Bankerna om omvärdering efter renovering: ”Krävs ofta mer än vad gemene man tror”

De kritiserade reglerna för tilläggslån träder i kraft  i dag, den 1 april. Regeringen har pekat på ett undantag för omfattande renoveringar – men när Bostadspolitik.se frågar bankerna om hur det ska tillämpas i praktiken är beskedet samstämmigt: varje fall ska prövas individuellt och vanliga renoveringar räcker inte långt.

I dag, den 1 april 2026, träder de nya bolånereglerna i kraft. Samtidigt som många aktörer välkomnat de nya reglerna i stort har kritiken mot att tilläggslån nu begränsas till 80 procent varit frän de senaste veckorna. Flera experter menar att 80-procentsregeln riskerar att slå snett på flera sätt: den kan försvåra separationer, förhindra nödvändiga renoveringar, missgynna unga och öka dyrare och sämre skuldsättning, utan att det enligt kritikerna visats tydligt att regeln verkligen behövs för den finansiella stabiliteten.

När Bostadspolitik.se tidigare frågade bostadsminister Andreas Carlson om kritiken mot reglerna för tilläggslån svarade han att det finns ett undantag från tröghetsregeln vid omfattande renovering – vilket gör det möjligt att åtminstone omvärdera en renoverad bostad tidigare än fem år, även om den tilläggslånets tak fortsatt är 80 procent.

En genomgång som Bostadspolitik.se gjort av svar från flera banker visar dock att samtliga banker håller fast vid samma huvudprincip: Huvudregeln är omvärdering vart femte år, men undantag kan bli aktuella om renoveringen lett till en avsevärd värdeförändring som inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostäder. Samtidigt är bankerna försiktiga med att ge tydliga besked i förväg och återkommer hela tiden till att varje ärende måste bedömas individuellt.

Swedbank uppger att kunder kommer att kunna få omvärdera vid omfattande renoveringar, men betonar att varje enskilt fall måste utvärderas särskilt.
”Vi kommer att ge kunder möjlighet att värdera om vid omfattande renoveringar. Självklart uppmanar vi kunden att kontakta oss för att utvärdera varje enskilt fall”, skriver Love Liman Jacobsson, pressansvarig på Swedbank.

"Bedömningen sker alltid utifrån omständigheterna i det enskilda fallet"
SEB uttrycker sig mer formellt och hänvisar till själva regelverket.
”Vi informerar kunderna om att huvudregeln är att en bostad normalt endast kan omvärderas vart femte år. Samtidigt hänvisar vi till det undantag som följer av regelverket, där det anges att om bostadens marknadsvärde avsevärt förändras av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder, får dock en omvärdering göras tidigare. Bedömningen sker alltid utifrån omständigheterna i det enskilda fallet”, säger David Henriksson, pressansvarig på SEB.

Länsförsäkringar är inne på samma linje och ger ett kortfattat besked:
”Det är alltid en individuell bedömning och kunden ombeds kontakta banken”, skriver Johan Holmer, pressansvarig på Länsförsäkringar.

Danske Bank säger att man utgår från femårsperioden, men att individuella prövningar görs om en kund vill ha en omvärdering tidigare. Banken lyfter också fram att dokumentation är viktig.
”Vi har femårsperioden som riktlinje och gör individuella prövningar från fall till fall om kund ansöker om en omvärdering innan femårsperioden har löpt ut. För att vi ska kunna ompröva värdet är det viktigt att kunden dokumenterar bostadens skick före och efter renoveringen, vilka åtgärder som utförts och hur mycket som investerats”, skriver Anna Sundblad, presschef, Danske Bank Sverige.

