#299 Bopolspanarna: ”Det går inte att bygga bort kundens ekonomi”

BOPOLPODDEN | Årets första Bopolspanarna tar avstamp i ett bostadsläge där nyproducerade hyresrätter möter svagare betalningsvilja – och där fel kalkyler riskerar att ge ”fel hus på fel ställe”.
Panelen diskuterar varför efterfrågan minskar trots fortsatt bostadsbrist, hur regelverk och riksintressen staplas på varandra och bromsar stadsutvecklingen, samt varför vissa attraktiva kommuner väljer att inte bygga trots efterfrågan.
En spanare efterlyser en kommunal fastighetsskatt, en annan vill se ett tydligare system gällande riksintressen.
Medverkar gör Stefan Ränk, Lina Brantemark och Ted Lindqvist. Programledare är Anna Bellman.

I årets första avsnitt av Bopolspanarna diskuterar Stefan Ränk, Lina Brantemark och Ted Lindqvist varför efterfrågan på nyproducerade hyresrätter har minskat, samtidigt som byggkostnaderna stigit och konkurrensen från äldre hyresrätter med lägre hyror ökat. Frågan är om smärtgränsen nu är nådd, även i Stockholm.

Stefan Ränk, vd och koncernchef på Einar Mattson, menar att bilden av svag efterfrågan behöver nyanseras.
– Det ser väldigt olika ut på olika platser. När vi bygger nyproduktion idag så har vi betydligt fler än en intressent per lägenhet, många gånger är flera flera hundra. När du säljer din bostad så är det ju så att det räcker ju faktiskt med att en person är intresserad av att köpa den till det pris som du efterfrågar för att det ska går… Så de rapporter som kommer om att det är allt färre som står i kö till respektive lägenhet ska man nog ta med en nypa salt.

Ted Lindqvist, vd på Evidens, håller med om att läget varierar kraftigt beroende på var man bygger.
– Vi ser det som Stefan är inne på, det handlar ju om platsen väldigt mycket. Delvis om produkten också.
– Betalningsviljan för en välbelägen hyresbostad i centrala Stockholm är hög. Men det är klart, den genomsnittliga kötiden har fallit lite grann. Det är inte så konstigt, vi har vi haft inflationskris och hushållens ekonomi är generellt svagare än för ett par år sedan och då faller betalningsviljan.

Fel hus på fel plats
Samtidigt pekar Stefan Ränk på att vakanserna i nyproduktionen ökar på många håll i landet, vilket han kopplar till felaktiga analyser.
– Det finns ju väldigt många platser i landet där det ser dramatiskt annorlunda ut. Där har presumtionshyresmodellen förlett många investerare att tro att det går att få ut den hyra som det går att räkna fram utifrån byggkostnaderna. Man har haft ett kostnadsperspektiv på analysen när man ska bygga och helt glömt bort att det är kundens betalningsförmåga som styr, säger Stefan Ränk och fortsätter:
– Där har både presentationshyresmodellen och investeringsstödssystemet återigen bidragit till att fel hus byggs på fel ställe. Det är då de här situationerna uppkommer; med stora vakanser i nyproduktionen eller en oacceptabelt hög omsättning för de som sitter på de här fastigheterna och ska hyra ut dem.
– Bruksvärdessystemet gör dessutom det svårt för fastighetsägare att rabattera hyran till en annan nivå, med risk för att det döms ut som en ny bruksvärdesnivå som låser hyran på en lägre nivå när efterfrågan sedan kommer.

Lina Brantemark, affärs- och projektutvecklingschef på Obos, ser däremot inte att den svagare efterfrågan på nyproducerade hyresrätter gjort det enklare att sälja nyproducerat ägt boende.
–Vi har nästan hamnat i en situation där de här två konkurrerar om samma väldigt smala målgrupp. Det är människor med höga inkomster och det är de här tvåpersonshushållen som primärt kan efterfråga båda de här bostäderna egentligen.
– Det har skapats en konkurrenssituation, där man ibland kanske väljer en hyresrätt trots att an egentligen vill äga, för att man just då vill ha en högre grad av flexibilitet exempelvis. Så att man kan välja att säga upp den och ta sig vidare ut i arbetslivet byta stad, utan att vara låst vid ett boende.

