Alvendal om de kommande förslagen – och nyheten som flugit under radarn

Hyresförlustgarantier som ska minska risken för hyresrättsbyggare.
Räntebidrag för privatpersoner som köper ett nytt småhus.
Regeringens industrisamordnare Kristina Alvendal ger i en stor intervju med Bostadspolitik.se sin syn på de kommande förslagen, Accelerationskontorets nästa fokus – och nyheten som har flugit under radarn men som kan komma att betyda mycket för samhällsomvandlingen i norr.

Bostadsfrågan är oerhört viktig för att den gröna omställningen ska lyckas och för att den även ska lyfta de berörda orterna. Kiruna, Boden, Gällivare och Ludvika är några av orterna där det i princip inte finns några lediga bostäder, men där det förväntas en inflyttning på flera tusen personer. I väntan på nya bostäder uppstår en fly in fly-outsituation som inte är bra för någon. Kommunerna får inte in skatter från arbetarna som bor på andra ställen och med många tillfälliga boenden läggs en grogrund för otrygghet och kriminalitet.

"Väljer regeringen att ta alla så tror vi naturligtvis att det är det bästa, väljer de att plocka något eller några så kommer de en bit på vägen"

Trots att det finns en oerhörd efterfrågan på bostäder i de här orterna byggs det alldeles för få. De stigande bygg- och produktionskostnaderna och relativt låga priser på andrahandsmarknaden gör att värdet på ett färdigt hus understiger byggkostnaderna. Osäkerheten kring hur långvarig och lyckad en industrietablering blir gör att bostadsutvecklarnas riskpremier stiger och det blir svårt att få ihop kalkylerna. Tveksamheten hos investerare har givetvis också ökat efter Northvolts konkurs i Skellefteå.

Förslag som kommer direkt från de berörda
Det är i ljuset av detta Accelerationskontorets förslag kring bostadsbyggande kommer. Inom kort lämnas de över till energi- och näringsminister Ebba Busch, som är den minister som kontoret sorterar under. Men redan nu berättar Accelerationskontorets chef Kristina Alvendal om förslagen – först ut att rapportera var Sundsvalls tidning som fokuserade på Ånge och att dess KSO Erik Lövgren (S) var mycket nöjd med förslagen.

När Kristina Alvendal lägger ut texten för Bostadspolitik.se trycker hon på att förslagen kommer av samtal man har haft med berörda parter; med kommunerna, med företagen som vill göra stora gröna omställningssatsningar och med bostadsbolag som vill investera, men som i många fall ser för höga risker. Hon understryker också att inga enskilda förslag kan lösa problematiken.
– Vi har tagit fram ett antal förslag som kan ses som ett smörgåsbord att plocka ifrån. Väljer regeringen att ta alla så tror vi naturligtvis att det är det bästa, väljer de att plocka något eller några så kommer de en bit på vägen, säger Kristina Alvendal till Bostadspolitik.se.

Förslagen ska också ses som en komplettering till andra åtgärder, som tillskotten till Norrlandsfonden och förslaget om kreditgarantier som ligger på regeringens bord.

Återupprepar Peter Larssons förslag
Accelerationskontoret kommer nu med två förslag. Det ena är en statlig hyresförlustgaranti som går till bygg-och fastighetsbolag som bygger hyresrätter i etablerings- och omställningskommuner. Det ska täcka 50 procent av hyran för outhyrda lägenheter under fem år. Därefter trappas garantin av med fem procent om året i tio år, så att den är helt avtrappad efter 15 år.

"Vi är ganska säkra på att statens risk i detta är ganska liten"

– Vi ser och hör att det finns en risk, eller en oro, för att man inte ska kunna hyra ut lägenheterna och det handlar framför allt om orter där man har en kraftig tillväxt i ny industri. Man frågar sig om man verkligen kan lita på att jobben skapas och att folk ska flytta till dem. Med en hyresförlustgaranti kan utvecklarna få stöd de första åren, tills läget förhoppningsvis har stabiliserats, säger Kristina Alvendal.
– Tillsammans med förslaget om kreditgarantier hoppas vi att det här kan minska oron så mycket att utvecklarna vågar investera.
– Vi är ganska säkra på att statens risk i detta är ganska liten.

Förslagen delade redaktionen
Hyresgarantierna var ett av tre förslag som utredaren Peter Larsson föreslog i början av 2024. De andra två var att Norrlandsfonden skulle gå in och stödja med topplån, ett förslag som är infört, och kreditgarantierna. Hyresförlustgarantin är alltså det enda av Larssons tre förslag som regeringen inte har rört, än så länge.

