Mikael Sjölund: Sänkta byggkostnader en förutsättning för att bygga mer för fler
LEDARE | Jo, det går att sänka byggkostnaderna.
Men det är dags att alla – staten, kommunerna och branschen – tar sitt ansvar och slutar peka på varandra.
Nånannanismen ska inte få råda i bostadspolitiken.
Vi har en bostadsmarknad som inte fungerar. Vi har en situation där unga saknar en bra boendemiljö och i värsta fall väljer våld och kriminalitet framför hem och skola. Vårt lands tillväxt och välfärd bromsas av bristen på bostäder i urbana områden och tillväxtkommuner.
Höga byggkostnaderna innebär att vi inte får ihop kalkylerna för nyproduktion. Det gäller för såväl hyreshus och bostadsrätter som egna hem. Räntorna planar ut. Inflationen har bitit sig fast. Vi kan inte trycka mer pengar. Därför måste vi tillsammans agera för sänkta byggkostnader.
Men nånannanism får inte råda inom bostadspolitik, planering och produktion
Vem är ansvarig för sektorns slöseri med resurser, dess låga produktivitet och höga kostnader? Det är lätt att peka på någon annan i denna fråga. Men nånannanism får inte råda inom bostadspolitik, planering och produktion. Alla måste ta sitt ansvar. Det är dags att sätta en tydlig agenda för sänkta byggkostnader med åtgärder vi kan agera på.
Flera tunga branschföreträdare har under inledningen på året lyft frågan om höga byggkostnader och hur det påverkar på bostadsmarknaden. Lina Brantemark, affärsutvecklingschef på Obos Nya Hem, understryker i en ledare på Bostadspolitik.se att det är en missuppfattning att lägre byggkostnader automatiskt leder till billigare bostäder. Hans Wallenstam, vd för Wallenstam, argumenterar för att en sänkt byggmoms, liknande den i Polen, skulle kunna få fart på bostadsbyggandet. Marie Thelander Dellhag, vd för MKB, lyfter i en krönika vikten av att kommunerna effektiviserar byggprocesserna, då långa handläggningstider och höga administrativa kostnader driver upp byggpriserna i onödan.
Genom en bättre balans mellan tillgång och efterfrågan kan bostäder över tid bli relativt sett billigare
Jag instämmer i deras analyser. Samtidigt vill jag utveckla påståendet att lägre byggkostnader inte per automatik ger billiga bostäder. Bostäder prissätts utifrån vad marknaden är beredd att betala, inte utifrån produktionskostnad. Det är en viktig insikt.
Ett tillskott av nya bostäder kan dock bromsa prisutvecklingen på begagnatmarknaden. Genom en bättre balans mellan tillgång och efterfrågan kan bostäder över tid bli relativt sett billigare. Bygger vi inte mer kommer bostaden förbli en exklusiv produkt för dem som redan är insiders.
Starten för fler nya bostäder måste ske genom en bättre hantering av planlagd mark och kommunernas prissättning vid marktilldelningar. Försäljningen av kommunal mark för bostäder har stannat av. Priserna är inte marknadsmässiga, de är plötsligt alldeles för höga. När kalkylerna inte går ihop måste priset på mark sänkas för att möta efterfrågan. Brister kommunernas försörjningsansvar måste det få konsekvenser.
Utöver ovan berörda åtgärder behöver byggnadsindustrin ta sitt ansvar för en produktiv och resurssnål bostadsproduktion. Wallenstam och Obos är bra förebilder, som ständigt också blir bättre, Sveriges Allmännytta har varit framgångsrika med konceptet Kombohus. Men de stora kommunala bolagen i Stockholm, Göteborg och Malmö nyttjar inte sin position på ett tillräckligt bra sätt. Ni kan göra mycket mer tillsammans och fungera som ett draglok för utvecklingen av flexibla bostadsplattformar, affärsmodeller och processer.
Den första frågan vi kan ställa oss – är det rimligt att en förstagångsköpare skall låna 450 000 kronor för att betala moms?
Sammanfattningsvis ger detta en konkret agenda och ett tydligt ansvar för sänkta byggkostnader:
Regeringen: Sänk momsen på nyproducerade bostäder.
Kommunen: Marknadsanpassa priset på byggrätter, korta ledtider i planprocessen och sänk avgifter.
Byggindustrin, det vill säga bostadsutvecklare (privata och kommunala), byggföretag och övriga i värdekedjan: Ställ om till ett effektivt och hållbart industriellt byggande, med utgångspunkt från lean construction som princip.
Vilka effekter är möjliga att uppnå genom ett adresserat och strukturerat program för sänkta byggkostnader? Låt oss ta utgångspunkt i hur kostnadsstrukturen ser ut och hur mycket vi kan sänka kostnaden för en nyproducerad bostad.
En nyproducerad bostad kostar cirka 3 000 000 kronor och fördelar det sig så här:
# Byggkostnad: 1 600 000 kr (53%)
# Byggherrekostnad: 350 000 kr (12%)
# Markkostnad och kommunala avgifter: 600 000 kr (20%)
# Moms (25% på byggkostnaden) 450 000 kr (15%)
Den första frågan vi kan ställa oss – är det rimligt att en förstagångsköpare skall låna 450 000 kronor för att betala moms? Om vi dessutom ser det i ljuset av att i stort sett alla begagnade bostäder är byggda med statliga skattesubventioner? Regeringen, när sänker ni byggmomsen och sänker kostnaden för en bostad med 300 000 kronor?
En sänkning med 100 000 kronor per bostad bör vara fullt möjlig och en bra investering för landets stora städer och tillväxtkommuner.
De kostnader som ökat mest i modern tid är markpriser och avgifter. En sänkning med 100 000 kronor per bostad bör vara fullt möjlig och en bra investering för landets stora städer och tillväxtkommuner.
Byggherrekostnadernas största post är finansiering av projektet. Den kostnaden minskar nu när räntorna går ned och kan bli lägre genom en effektiv myndighetshantering av byggprocessen.
När vi analyserar byggkostnaderna skiljer sig dessa från projekt till projekt och mellan olika utvecklare och byggföretag. Inte bara för att projekten är olika, utan också för att man är olika produktiv. Det är så klart de mest effektiva aktörerna som kan starta projekt, men genom bättre designade produkter, strategiska inköp och kortare byggtider är det rimligt att även de bästa kan sänka kostnaderna med 5-7 procent, eller 100 000 kronor per bostad. Potentialen är mycket större – men då krävs andra och större grepp.
Genom dessa åtgärder kan vi sänka produktionskostnaden för en ny bostad med 500 000 kronor eller drygt 15 procent. Det är vad som krävs för att få fart på bostadsbyggandet igen.
Sedan toppen i mars/april 2022 har priset på begagnade bostäder gått ned med 7,7 procent för bostadsrätter och 10,7 procent för villor. Vi måste kraftsamla för att sänka byggkostnaderna och möta priserna på Hemnet och i hyresrättskalkylen.
Vi kan inte längre bara acceptera. Det är dags att agera.
Mikael Sjölund
Vd för Coreco, delägare i Bopol AB, som driver Bostadspolitik.se
PS. Mikael Sjölund medverkar i webbinariet Samhällsbyggets systemutmaningar och fastighetssektorns roll i lösningen som Coreco arrangerar på fredag. Sjölund kommenterar en panel bestående av Specialfastigheters vd Alexandra Laurén, Catharina Elmsäter-Svärd, vd för Byggföretage, och Stefan Engdahl, ordförande i Byggherrarna. Läs mer och anmäl dig här.