"Signalerna som vi måste sända är att det ofta krävs mer omfattande renoveringar"
SBAB resonerar mest utförligt och pekar på att bankerna inte kan agera på ett tänkt framtida värde, utan bara på en värdeförändring som redan skett. Därför, menar banken, blir signalen till kunderna ofta stramare än många hade hoppats.
”Givet att reglerna inte möjliggör för oss banker att använda ett potentiellt framtida värde, det vill säga ett uppskattat värde som uppstår när de tänkta renoveringar är genomförda, i vår kreditgivning så uppstår oftast denna typ av dialog med kunderna efter genomförda renoveringar. Vi behöver alltså förklara för kunderna att vi enbart kan agera på den värdeförändring som har skett, bortsett från den allmänna marknadsutvecklingen. Detta medför att signalerna som vi måste sända är att det ofta krävs mer omfattande renoveringar än vad gemene man förväntar sig”, skriver Catharina Henriksson, presschef på SBAB.

Just frågan om hur omfattande en renovering måste vara är också den punkt där bankerna är som mest försiktiga. Swedbank säger att det generellt ska handla om omfattande grundförbättringar och en tydlig standardhöjning som gör att bostadens värde efter åtgärderna kan anses vara väsentligen högre.
”Generellt så ska det vara omfattande grundförbättringar. Som regel ska det ske en tydlig standardhöjning som leder till att värdet på bostaden efter åtgärderna kan anses vara väsentligen högre”, skriver Love Liman Jacobsson, pressansvarig på Swedbank.

SEB vill inte ange någon generell nivå alls, utan säger att bedömningen tar sin utgångspunkt i om marknadsvärdet förändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen.
”Vi anger inte någon generell nivå för hur omfattande en renovering behöver vara. Vår bedömning tar sin utgångspunkt i regelverkets formulering och fokuserar på om åtgärderna medfört att bostadens marknadsvärde har förändrats avsevärt, och om denna förändring kan hänföras till andra faktorer än den allmänna prisutvecklingen på bostadsmarknaden”, skriver David Henriksson, pressansvarig på SEB.

Länsförsäkringar uttrycker samma sak mer kortfattat:
”Renoveringen ska ha gett en avsevärd värdeförändring, som inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostäder”.

Alltid individuella bedömningar
Danske Bank vill inte heller sätta upp någon generell tröskel utan hänvisar till individuell prövning.
”Vi gör alltid en individuell bedömning i varje ärende för att avgöra omfattningen av renoveringen och om den kan utgöra grund för en eventuell omvärdering av bostaden”, skriver Anna Sundblad, presschef, Danske Bank Sverige.

SBAB är återigen mest konkret och hänvisar till Finansinspektionens tidigare förtydliganden.
”Här kan vi enbart stödja oss mot de förtydliganden som Finansinspektionen gjort i frågan. Enstaka rum, ytskikt, byggande av balkong eller carport räcker inte. Det måste vanligtvis handla om en totalrenovering eller till- eller ombyggnad. Det vill säga investeringar i bostaden (och då inte investeringens storlek i sig) som väsentligt förändrar bostadens värde utöver den allmänna värdeutvecklingen på den lokala marknaden”, skriver Catharina Henriksson, presschef på SBAB.

Även när bankerna ombeds ge exempel på vad som skulle kunna omfattas respektive inte omfattas är försiktigheten påtaglig. Swedbank säger att det kan handla om omfattande reparationer och underhåll som inte enbart beror på den tekniska utvecklingen, men pekar samtidigt ut vissa åtgärder som otillräckliga.
”Vi gör alltid bedömningar av varje enskilt fall. Generellt kan det handla om omfattande reparationer och underhåll som inte enbart beror på den tekniska utvecklingen. Däremot motiverar inte exempelvis en förbättring ytskikt, som målning och tapetsering, en tidig omprövning av objektets värde”, skriver Love Liman Jacobsson.

SEB avstår helt från egna exempel och hänvisar till lagtexten, Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd.
”Vi hänvisar i denna del till lagtexten samt Finansinspektionens föreskrifter och allmänna råd, där exempel och vägledning kring tillämpningen framgår. Utöver dessa lämnar vi inte egna generella exempel, eftersom bedömningen alltid behöver göras utifrån helheten i det enskilda ärendet”, skriver David Henriksson.

