Einar Janson: ”TV-monopolet revs för att Stenbeck stod på sig rättsligt”
I början av juni lanserades den nya fastighetsägarföreningen Hyresbostadsägarna i Stockholm.
– Det har varit ungefär som väntat; inofficiella ryggdunkar från affärsdrivande aktörer och samtidigt hånfulla avfärdanden från andra, säger ordförande Einar Janson, som här ger sin syn på bland annat:
# GDPR-anmälan mot Hyresgästföreningen.
# Förhandlingen med FSH, som gått till skiljeman.
# Kritiken som har kommit från flera håll.
# Att förändra genom rättsprövning istället för reformer: ”Det finns flera exempel på positiva förändringar i Sverige som kom till genom att man prövade tillämpningen av lagen. Sedan följde politiken efter med reformer.”
Einar Janson är vd och grundare av bostadsbolaget Titania – en utmanare som genom åren har gått sina egna vägar. Lyssna på Bopolpodden med honom från hösten 2023 här och en stor intervju från i vintras här, där han berättar om tankarna på att ta det svenska hyressättningssystemet till Europadomstolen.
När han lanserade Hyresbostadsägarna i juni var ett av skälen att Fastighetsägarna hänger upp sina förhandlingar på en förhandlingspart – Hyresgästföreningen. Förra året lanserades Föreningen för Sveriges Hyresgäster – FSH – som leds av Niclas Blåklinth som också är talesperson för Företagsbostadsbolagen. Och en av de första förhandlingarna som Hyresbostadsbolagen har hållit i har varit för Einar Jansons Titania – med FSH som motpart. Förhandlingarna, som rör 800 bostäder och som Haymanot Wachtmeisters H. Wac Legal & Business Partner har hållit i för Hyresbostadsägarna, har hänskjutits till skiljeman – Håkan Julius ska lämna rekommendation i ärendet.
"En vanlig prövning"
Einar Janson menar att det här visar att hyresnämnden accepterar båda organisationerna som förhandlingsparter.
– Annars är det egentligen en vanlig prövning. FSH tyckte att man skulle höja i nivå med inflationen medan vi tycker att man ska gå efter kostnadsbilden på orten och vi har lämnat in omfattande underlag för hur kostnaden för fastighetsförvaltning i Stockholm har ökat mycket mer än inflationen.
FSH har kritiserats, inte minst av Hyresgästföreningen, som menat att de egentligen står på fastighetsägarnas sida – HGF:s Erik Elmgren menade att det är som att en ”jägare startar en fackförening för rådjur”.
I pressmeddelandet om att ärendet går till skiljeman säger du att ”det har varit en ansträngd förhandling mellan FSH och Hyresbostadsägarna”. En del tänker nog att det uttalandet bara är spel för gallerierna?
– Då får de tänka det. Men FSH har vuxit, de har ganska många medlemmar nu och deras medlemmar ställer krav på dem. Hyresgästföreningen kan säga att vi är ”kompisar” med FSH, men det stämmer inte, vi kan inte vara det. FSH måste agera i sina medlemmars intressen. För övrigt fattar jag inte ens hur man kan tro att det skulle vara ett spel för gallerierna att ägna tid på att driva process, motivera med inlagor och låta en extern skiljeman avgöra. Om vi och FSH egentligen stod på samma sida så skulle vi väl bara tillsammans bestämma vad nya hyran skulle vara och inte riskera ett sämre utfall, säger Einar Janson.
Nu går ärendet till skiljeman. Vad tycker du generellt om skiljemannasystemet?
– Det är bra, när nu systemet med förhandlingsordningar ser ut som det gör – att det är låst till fastigheten oavsett om fastigheten säljs hur många gånger som helst. Det gör läget inför varje förhandling väldigt låst och därför är det bra att skiljemannasystemet finns.
Har anmält Hyresgästföreningen
Hyresbostadsägarna har också anmält Hyresgästföreningen till Integritetsskyddsmyndigheten för brott mot GDPR. Det är en lång rad punkter som Hyresbostadsägarna menar inte är förenliga med GDPR, bland annat hur HGF behandlar uppgifter om både medlemmar och ickemedlemmar i HGF. Bland annat ska 30 år gamla bilder inifrån privata hem ha använts under den omtalade tvisten kring Zlatan Ibrahimovics fastighet på Östermalm i Stockholm.
– Vi har låtit genomföra en juridisk granskning och den visar att de har tagit på sig, eller kapat, rollen som en pseudomyndighet som kan göra vad som helst. Det här gör många fastighetsägare livrädda och innebär att de undviker att göra vissa saker för ”då kommer Hyresgästföreningen och knackar dörr”.
Ifrågasätter lagligheten i Hyresgästföreningens dörrknackning
Einar Janson menar att Hyresgästföreningen bland annat har varit runt i alla Titanias fastigheter och knackat dörr för att få hyresgäster att överklaga Titanias hyror och att det är så de har fått med sig en del hyresgäster vars fall de nu driver. Han menar att det här agerandet juridiskt kan vara en form av olaga intrång, om Hyresgästföreningen går in i låsta trappuppgångar i samband med att en hyresgäst går in eller ut.
