Skiljeman: Landia får rekordhög hyreshöjning

Skiljemannen rekommenderar att hyreshöjningen för Landias hyresgäster i en fastighet på Södermalm blir 3,3 procent från 1 januari 2027. Skiljemannen har också motiverat sin rekommendation.

3,3 procent innebär en höjning som är högre än alla andra överenskommelser och skiljemannabeslut som Hem & Hyra listar.

Den nya fastighetsägarföreningen Hyresbostadsägarna har, enligt ett pressmeddelande från organisationen, förhandlat för Landia med den likaledes nya organisationen Föreningen för Sveriges Hyresgäster, som yrkade att hyran inte skulle höjas alls, med motiveringen att det förekom brister i förvaltningen.

Prövningen gäller en fastighet på Södermalm där Landia tillhandahåller ett koncept kallat Connected Living, där vissa lägenheter hyrs ut möblerade och även andra kringtjänster erbjuds.

Hyresbostadägarnas medlemsrepresentant Abraham Staifo kommenterar:
– Även om fastighetsägarsidans yrkande var högre noterar vi att skiljemannautslaget innebär den högsta publikt kommunicerade hyreshöjningen hittills i något skiljemannaförfarande i Sverige. Att skiljemannaprocesser som drivs av Hyresbostadsägarna och dess medlemsföretag konsekvent resulterar i högre hyresjusteringar än konkurrerande fastighetsägarorganisationer är ett kvitto både på processkunnande och på den höga kvalitén i de argumentationsunderlag Hyresbostadsägarna kan ta fram.

Förhandlingarna gick vidare till skiljeman – Lars Olsson – som nu alltså har kommit med sin rekommendation. Lagen säger att rekommendationerna inte behöver motiveras om någon av parterna inte vill det. Hyresgästföreningen brukar inte vilja se några motiveringar, medan FSH arbetar tvärtom. Därmed har det här beslutet motiverats.

FSH hade alltså yrkat  på ingen höjning alls skulle medges med motiveringen att det förekom brister i förvaltningen.
– Vi yrkade på 0 procent eftersom hushållen fortfarande bär kostnaderna från flera år av prisökningar och eftersom återkommande problem i fastigheten inte har lösts. Fastighetsägarens kostnadsökningar kan inte ensamma avgöra hyresnivån. Det måste också finnas en rimlig balans mot hyresgästernas ekonomi och den boendemiljö som faktiskt levereras, säger Niclas Blåklinth, ordförande för FSH, enligt Hyresbostaderna.se.

Skiljemannen Lars Olsson konstaterar att hyran ska höjas med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten – utan beaktande av synpunkter på förvaltningskvalitet.

Han skriver:
”I promemorian uppmärksammas att det vid de årliga hyresförhandlingarna förekommer att hyresgästorganisationen invänder att hyresvärden inte har en sådan kvalitet i sin förvaltning av hyresfastigheten – s.k. förvaltningskvalitet – att denne ska få den hyreshöjning som annars skulle ha utgått. Med mindre god förvaltningskvalitet kan exempelvis avses att hyresvärdens skötsel och underhåll av fastigheten inte håller en godtagbar standard, eller att hyresvärden inte erbjuder en godtagbar standard på service- och trygghetsåtgärder i boendet, jämfört med en normalt förvaltad fastighet på orten. Utredaren redovisade som sin uppfattning att förvaltningskvalitet inte ska prövas vid prövning av den årliga hyresändringen och anförde vidare att det inte heller finns anledning att inom ramen för en tvist som gäller den årliga hyreshöjningen ta ställning till andra bruksvärdesfaktorer. Det påpekades också som en möjlighet att inom ramen för ett hyressättningsärende vid hyresnämnden få till stånd en prövning av förvaltningskvalitet.”

Lars Olsson resonerar ändå vidare kring förvaltningskvaliteten:
"Fastighetsägaren har anfört att uppgifterna om återkommande störningar och brister m.m. är anonyma, odaterade och osorterade; de består av vad hyresgäster ”har beskrivit” och ”uppgett”. Som fastighetsägaren har anfört har det inte heller förekommit någon egentlig utredning som styrker uppgifterna.
 Skiljemannen anser mot den tecknade bakgrunden att de omständigheter som hyresgästerna har åberopat i denna del inte påverkar den rekommendation som nu ska ges.
I stället ska parternas tvist om ändring av hyran relateras till den ekonomiska utvecklingen på orten. Det innebär bl.a. att det inte är de faktiska kostnaderna för den aktuella fastigheten som i första hand är relevanta.”

Landias vd Jonas Ramstedt kommenterar:
– Det har visserligen varit lite stökigt på grund av alla förbättringsåtgärder vi vidtar enligt vårt åtagande till FSH, men noll procent i hyreshöjning är orimligt. Vi har inlett en boendedialog med FSH och de hyresgäster som berörts av de synpunkter som FSH framfört i skiljemannaförfarandet. FSH och deras medlemmar för löpande dialog med oss om det som vissa hyresgäster är missnöjda med och vi arbetar aktivt på att hitta lösningar som ska göra både hyresgästerna och FSH nöjda.