När Peter Larsson la fram sina förslag såg Bostadspolitik.se:s experter ganska olika på dem, Lennart Weiss var positiv, medan Kent Persson var mer skeptisk, inte minst till förslaget om hyresgarantier som han i en ledare menade riskerade att minska incitamenten för att genomföra ett seriöst uthyrningsarbete. Han menade också att huvudproblemet inte är vakansrisken, utan osäkerheten kring hyresnivåer och de årliga hyresjusteringarna.

Kristina Alvendal menar att det finns gott om incitament för att verkligen försöka få lägenheterna uthyrda, ”det handlar ju ändå bara om 50 procent av hyran som garantin täcker, hade den täckt 100 procent hade jag förstått argumentet”. Hon säger också att en av utgångspunkterna för förslagen är att de ska vara någorlunda genomförbara i närtid, de ska inte innebära alltför stora kostnader och vara ideologiskt acceptabla brett i politiken.

Helt eget förslag om räntebidrag
Det andra förslaget gäller alltså ett räntebidrag för privatpersoner som bosätter sig i nya småhus i de aktuella kommunerna. Det ska omfatta fem procent av räntekostnaderna för byggnation och boende, med ett tak på 500 kronor per månad och stödet ska ges de fem första åren. Och om det första förslaget kom från Peter Larsson så är det andra helt och hållet signerat Accelerationskontoret och Kristina Alvendal. Som konstaterar att när det gäller stöd till eget ägt boende så har det inte funnits mycket att inspireras av.
– Nej. Vi har tittat på hur ett stöd för det ägda boendet ska se ut och det finns inte så många svar på den frågan. Vi har bland annat tittat på egnahemskommissionär Stefan Attefalls arbete och hans förslag men han har ju inte landat i några slutsatser kring det här. Så det här är helt och håller vårt eget förslag. Vilken nivå som är den rätta kan man vrida och vända på.
– Det har varit väldigt mycket fokus på att det är hyresrätter som behövs men lyssnar man på vad kommunerna själva ser framför sig så är ju inte mångas dröm att bo i en hyreslägenhet. Det är snarare husdrömmen som gäller, att bo med en tomt och nära till skogen. Och det fattas den typen av bostäder också. Då tycker vi att det är rimligt att incitamentet i det här fallet går till privatpersonen som då kanske vågar köpa ett hus, säger Alvendal och trycker också på att det är en mer ”långsiktigt hållbar stadsbyggnad” att inte fokusera för ensidigt på hyresrätter.

"Där finns en brist på konkurrens och det är uppenbart att det är ett område som lider av kartellbildning"

Värre kostnadsutveckling – "kartellbildning"
De senaste årens stigande byggkostnader har ju försvårat bostadsbyggandet, och den här problematiken är ännu större i norr än i övriga Sverige, menar Kristina Alvendal.
– I den här utredningen har vi inte djupdykt i den frågan men det pågår ett annat arbete som Accelerationskontoret är inblandat i, kring produktionskostnaderna i norra Sverige specifikt. Där finns en brist på konkurrens och det är uppenbart att det är ett område som lider av kartellbildning, samtidigt som kravställarna är ovana, inte bara från kommunernas sida. Det finns många frågor att titta på kring det här.

Viktigt tilläggsdirektiv som flugit under radarn

De höga produktionskostnaderna innebär som sagt att kostnaderna riskerar att överstiga värdet på det färdiga huset. I vissa fall, för en kommun som behöver bygga en skola till exempel, hade man kunnat leva med det, men regelverket säger att värdet måste skrivas ner, vilket pressar den kommunala ekonomin. Kristina Alvendal berättar att en möjlig lösning finns i sikte:
– För några år sedan gjordes en utredning kring hur man skulle hantera såna här situationer. Men man landade i att inte göra någonting. Men den här frågan är minst sagt påtaglig i de här kommunerna. Därför har vi, tillsammans med flera av kommunerna, utövat påtryckning på regeringen, och regeringen gav ett tilläggsdirektiv till en pågående utredning om kommunal revision i mars. Utredningen fick då i uppdrag att utreda möjligheten att göra undantag vid stora samhällsomvandlingar, säger Kristina Alvendal.
– Det finns ett undantag i dag som kommuner kan göra när det gäller avskrivningsbeslut; det handlar om medfinansiering av infrastruktur och jag menar att det här rör sig om en typ av infrastruktur. Det kan handla om en skola som måste byggas eller för den delen bostäder. Vi från Accelerationskontoret är glada för att civilminister Erik Slottner gav det här tilläggsdirektivet.
– Det har flugit under radarn lite grann men det är väldigt intressant för flertalet kommuner som är aktuella för stora industrietableringar.