– Jag tycker att man ska pröva lagligheten i att ta sig in genom en låst port utan att vara inbjuden. För 100 år sedan behövde mjölkbud och vedgubbar komma in i portarna men i dag har vi ett annat samhälle och det finns mängder av sätt att kontakta en person utan att behöva ta sig in i huset där personen bor. Att knacka dörr i hyreshus på det här sättet är det i stort sett bara Hyresgästföreningen som gör nuförtiden.
Hånfulla avfärdanden
Hyresbostadsägarna har alltså varit igång i drygt två månader.
Hur har den första tiden varit, generellt?
– Bra. Vi har fått många inofficiella ryggdunkar från affärsdrivande aktörer men det är också mycket rädsla för att offentligt säga att man tycker att det vi gör är bra. Från monopolaktörerna och förståsigpåare har det som väntat mest kommit hånfulla avfärdanden om att det vi gör är ”onödigt” och att man inte skall bråka utan köra på i gamla ljusspår. I vissa fall har det rört sig om rena missuppfattningar av vad vi menar.
Som..?
– Vi uppmuntrar ju till att starta hyresgästföreningar. Professor Hans Lind – som jag gillar och respekterar – kommenterade i Fastighetstidningen detta med: ”Jag har svårt att se varför hyresgäster skulle välja en annan organisation än Hyresgästföreningen om de vill hålla ned sin hyra.” Jag håller såklart med Hans Lind om det handlar om befintliga lägenheter med en befintlig förhandlingsordning. Då är Hyresgästföreningen fantastiska på att bevaka hyresgästens intressen. Men vad vi pratar om, där alternativa hyresgästföreningar har en plats, är nyproducerade hyresrätter där fler och fler fastighetsägare ändå struntar helt i kollektiv förhandling och sätter höga egensatta hyror. I Stockholms innerstad finns exempel på nyproduktion med egensatt normhyra på över 4 000 kronor per kvadratmeter. I glappet mellan den extremt låga hyra som den stora Hyresgästföreningen accepterar och den höga egensatta hyran skulle en alternativ hyresgästförening kunna få till ett rimligt avtal någonstans däremellan. Kanske hade en alternativ hyresgästförening i innerstadscase kunnat få till en förhandlad hyra på 3 700 kronor per kvadratmeter istället. Det är en vinst för hyresgästerna som får lägre hyra än den skulle vara som egensatt. Anledningen till att en fastighetsägaren skulle gå med på detta är att en kollektivt förhandlad hyra är säkrare. Det var så bruksvärdeshyressystemet var tänkt och det är främst där existensberättigandet för alternativa hyresgästföreningar finns.
Bostadspolitik.se:s Kent Persson menade i Veckans Aktuellt, apropå det här att ni uppmanar flera aktörer att starta hyresgästföreningar, att hyresgästföreningar ska startas av just hyresgäster?
– Det är ett rätt märkligt uttalande – dels legitimerar han monopolorganisationens narrativ om att det inte behövs fler organisationer och dels sprider han en felaktig bild om vad lagstiftningen faktiskt säger. Om det var som Kent säger så skulle aldrig studentkårer ha kunnat agera i hyresgästernas intresse och skapa en sundare marknad för studentlägenheter. Vi vill att marknaden för vanliga lägenheter ska fungera som marknaden för studentlägenheter.
– Och varför skulle inte fastighetsägare uppmuntra fler parter på marknaden – vi uppmuntrar det avseende entreprenörer, leverantörer, långivare så varför inte även på kundsidan? Återigen pratar vi inte här om befintliga fastigheter med gällande förhandlingsordning utan vem som ska agera hyresgästkollektiv för de hus som ännu inte är byggda och där inga hyresgäster finns. För att förhandla om dessa behöver inte parterna vara hyresgäster idag. Det är så lagstiftningen är utformad och det finns ett skäl till att den ser ut så – att inte gynna insiders som redan sitter på kontrakt.
Centerpartiets Alireza Akhondi var i Fastighetstidningen skeptisk till att försöka förändra hyressättningen genom rättsprocesser. ”Det riskerar att skapa större osäkerhet, öka konfliktnivån och i praktiken göra det svårare att få till breda, långsiktiga reformer”, sa han. Hur ser du på det?
– Reformer har inte lett någonstans när vi har en monopolpart som blockerar en rimlig tillämpning. Min åsikt om det är helt enkelt att politikerna inte förstår hur dysfunktionell marknaden är och att rättsprocesser behövs för att ens skapa en tydlig bild av var vi står. Hyresgästföreningen har via sitt monopol och sin motparts undfallenhet tagit sig rollen som pseudomyndighet och tillåtits att själva definiera lagen. Utan rättsprövningar kommer detta att fortsätta.
– Det finns dessutom flera exempel på positiva förändringar i Sverige som kom till genom att man prövade tillämpningen av lagen. Sedan följde politiken efter med reformer. Den svenska arbetsmarknaden förändrades inte via initiering av politiskt drivna reformer – den förändrades av Laval-domen 2007 då ett lettiskt bolag stod upp för sig själva och fortsatte att driva en rättsprocess hela vägen mot en EU-dom mot monopolaktören Byggnads. Den svenska medie- och telemarknaden förändrades inte via initiering av politiskt drivna reformer – den förändrades då Jan Stenbeck vägrade vika ner sig för rättsliga attacker från monopolaktörerna Televerket och SVT. Det hela är ett växelspel där man måste röra om i grytan för att något skall hända.