"Dags att se över systemet"
I avsnittets andra del diskuteras Jan Jörnmarks rapport Den kollapsade staden, som pekar på hur regelverk och riksintressen staplas på varandra och fördyrar stadsutvecklingen.
– Vi har ju haft ett lapptäcke av regler som har tillkommit när vi hade andra förutsättningar, vilket är det Jan skriver om, och vi hade även ett annat finansieringssystem förut. Det fanns ju sådana som sa rent ut på 90-talet att Sverige var ”färdigbyggt” och att man skulle ha ett regelverk som konserverade, förvaltade och bevarade snarare än utvecklade… Och då får man ju ett regelverk som inte är optimalt ur ett investerings- eller nyproduktionsperspektiv, säger Ted Lindqvist.

Lina Brantemark efterlyser ett tydligare system för riksintressen.
– Jag kan nog tycka att det är dags att se över systemet. Vi måste ändå våga ställa oss frågan; är det för otrydligt och är det för brett definierat?
– Går det att snäva åt definitionen och tydliggöra hur avvägningen ska göras? Hur väger vi ett riksintresse mot ett annat? Och hur vägs det mot bostadsförsörjningen och de lokala och regionala behov som vi faktiskt har för att utveckla vår stad?
– Det måste bli tydligare skulle jag säga. Ja, jag tror nog att det är dags att göra om det här, sedan kan man göra om på väldigt många olika sätt, säger hon.

Avslutningsvis diskuteras kommuner där det finns efterfrågan men där byggandet ändå uteblir. I 89 kommuner har ingen ny lägenhet byggts på tre år, vilket Bostadspolitik.se rapporterat om tidigare.  Lidingö är en av de kommuner som inte byggt något alls. Där sa kommunstyrelsens ordförande Daniel Källenfors sa nyligen att "Vi är nöjda med det Lidingö som redan finns”, vilket Lennart Weiss kallade "provocerande" i ett avsnitt av Veckans Aktuellt.
– Jag kan väl också i viss mån tycka att det är lite provocerande. Jag tycker att vi har ett gemensamt ansvar. Bostadsbehovet och arbetsmarknaden hänger ihop och det är inte ett kommunalt, det är på regionnivå och vi måste samsas om det här uppdraget i högre grad, säger Lina Brantemark och fortsätter:
– Sådan får man väl ändå se att de verkar inom ramarna för sitt politiska uppdrag och tar demokratiskt förankrade och lokala beslut. De kan luta sig ganska väl mot det.
Där finns egentligen en konflikt. De svarar för sina invånare som har de har idag, inte för de som kanske kommer i morgon.

Efterfrågar kommunal fastighetsskatt
Stefan Ränk efterfrågar tydligare ekonomiska incitament för kommunerna.
– Jag tror att det behövs incitament. Jag tror på morötter istället för piskor Det finns ju en ambition i rikspolitiken att arbeta med en ny skattereform och jag tycker att en kommunal fastighetsskatt skulle vara skattebasen för kommunerna.
– Det skulle göra att det fanns ett starkt incitament för kommunerna att öka sina skatteintäkter, genom helt enkelt att få in mer fastighetsskatt. Det hade lett till att det skulle exploateras mer men också att det skulle exploateras just den typen av fastigheter som är lämpliga i den kommunen.
– Är det en kommun med ett bra logistikläge, ja då satsar man på logistikfastigheter i stor utsträckning, och är det en skärgårdskommun huvudsakligen med sommarstugor och annat ja, då kanske det inte där du lägger den stora raffinaderianläggningen eller kärnkraftverket.