Oenigt om Alvendals hyresförlustgaranti – HGF säger nej, Allmännyttan vill gå längre

Förslaget om en statlig garanti mot hyresförluster får ett splittrat mottagande. Sveriges Allmännytta vill att regeringen går vidare och överväger en bredare garanti, medan Hyresgästföreningen avstyrker förslaget.
Boverket säger ja – men bedömer att garantin får liten effekt om den inte kombineras med bättre möjligheter att finansiera byggandet.

När Accelerationskontoret under ledning av Kristina Alvendal i våras presenterade Att säga ja! fanns bostadsförsörjningen med som en viktig del av förslagen för att underlätta stora företagsetableringar och expansioner.

Bostadspolitik.se har tidigare intervjuat Alvendal om förslagen och den bredare frågan om kommunernas möjligheter att säga ja till stora etableringar. Häromdagen skrev vi även om Byggföretagens remissvar, där man bland annat efterlyser en nationell pool med erfarna handläggare.

Nu har ett stort antal andra remissinstanser sagt sitt och när det gäller ett av de tydligaste bostadsförslagen – en statlig hyresförlustgaranti – går bedömningarna påtagligt isär.

Tanken är att Boverket ska kunna lämna garanti till fastighetsägare som bygger nya hyresrätter i så kallade etablerings- och omställningskommuner. Förslaget innebär att garantin under de första fem åren ska kunna täcka högst 50 procent av uteblivna hyror. Därefter trappas nivån ned med fem procentenheter per år. Ersättningen begränsas till totalt 15 miljoner kronor per garanti.

Allmännyttan vill även kunna omfatta färdiga bostäder
Sveriges Allmännytta tillstyrker förslaget. Organisationen pekar på att bostäder vid stora etableringar kan behöva byggas innan det står klart hur omfattande inflyttningen faktiskt blir och framhåller särskilt hyresrättens betydelse för arbetskraft som snabbt behöver kunna flytta till en ny ort.
”Garantin träffar en central risk i dessa kommuner”, skriver Sveriges Allmännytta.

Samtidigt vill man att regeringen ser över 15-miljonerstaket, eftersom samma beloppsgräns oavsett projektstorlek kan ge proportionellt sämre riskavlastning för stora bostadsprojekt.

Allmännyttan vill också att regeringen överväger om garantin under vissa förutsättningar ska kunna omfatta redan uppförda hyresbostäder. Som exempel lyfts Skellefteå, där det kommunala bostadsbolaget enligt remissvaret har fått vakansnivåer på över 40 procent i sin nyaste produktion efter att en stor arbetsgivare kraftigt minskat verksamheten.

Organisationen anser att regeringen bör gå vidare med förslaget skyndsamt.

Boverket: Garantin räcker inte ensam
Även Boverket är positivt. Myndigheten beskriver hyresförlustgarantin som ”ett bra komplement” till andra stödåtgärder för bostadsbyggande i etablerings- och omställningskommuner.

Men Boverket sätter samtidigt ett tydligt frågetecken för effekten om garantin införs ensam. Myndigheten kopplar den till det separata förslaget om kreditgarantier för lån till nya bostäder i samma typ av kommuner. Även med en hyresförlustgaranti kan en bank avstå från att finansiera ett projekt på grund av låga marknadsvärden.

Boverkets beräkningar visar att den föreslagna ersättningen kan räcka för att upprätthålla ett positivt kassaflöde vid vakansnivåer på omkring 10–15 procent. Vid varaktigt högre vakanser bedöms ersättningen däremot inte vara tillräcklig för att upprätthålla ekonomisk hållbarhet.

HGF säger nej – vill satsa på topplån
Hyresgästföreningen landar i motsatt slutsats och avstyrker hyresförlustgarantin.
”Ambitionen är god, men det grundläggande problemet med hyresgarantier kvarstår”, skriver föreningen.

HGF resonerar kring ett dilemma: om garantier finansieras genom avgifter och ger låg ersättning blir de enligt föreningen ointressanta för många fastighetsägare. Om ersättningen i stället blir hög kan användningen öka, men också risken för att svaga investeringar genomförs. Föreningen påminner även om tidigare svenska garantisystem där staten tog över en stor del av den finansiella risken.

I stället pekar HGF på statliga Norrlandsfonden Bostadsfinansiering, som erbjuder kompletterande topplån för hyresbostäder i expansionskommuner. Föreningen anser att den modellen sänker produktionskostnaden och kan möjliggöra lägre hyror utan att flytta investeringsrisken till staten.
”Mer kapital bör därför tillföras fonden och lånen göras mer generösa”, skriver Hyresgästföreningen.

HGF:s kritik gäller också paketet i stort. Föreningen beskriver förslagen som underfinansierade och menar att de i stor utsträckning saknar etablerad erfarenhet och vetenskapligt stöd. Samtidigt öppnar man för att åtgärderna skulle kunna testas och utvärderas för att bygga kunskap om vilka styrmedel som fungerar.

Även SKR säger ja
SKR tillstyrker också hyresförlustgarantin och bedömer att den kan bidra till att fler bostäder byggs på etablerings- och omställningsorter.

Precis som Sveriges Allmännytta lyfter SKR frågan om 15-miljonersgränsen och varnar för en konstruktion som slår olika beroende på projektets storlek. SKR vill också få tydliggjort att kommuner, regioner och deras bolag kan använda garantin.

Du kan ta del av hela remissvaren från respektive organisation via länkarna nedan:
Boverket
Hyresgästföreningen
Sveriges Allmännytta
Sveriges kommuner och regioner