Skiljemannen klar med historiskt hyresbeslut

För första gången har en skiljeman kommit med en rekommendation i en tvist mellan de nya organisationerna Hyresbostadsägarna i Stockholm och Föreningen för Sveriges Hyresgäster. Det är också, vad Bostadspolitik.se känner till, den första skiljemannarekommendationen som lämnats gällande 2027 års hyror. Rekommendationen blev en höjning med 3,2 procent – och skiljemannen Håkan Julius har motiverat sitt beslut. Hyresgästföreningen rasar mot hela processen.

Hyresbostadsägarna i Stockholm startades före sommaren av Titanias grundare och vd Einar Janson (läs intervjuer med honom i ärendet här och här).

Ett av syftena bakom organisationen är att förhandla hyror med andra än Hyresgästföreningen – som Föreningen för Sveriges Hyresgäster, som startades förra året, en organisation som har fått ta emot mycket kritik från Hyresgästföreningen.

Tvisten som gick till skiljeman handlar om ett antal fastigheter som ägs av just Titania, där Hyresbostadsägarna, genom juristen Haymanot Wachtmeister har förhandlat med FSH.

Fem procent mot två – utfall: 3,2
Hyresbostadsägarna yrkade på en hyresökning på fem procent medan FSH:s bud låg på två procent.

Skiljemannen Håkan Julius meddelade på fredagen att han rekommenderar en hyresökning från 1 januari 2027 på 3,2 procent.

Både Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har uttryckt kritik mot skiljemannaförfarandet, sedan det infördes 2023, men från olika utgångspunkter. HGF menar att Fastighetsägarna har överanvänt systemet och vänt sig till skiljeman istället för att föra seriösa förhandlingar – detta för att det har visat sig att skiljemannens rekommendationer ofta ligger över de överenskommelser som förhandlingar har lett fram till. Från fastighetsägarhåll har man istället tolkat de högre skiljemannautslagen som att HGF har haft alldeles för låga utgångslägen i förhandlingarna.

Kritiken från fastighetsägarhåll har istället varit att systemet inte kräver att skiljemannen motiverar sina beslut om inte båda parter uttryckligen efterfrågar en motivering – vilket Hyresgästföreningen inte brukar göra.

Unik inblick i hur en skiljeman resonerar
Men i den aktuella tvisten mellan FSH och Hyresbostadsägarna har båda sidor velat ha en motivering, vilket Håkan Julius också har gett.

Håkan Julius skriver:

”Skiljemannen anser för sin del att fastighetsägaren presenterat ett tämligen gediget underlag för kostnadsökningar som väsentligen inte finns skäl att sätta i fråga.  Eftersom modellen bygger på generella och inte faktiska värden för de olika fastigheterna och fastigheterna är belägna i olika kommuner med olika taxesättningar, måste försiktighet vid bedömningen dock iakttas beträffande kostnadsökningarna för de fastigheter som nu är aktuella. Vid en sådan bedömning finner skiljemannen att något över 4 % bör kunna vara en rimlig utgångspunkt för fastighetsägarnas kostnadsökningar.
Som FSH anfört kan bedömningen av hyrorna dock inte begränsas till de kostnadsökningar som inträffar för fastighetsägare under en viss tidsperiod. Den ekonomiska utvecklingen måste bedömas efter en sammanvägning av kostnadsökningarna med flera andra faktorer, bland annat inflationens utveckling och den ekonomiska utvecklingen för hyresgäster.  Det står för skiljemannen också klart att de ekonomiska förhållanden som resulterade i tämligen höga hyreshöjningar under pandemin inte längre föreligger, medan de förhållandevis höga hyror som detta resulterade i alltjämt kvarstår.  Även med beaktande av det som nu sagts, finner dock skiljemannen av det material som FSH åberopat ändå inte visat att hyreshöjningarna bör stanna vid den av FSH godtagna nivån om endast 2 %.”

”Med hänvisning till det sagda och till vad som framkommit i övrigt finner skiljemannen att parterna bör rekommenderas att träffa förhandlingsöverenskommelser för envar av samtliga aktuella fastigheter som innebär att hyrorna höjs med 3,2 % från och med den 1 januari 2027.”

Konstaterar att båda parter är godkända
Det är alltså första gången som de här två organisationerna är inblandade i en skiljemannatvist. Håkan Julius resonerar kring detta i sina ”allmänna överväganden":
”Av förarbetena till den lagstiftning som här är aktuell (prop.2021/22:277) framgår att systemet med en prövning av skiljeman har sin grund i att åstadkomma ett effektivt tvistlösningsförfarande inom ramen för de ”årliga hyresförhandlingar” om bostadshyror som förs kollektivt på hyresmarknaden.  Sådana förhandlingar förs regelbundet mellan å ena sidan fastighetsägare inom å ena sidan organisationerna Sveriges Fastighetsägare eller Sveriges Allmännytta och å andra sidan Hyresgästföreningen efter en av organisationerna gemensam och dokumenterad vägledning.

Något hinder mot att andra fastighetsägare och organisationer än de angivna förhandlar om bostadshyror på motsvarande sätt finns inte. Väsentligt är att parterna har en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen och att möjligheten av tvistlösning med skiljeman enligt tvistlösningslagen tagits upp i den avtalade förhandlingsordningen. Det har inte satts i fråga att parterna har den förhandlingskapacitet som krävs enligt hyresförhandlingslagen.  Genom hyresnämndens beslut om att utse skiljeman står det klart att dessa förutsättningar är uppfyllda.”

"Hade velat se en lägre höjning"
FSH:s talesperson Niclas Blåklinth kommenterar utfallet på Hyresbostaderna.se:
– Vi hade velat se en lägre höjning och anser att vårt yrkande om 2 procent var väl underbyggt. Därför är vi inte helt nöjda med nivån på 3,2 procent. Samtidigt handlar det om fastigheter där hyrorna tidigare har satts ensidigt av fastighetsägarna. Genom förhandlingen har vi fått ned kravet från 5 till 3,2 procent och därmed sparat pengar åt hyresgästerna. Det är också positivt att skiljemannen delar FSH:s syn att hyresgästernas ekonomi, inflationen och tidigare års höga hyreshöjningar måste vägas in. Vår argumentation har alltså fått ett tydligt genomslag, även om vi hade velat nå längre.

Hyresgästföreningen riktar hård kritik mot processen. I ett pressmeddelande säger Veronica Eriksson, gruppchef för förhandlingsenheten på Hyresgästföreningen region Stockholm:
– Den här skiljemannarekommendationen är resultatet av en process mellan två oseriösa parter som försöker kapa förhandlingsprocessen för att göra det de båda vill; höja hyrorna.

Skiljemannens rekommendation måste ses i ljuset av vilka parter som har förhandlat och de yrkanden som har legat på bordet, enligt Hyresgästföreningen.
– Verkligheten för Stockholms hyresgäster har inte förändrats. Vi har flera år av stora kostnadsökningar för hyresgästerna bakom oss – och överkompensation till fastighetsägarna. Vår granskning av kostnadsökningarna visar att hyreshöjningarna inte ska hamna över en procent, och det tänker vi fortsätta jobba för i de riktiga hyresförhandlingarna, säger Veronica Eriksson.