt att det här är en av anledningarna till det tröga bostadsbyggandet. I övriga Europa använder man en mycket större andel alternativ finansiering, som att fonder och institutionella investerare går in och finansierar.
– De är på en viktig fråga, ur ett historiskt perspektiv behöver man i dag gå in med väldigt mycket eget kapital för att bygga ett flerbostadshus. Du får ganska låga räntor på byggkreditiven, men får inte låna särskilt mycket. Du kan redan i dag använda andra långivare än bankerna men prisbilden är inte riktigt attraktiv.
– Det hade varit sunt om man göra så att man kunde låna upp till 80, 85 procent jämfört med de 50, 60 man kan låna i dag. Då hade kanske 55 procent kunnat vara byggkreditiv med låg ränta och 30 procent annan skuld till riskvilligt kapital. Då hade vi haft ett högre bostadsbyggande i Sverige.

"Rivning vore det allra bästa"

Det har varit mycket skriverier om Kinesiska Muren i Rosengård i Malmö de senaste åren. Det här komplexet är hela 500 meter långt och består av flera olika delar som ägs av olika aktörer. Den mest skandalomsusade delen, bostadsrättsföreningen Femmans del ska nu säljas av Kronofogden. Utgångspriset är 60 miljoner kronor.
Vad säger du om det här? Lockas du av att köpa?
– Det här är miljonprogram när det är som sämst och Femman var en bostadsrättsförening som har misskötts på alla sätt som det går att missköta en förening på. Det är en riktig soppa, ett dåligt hus med ett dåligt läge.
– Det kan bli så att någon ser möjligheter att göra en bra investering men jag tror att det blir väldigt kostsamt att försöka få ordning på det här. Det hade nog varit bättre om kommunen, eller kommunala MKB, går in och tar ansvar för det här. Men det allra bästa hade nog varit att riva och bygga något annat.

Stort politiskt engagemang i fattigdomsfrågan
Hyresgästföreningen har, tillsammans med Majblomman, Rädda Barnen och Röda Korset, gjort en undersökning som visar att den ekonomiska utsattheten består, och ensamstående är värst drabbade.
– Det är en viktig fråga att prata om och det finns ett stort engagemang från politiken. Sedan tycker jag att den här undersökningen nog inte träffar rätt i alla delar.
– Politiken verkar överens om att man inte ska gå ifrån det generella barnbidraget, ajg personligen kan tycka att det inte hade varit fel att behovsanpassa barnbidraget – då hade man kunnat höja det rejält för dem som behöver det.