Haymanot Wachtmeister: Kära hyresförhandlare på Hyresgästföreningen – varför startar ni inte eget?

DEBATT | Det krävs bara tre personer för att bilda en ideell förening. Med förhandlingsordningar för 5 000 lägenheter kan hyressättningsavgiften ge en miljon kronor i årliga intäkter. Och overheadkostnaderna? I princip en padda. Jag har därför ett erbjudande till Hyresgästföreningens förhandlare: Ring två kollegor, bilda en egen förening och bli er nuvarande arbetsgivares konkurrenter, skriver hyresjuristen Haymanot Wachtmeister.

Inledningsvis. Stort tack till de hyresförhandlare på Hyresgästföreningen som har hört av sig med spontanansökningar till H. Wac Network. Otroligt roligt, men jag ska vara uppriktig. Det är bara i alldeles särskilda och synnerliga undantagsfall som jag investerar i någon därifrån. Det betyder inte att det saknas kompetens inom Hyresgästföreningen. Tvärtom. Där finns många skickliga förhandlare med gedigen erfarenhet av hyreslagstiftningen, förhandlingssystemet och fastighetsmarknaden.

Ring två kollegor. Det räcker

Just därför har jag ett annat förslag: Varför startar ni inte egna hyresgästföreningar? Ni kan redan förhandla hyror. Ni känner fastighetsägarna, förhandlingssystemet och regelverket. Ni har den praktiska erfarenhet som många andra saknar. The know how. Varför ska all den kompetensen nödvändigtvis användas inom en och samma organisation (där ni inte ens får avkastning på resultatet)? Ring två kollegor. Det räcker.

Som utgångspunkt krävs tre personer för att bilda en ideell förening. Ni behöver inget aktie- eller annat startkapital. Ingen omfattande organisationsapparat. Inga centrala staber. Ring två kollegor. Anta stadgar. Välj styrelse. Bilda föreningen.

Sedan börjar förstås det verkliga arbetet. Ni behöver bygga förhandlingskapacitet och få förhandlingsordningar på plats. Min bedömning är att det finns få personer som skulle ha bättre förutsättningar att lyckas med detta än tre personer som redan arbetar professionellt med hyresförhandlingar. Fastighetsägarna känner redan till er, så det första pitchmötet lär inte vara svårbokat.

Det ger en miljon kronor i årliga intäkter bara på hyressättningsavgiften

Låt oss räkna. Anta att ni lyckas etablera förhandlingsordningar för 5 000 lägenheter och avtala om en hyressättningsavgift på 200 kronor per lägenhet och år. Det ger en miljon kronor i årliga intäkter bara på hyressättningsavgiften. Det är naturligtvis inte samma sak som en miljon kronor i vinst. Föreningen ska bedriva verksamhet, företräda hyresgäster och fullgöra sina skyldigheter enligt förhandlingsordningarna. Ni har med andra ord redan den viktigaste produktionsresursen: hyresförhandlingskompetensen. Därtill finns möjligheten att erbjuda medlemstjänster, juridisk rådgivning och andra tjänster som hyresgästerna efterfrågar. Om ni lyckas i en kommun, varför inte etablera er i nästa? Alla bolag och rörelser byggs peu um peu.

Overheadkostnaderna kan hållas på en närmast löjligt låg nivå

Nu kommer det riktigt intressanta. Overheadkostnaderna kan hållas på en närmast löjligt låg nivå. En dator. En telefon. En internetuppkoppling. Eller förresten; inte ens det är alldeles nödvändigt. Förhandlingsöverenskommelser tas i regel fram av fastighetsägarsidan med hjälp av väletablerade mallar, som dessutom brukar stå för utskriften och tillhandahålla pennan för er underskrift. Vi lever trots allt på 2020-talet, så låt oss säga att föreningen åtminstone bör förfoga över en padda.

Förhandlingsmöten? Google Meet erbjuder kostnadsfria digitala möten. Dokumenthantering? Den amerikanska teknikjätten erbjuder kvalificerade ideella organisationer kostnadsfria tjänster genom Google for Nonprofits, där bland annat Workspace och Drive ingår. Ni behöver ingen påkostad hemsida. Inga dyra kommunikationskonsulter. Ingen exklusiv kontorsadress i Stockholms innerstad där kvadratmetershyran ligger över 7 700 kronor per kvadratmeter.

Det är inte kontorsadressen som förhandlar hyran eller rätt kontakter till maktpartier. Det är ni

Ni behöver faktiskt inte ens befinna er i Sverige hela tiden. I praktiken kan ni sitta på en strand i Thailand och förhandla svenska bostadshyror. Förutsatt att ni sköter era uppdrag och följer tillämpliga regler om bland annat personuppgifter och informationssäkerhet, förstås. Det är inte kontorsadressen som förhandlar hyran eller rätt kontakter till maktpartier. Det är ni.

Jämför nu en liten förening med tre kompetenta förhandlare med en organisation som har hundratals anställda, stora lokalkostnader och en omfattande byråkrati. Vilken organisation har bäst förutsättningar att hålla nere sina kostnader? Eftersom verksamheten bedrivs i en ideell förening behöver ni inte heller generera någon vinst till externa ägare eller intressenter. När föreningens övriga kostnader och åtaganden är täckta (ja, skatten måste betalas ändå) kan intäkterna i stället användas till att ersätta dem som faktiskt utför arbetet – förhandlarna själva.

