Veckans Aktuellt v22: ”Terapeuten kan inte lösa problemet”

BOPOLPODDEN | Egnahemskommissionär Stefan Attefalls uppdrag är rimligt, men undersökningar som visar att sju av tio vill bo i småhus eller att sex av tio vill bo i lägenhet tillför debatten ganska lite, enligt våra experter Viktor Mandel och Eva Sallkvist.
Övriga ämnen som duon diskuterar:
# Riksbyggens moment 22: ”Bra, men är det konstgjord andning?”
# Riskdelning: ”Bankerna borde våga mer”
# Debatten om brf-avskrivningar och avgifter: ”Ingen praktisk analys över huvud taget”
# Skiljemannaförfarandets problem: ”Terapeuten kan inte lösa problemet”
Programledare: Anna Bellman

Veckans Aktuellt tar denna vecka avstamp i Stefan Attefalls femte delredovisning som presenterades under tisdagen. Attefall menar att kommunerna behöver börja ”tänka småhus” igen, byggbolagen måste våga släppa in hushållen – och att staten bör dela risk med kommunerna.

Eva Sallkvist:
– Det är väl bra att han tittar på den här frågan. Men jag undrar varför vi alltid måste ställa saker mot varandra. Jag är förespråkare av att man tänker helhet i bostadspolitiken… Jag har inget emot villor, jag har inget emot någon upplåtelseform, men jag tänker att det blir så hårt när vi på något vis ska styra mot x antal procent och så vidare. Jag tänker att det behövs ett samlat grepp, säger hon i podden och fortsätter:
– Sedan tror jag att man överskattar lite i egnahemsrörelsen, att folk vill bygga sitt eget hem, planera sin egen trädgård och göra egna markarbeten. Jag är inte så säker på att det är så många som vill det i realiteten i dag som det var när egnahemsrörelsen var stor och man var ganska hantverksmässig själv. Jag tror att det är ett fåtal som faktiskt har både kompetens och vilja att göra det nu.

Viktor Mandel:
– Jag tycker att grundförutsättningarna för hela Attefalls kommissionärskap är helt rimliga, det är märkligt få småhus som byggs i förhållande till stockens sammansättning och efterfrågan.
– Jag tycker att flera av de här förslagen är på rätt väg, jag tycker dock att man inte får glömma att ett av skälen till att vi har krupit ihop och byggt fler flerbostadshus de senaste åren är ju att de är effektivare infrastrukturmässigt. Med flerbostadshus behöver du färre vägar, mindre VA och så vidare.
– För att komma vidare med småhusbyggandet så måste man öppna upp mer infrastruktur. Vi måste bygga nya vägar, nya tunnelbanelinjer, tågbanor och nya busslinjer så att vi öppnar upp nya platser för småhus. Den diskussionen tycker inte alls förs.

Ointressanta undersökningar: "Blir som man vill"
Dagen efter Attefall presenterade sin femte delredovisning publicerade Hyresgästföreningen en undersökning som visar att 6 av 10 vill bo i lägenhet. Den typen av undersökningar ska man inte lägga för mycket vikt vid enligt våra experter.
– Jag tycker inte man ska förlita sig på det alls, jag tycker att sådana här undersökningar är ganska ointressanta i min värld, säger Viktor Mandel och fortsätter:
– Skulle vi fråga villaägarna på min gata om de helst vill bo i villa eller i lägenhet just nu så skulle de flesta svara villa… Man smalnar av allt och styr det som man vill. Det är uppenbart att människor vill bo på olika sätt, och man vill bo på olika sätt i olika perioder av livet.

Eva Sallkvist håller med:
– Jag tycker man ska titta på helheten. Jag håller med om att den här statistiken inte säger något, det blir lite vad du vill att det ska bli när man ställer frågor.
– Jag tycker att man ska blanda så mycket man bara kan, så får individen välja sedan.

Riksbyggens moment 22: "Ringar in problemet väl"
I veckan föreslog Riksbyggen att staten ska gå med brygglån för att lösa upp vad man kallar för ett moment 22 på bostadsmarknaden. I dag vill bankerna att köparna säljer sin befintliga bostad innan de köper nytt – vilket gör att de inte kan köpa på ritning – och samtidigt vill bankerna att utvecklarna säljer en viss andel, vanligtvis 50 procent, för att de ska gå in och finansiera ett projekt. Det hela leder till att det är svårt att få igång nya projekt.
– Jag tycker de ringar in problemet på ett bra sätt, säger Eva Sallkvist.
– Jag tycker att riskdelningen är felaktig i dag, där vi byggaktörer tillsammans med köparen får ta hela risken. Sedan har ju Riksbyggen då ett förslag om att staten ska ta ett större ansvar, och visst, det skulle kunna vara en väg men jag tycker även att bankerna faktiskt borde våga ta lite mer risk. De tar ju ingen risk alls… Titta på Danmark, där tar bankerna betydligt större risk. Men ja, det är ett moment 22 vi har i idag, och löser ett brygglån den frågan så är väl det bra.

