#180 Olof Andersson: Hyreshöjningarna kompenserar inte för kostnaderna

BOPOLPODDEN | De hyreshöjningar som gjorts kompenserar inte för de kraftigt ökade kostnaderna. Trianon är ett av flera bolag i Malmö som har påkallat en ny hyresförhandling för att höja hyrorna ytterligare nu i juli. Hör vd:n och storägaren Olof Andersson i ett samtal om hans entreprenörsresa – från grönsakshandlare till fastighetsmiljardär – hyresförhandlingssystemet, varför han tror på trepartsöverenskommelsen och vikten av att jobba aktivt med social hållbarhet. Samtalet kommenteras av Lennart Weiss. 

Trianon ingår i gruppen som nyligen påkallade en ny hyresförhandling – kravet är två procents extra höjning från 1 juli.

– Vi har fortsatt inflation, räntorna har gått upp, vi har ett energibolag i Malmö – Eon – som missbrukar sin monopolställning och har höjt priserna med 13 procent, högst i landet, vattnet har gått upp med 25 procent. Allt det här sammantaget gör att vi har påkallat en förhandling för att höja hyrorna för att kunna bibehålla kvaliteten i beståndet. Vi står inför stora hyreshöjningar vid årsskiftet oavsett, och istället för att göra stora höjningar är det här ett sätt att fördela höjningarna. Och oavsett hur utfallen av förhandlingarna blir så kommer vi inte att kompenseras för våra kostnadsökningar, säger Olof Andersson och tillägger att förhandlingarna inte är inledda, ”vi har bara haft ett inledande samtal”.

Trianon har byggt 500 lägenheter de senaste åren, i huvudsak med investeringsstöd, ”som ju tyvärr avvecklades”.

Bolaget har en skapligt stor projektportfölj, men med nedlagt investeringsstöd och höjda bygg- och räntekostnader pausar man nu projekten.

– Vi slutför dem vi har igång, cirka 700 lägenheter till fasta priser som vi uppför med investeringsstöd. Men vi startar inga nya projekt. Vi avvaktar lägre byggkostnader och jag tror att vi kanske kan påbörja nya projekt om något år. Med tanke på att råvarupriser och energipriser har gått ner tror vi att byggpriserna kan nå en nivå som gör att vi kan komma igång.

Olof Andersson har en ovanlig bakgrund för att vara fastighetsentreprenör. Han började med att sälja grönsaker tillsammans med sin pappa.

– Jag höll på med grönsaker mellan 1979 och 2002. Jag brukar säga att det var det sociala arvet som gjorde mig till grönsakshandlare och ungdomligt oförstånd och brist på alternativ gjorde att jag blev företagare.

Han byggde upp en stor grönsaksgrossist som han sålde 2002 och kapitalet använde han sedan för att gå in i fastighetssektorn.

– Att det blev fastigheter handlade egentligen om tillfälligheter. En tidigare kollega skulle starta ett fastighetsbolag och han frågade om jag ville vara med.

2006 förvärvade han Trianon, som sedan har vuxit ordentligt. 2017 börsnoterades bolaget och i dag äger Trianon fastigheter värderade till 13 miljarder kronor, varav tre fjärdedelar är bostäder. Hela beståndet är samlat i Malmö och dess kranskommuner och Olof Andersson är huvudägare tillsammans med Jan Barchan. Duon äger vardera cirka 27 procent av kapitalet och 33 procent av rösterna i bolaget.

Även om vi nu har utmanande tider är Olof Andersson positiv på sikt.

– Malmö har vuxit i 34 år i rad och det råder bostadsbrist, staden planerar för 500 000 invånare till 2047, då behövs 80 000 nya bostäder. Utmaningarna med Malmö är att vi har låga inkomster för att vara en storstad, det är något vi måste förhålla oss till. Vi behöver tillhandahålla en produkt där Malmöbon långsiktigt har råd att bo. Vi standardhöjer inte för mycket utan fokuserar på att ha rimliga hyror. Investeringsstödet har därför passat oss bra. Nu blir det mer utmanande att få ihop projekten.

Trianonaktien handlas till en rabatt om nästan 50 procent jämfört med substansvärdet. Olof Andersson kommenterar inte börskursen men konstaterar:

– Det finns en diskrepans mellan hur börsen och fastighetsmarknaden värderar fastigheter. De affärer som görs på marknaden görs i linje med de direktavkastningskrav våra fastigheter värderas till.

Bostadspolitik.se:s Lennart Weiss kommenterar:

– Ett intressant samtal, det är tydligt att Olof Andersson är en samhällsentreprenör i ordets rätta bemärkelse, med stort engagemang för sina fastigheter men även för sina hyresgäster och för samhället i stort.

Om Trianons och de andra bolagens påkallande till nya hyresförhandlingar och resonemanget kring detta säger Lennart Weiss:

– Jag hoppas att Hyresgästföreningen observerar Olof Anderssons budskap; han tror inte på fri hyressättning, han tror på förhandlingsmodellen och är positiv till bruksvärdessystemet och trepartsöverenskommelsen. Han vill att systemet ska fungera. Om Hyresgästföreningen är oflexibel i förhandlingarna och bara hänvisar till praxis – då retar de även en av sina bästa vänner på fastighetsägarsidan, då får man en fiende till, frestar ytterligare på förhandlingssystemet och då vet man inte var det tar vägen.

– Jag tror att det kan vara klokt att dela upp hyresökningarna, som han säger. Fastighetsägarna drabbas av enorma kostnadsökningar, Olof Anderssons jämförelse med bostadsrättsinnehavare som fått mer än fem gånger så stora kostnadsökningar är relevant. Över tid måste hyreshöjningarna reflektera underliggande kostnadsökningar, det är orimligt annars – och då kan det vara rätt att dela upp höjningarna. Det blir intressant att se hur Hyresgästföreningen tar emot det här.