Länsförsäkringar vill inte heller lista några åtgärder.
”Vi har ingen lista på åtgärder som omfattas utan det är en individuell helhetsbedömning”, skriver Johan Holmer.

Danske Bank nämner däremot tillbyggnad av bostadsyta som ett typexempel på en åtgärd som kan påverka marknadsvärdet påtagligt.
”Generellt handlar det om tillbyggnad av bostadsyta som påtagligt påverkar marknadsvärdet för en specifik bostad. Som vi nämner ovan så är det viktigt att dokumentera bostadens skick före och efter en renovering, samt vilka åtgärder som utförts och vad investeringen har resulterat i”.

Inte satt någon gräns i kronor
På frågan om kostnaden i sig spelar roll är bankerna däremot ovanligt samstämmiga. Ingen av dem anger någon fast beloppsgräns, och alla återkommer till att det är effekten på marknadsvärdet som är det avgörande.
”Vi har valt att inte sätta en gräns i kronor”, skriver Love Liman Jacobsson, pressansvarig på Swedbank.

”Det är inte kostnadsnivån i sig som är avgörande. Bedömningen tar i stället sikte på om de genomförda åtgärderna lett till en avsevärd förändring av bostadens marknadsvärde, och om denna förändring beror på annat än den allmänna prisutvecklingen på bostäder”, skriver David Henriksson, pressansvarig på SEB.

”Det finns ingen gräns i kronor och ören, våra riktlinjer säger att det ska ha skett en avsevärd värdeförändring som inte beror på den allmänna prisutvecklingen på bostäder”, skriver Johan Holmer, pressansvarig på Länsförsäkringar.

”Investeringen i varje enskilt fall ska sättas i relation till den åtgärd som utförts och hur den bedöms påverka bostadens marknadsvärde”, skriver Anna Sundblad.

”Investeringens omfattning i kronor är oväsentlig, det är dess påverkan på marknadsvärdet som styr. Därmed är typen av åtgärd viktigare”, skriver Catharina Henriksson, presschef på SBAB.

När det gäller bankernas interna beredskap inför att de nya reglerna träder i kraft den 1 april pekar flera på att detta i grunden inte är en helt ny fråga. Swedbank uppger att banken löpande uppdaterar vägledning och guidning till sin personal.
”Vi uppdaterar löpande vägledning och guidning till vår personal för att de på bästa sätt ska kunna ge svar till våra kunder. Det gäller även i denna fråga”, skriver Love Liman Jacobsson, pressansvarig på Swedbank.

"Har intern vägledning"
SEB säger att intern vägledning finns på plats inför ikraftträdandet.
”Ja, vi har intern vägledning på plats inför ikraftträdandet. Den utgår från gällande lagstiftning samt Finansinspektionens föreskrifter och syftar till att säkerställa en enhetlig tillämpning. Samtidigt är det viktigt att understryka att bedömningar även fortsättningsvis görs individuellt och i enlighet med regelverket”, skriver David Henriksson.

Länsförsäkringar framhåller att den nya lagen inte förändrar själva bedömningsgrunderna.
”Den nya lagen innebär ingen förändring för hur dessa bedömningar ska genomföras. Det är samma bedömningskriterier som tidigare fanns i Finansinspektionens föreskrifter”, skriver Johan Holmer.

Danske Bank säger att sådan intern vägledning funnits länge.
”Sedan amorteringskraven infördes 2016 har vi haft intern vägledning för hur vi ska bedöma eventuella justeringar av det så kallade AGV-värdet inom den aktuella femårsperioden”.

SBAB uttrycker sig på liknande sätt:
”Dessa regler är oförändrade jämfört med tidigare regelverk som infördes i och med amorteringskraven, även om tillämpningen vidgas med den nya lagen”, skriver Catharina Henriksson.

Sammantaget visar svaren att bankerna i stora drag tolkar undantaget på samma sätt: det finns, men det är snävt. Det krävs mer än vanliga ytskiktsrenoveringar, någon beloppsgräns i kronor finns inte och nästan allt avgörs i en individuell prövning.