Viktor Mandel:
– Jag tycker att ett av huvudproblemen här är att lönsamheten i att bygga bostadsrätter i förhållande till den risk man tar som utvecklar är alldeles för låg. Blir det inte lite konstgjord andning av det här? Tycker du lönsamheten är tillräckligt god?

Eva Sallkvist:
– Nej, jag tycker absolut att den borde vara högre. Tittar man på de här kraven som bankerna på 30-50 procents försäljningsgrad så är de såklart ett bekymmer.
– Skulle bankerna vara beredda att låna ut till ett nyproduktionsprojekt utan krav på försörjningsgrad innan vi startar så skulle det påverka kalkylen, absolut… Sedan kan det också vara bra att ha ett visst försörjningskrav, för att veta att marknaden finns där överhuvudtaget, så det är en balansgång, men jag tycker att kraven är lite väl rigida.

Viktor Mandel igen:
– Man skulle också kunna tänka sig att om lönsamheten var tillräckligt god så skulle du inte behöva ha några banklån alls. Då skulle du kunna bygga allt med eget kapital, men där är ju ingen i dag.
– I förhållande till de risker när man tar så är det jättesvag lönsamhet. Då kan du ropa på statliga garantier eller annat för att rädda upp det, men den låga lönsamheten är grundproblemet.

Brf-avskrivnings-debatten: "Ingen praktisk analys"
Frågan om huruvida dagens brf-innehavare ska betala för morgondagens investeringar avhandlas också i podden. Bostadsutvecklarna HSB (som Eva Sallkvist alltså kommer ifrån), tillsammans med Riksbyggen och Obos menar att nyproduktionen av bostadsrätter hotas om man gör som den andra sidan vill, eftersom avgifterna då skulle bli för höga. Den andra sidan, som utgörs av ett antal namnkunniga revisorer, ekonomer och akademiker – som professor Daniel Stattin och Swedbanks Arturo Arques bland annat – konstaterade nyligen i en slutreplik att ”om kalkylerna inte går ihop så kanske projektet inte ska byggas”.

Viktor Mandel, som kommer från hyresrättssidan, menar att debatten är ganska svår att ta till sig.
– Det här är en av de mer teoretiska debatterna som vi har på det här området… Hur stora ska avskrivningarna vara? När ska de ligga? Det är det ganska svårt att ta till sig, säger han i podden.
– De som startade debatten har ju ett genom teoretiskt perspektiv, de har ingen praktisk analys av det överhuvudtaget skulle jag säga, och det tycker jag är en stor brist.
– Tittar vi på hyressidan där jag är verksam så betalar man ju sitt bruksvärde för lägenheten. Du betalar bruksvärdet för lägenheten du har nu och den ska underhållas så att den behåller sin kvalitet på ett rimligt sätt, och det gör vi för ungefär 200 kronor i planerat underhåll per kvadratmeter. Det här underhållet finns redan med i föreningens budget, nu vill man alltså lägga till ytterligare 350 kr per kvadratmeter i någon sorts fondering för avskrivningarna… Så gör vi inte på hyressidan och jag tror att det skulle vara direkt skadligt att bygga upp sådana fonder i föreningarna.

Eva Sallkvist:
– HSB har varit tydliga mot våra bostadsrättsföreningar under många många år, att man måste se till att man har en komplett och uppdaterad underhållsplan, precis som man också har på hyressidan. Utifrån den underhållsplanen ska man ha ett sparande som motsvarar det framtida underhållet.
– Hur stor den summan ska vara beror ju helt på hur din underhållsplan ser ut.

Skiljemän: "Det är ingen bra lagstiftning"
Skiljemannaförfarandets problematik har varit en följetong på Bostadspolitik.se sedan en lång tid tillbaka. I veckan kom Fastighetsägarna med ett flertal förslag på hur lagstiftningen bör förändras.
– Modellen bygger på dialog och respekt, att man respekterar parterna. Det här känns lite som när man i ett äktenskap hamnar på konfrontation och går till parterapeuten. Man tror att parterapeuten ska lösa ens problem, men är själv inte beredd att förflytta sig från någon position, säger Eva Sallkvist.

Viktor Mandel:
– Först måste man ändå säga att lagen om skiljemän är ingen bra lagstiftning. Den är inte helt genomtänkt och nu har man testat den lite. Den appliceras i många fler fall än vad man hade tänkt och den är liksom trög och svårhanterad rent processuellt.
– Det finns en del saker man skulle kunna göra, och Fastighetsägarna är väl på några av de bitarna, men sedan tror jag att man måste förstå att förtroendet i mångt och mycket är borta för det här. Jag tycker inte att någon part har en särskilt god inställning till att man ska komma överens i det här, det är bara att konstatera.

Lyssna på hela avsnittet i Soundcloudspelare ovan eller i din poddspelare.