En över hundra år gammal koloss som enligt min mening ägnar alldeles för mycket energi åt att försvara sin organisatoriska ställning

Det kanske mest intressanta är ändå konkurrenssituationen. På den svenska bostadshyresmarknaden finns en organisation som under mycket lång tid har haft en närmast allenarådande ställning på hyresgästsidan. Hyresgästföreningen. En över hundra år gammal koloss som enligt min mening ägnar alldeles för mycket energi åt att försvara sin organisatoriska ställning och alldeles för lite åt att förbättra svensk hyresmarknad som under organisationens livstid alltjämt är dysfunktionell.

I ett land som värnar om föreningsfrihet, hyresgästinflytande och partsautonomi har kolossen lyckats övertyga både sin motsvarighet på fastighetsägarsidan och samhället i stort om att hyresgästernas organisering i praktiken bör vara förbehållen en enda aktör.

Varför skulle inte tre skickliga förhandlare kunna bygga en bättre, mer närvarande och effektivare organisation? Om man ska vara ärlig – är det inte ökad lokal närvaro som hyresgäster behöver i stället för centralisering till den grad där lokala förhandlare i praktiken blivit marionetter utan reellt förhandlingsmandat? Tänk er en lokal förening där hyresgästerna faktiskt känner sina förhandlare, där beslutsvägarna är korta, där medlemmarna kan ställa direkta krav på verksamheten. Revolutionerande tankar år 2026.

För ärlighetens skull bör ni räkna med att Fastighetsägarna inte kommer att vilja förhandla med er. Monoteismen är stark bland de frälsta. Det finns bara en sann hyresgästorganisation. Alla andra är kättare. Likt fariséerna har de ”skriftlärda” nämligen redan bestämt vem som är renlärig och vem som är oren. Att en hyresgästorganisation skulle kunna vara legitim utan deras välsignelse framstår närmast som hädelse.

Ni behöver inte de skriftlärdas välsignelse. Ni behöver hyresvärdarnas

Tur då att hyresförhandlingar rättsligt bedrivs mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Fastighetsägarnas mandat vilar ytterst på hyresvärdens uppdrag. Ni behöver inte de skriftlärdas välsignelse. Ni behöver hyresvärdarnas.

Nu kanske någon invänder att det krävs juridiska kunskaper för att bilda och driva en hyresgästorganisation. Ja, det gör det. Ni behöver förstå föreningsrätt, hyresförhandlingslagen, branschpraxis och hur en förhandlingsverksamhet ska organiseras. Många av er kan redan detta. Om ni mot all förmodan inte plockat upp något eller delar av detta, mejla mig. Jag har faktiskt hållit utbildningar i att bilda och driva hyresgästorganisationer tidigare. Då fick jag bra betalt för det av uppdragsgivarna. Och jag kommer med goda referenser. Vad säger ni, FSH? Pedagogiskt och bra?

En hyresgästorganisation blir inte legitim bara för att den har funnits i hundra år

I det här fallet är uppdraget till och med lättare. Ni behöver inte ens börja med att lära er ämnet hyresförhandling, hur förhandlingar bedrivs eller vilka avtalsinstrument som används. Möjligen vill ni ta fram egna mallar, men det är lätt gjort. Jag kan tänka mig att samla ett större antal intresserade hyresförhandlare vid ett och samma utbildningstillfälle. Och vet ni vad? Jag sätter hela kalaset på mitt pro bono-konto. Varför? Jo, det finns en större principiell fråga här: Föreningsfriheten.

Föreningsfriheten innebär inte bara rätten att ansluta sig till en redan etablerad organisation. Den innebär också friheten att tillsammans med andra bilda en ny.

Det borde vara en självklarhet. Det är fullt rimligt att ställa krav på representativitet, självständighet och förhandlingskapacitet. Hyresgästerna ska kunna lita på att deras företrädare tillvaratar deras intressen. Dessa krav ska ställas på alla hyresgästföreningar – inte endast små utmanare. En hyresgästorganisation blir inte legitim bara för att den har funnits i hundra år. En hyresgästorganisation som är en stor fastighetsägare kan inte beskylla andra för att driva fastighetsägarintressen utan belägg. Och en nybildad organisation blir inte oseriös bara för att den utmanar en etablerad aktör.

Lite så som hyresgäströrelsen egentligen var konstruerad och fungerade på 1970-talet när hyresförhandlingslagen tillkom

Jag tror med andra ord att den svenska hyresmarknaden skulle må utmärkt av ett par hundra nya hyresgästföreningar runt om i hela landet. Lite så som hyresgäströrelsen egentligen var konstruerad och fungerade på 1970-talet när hyresförhandlingslagen tillkom. Inte för att jag tror att alla föreningar nödvändigtvis skulle lyckas. Utan för att konkurrens skapar incitament till utveckling, effektivitet och bättre service. Också för ideella organisationer.

Så, kära hyresförhandlare… Till er på Hyresgästföreningen som funderar på nästa steg i karriären har jag därför en uppmaning: Sluta skicka spontanansökningar till mig. Ni kan redan hyresförhandling. Ni kan lagstiftningen. Ni känner marknaden. Det ni saknar är inte kompetens. Det är en egen förening. Det finns en marknad som skriker efter förändring. Ring upp två kollegor.

/ Haymanot, i demokratins tjänst.

Haymanot Wachtmeister,
Juris doktor i civilrätt och grundare av H. Wac Legal & Business Partner