Håkan Andersson: Teori vs verklighet i debatten om stärkt konsumentskydd för bostadsrätter

LEDARE | På DI Debatt (29/4) har en rad namnkunniga debattörer med advokaten Carl Svernlöv och professorn vid Uppsala universitet Daniel Stattin i spetsen skrivit en text där de efterlyser ett stärkt konsumentskydd för bostadsrätter.
Syftet må vara gott men deras förslag är ett exempel där teoretiska modeller krockar med verkligheten.

Ämnet i sig, som i stort handlar om avskrivningsregler och hur dessa ska påverka månadsavgifterna eller ej, är inte direkt en kioskvältare. Om det inte vore för att konsekvenserna av debattörernas förslag skulle få förödande effekter om de genomfördes i praktiken så skulle denna ledare kunna handla om något mer spännande.

Om debattörerna hade fått bestämma skulle man redan 1954 börjat belasta föreningens medlemmar genom att lägga in avskrivningarna i månadsavgiften

Det är som om debattörerna glömt att det handlar om en bostadsrättsförening som äger en fastighet och där huset står kvar i minst 100 år, inte ett företag med maskiner som slits ut och är värda noll vid avskrivningstidens slut. Min egen bostadsrättsförening där jag bor är byggd 1954 och är med andra ord en bit över 70 år gammal. Fastigheten är byggd som ett L och från min balkong ser jag ut över den välskötta innergården och upp över taket på huskroppen i vinkel. Taket lades om 2012, knappt 60 år efter att huset uppfördes. Det ”nya” taket beräknas ha en livslängd på 50–100 år innan det är dags igen.

Om debattörerna hade fått bestämma skulle man redan 1954 börjat belasta föreningens medlemmar genom att lägga in avskrivningarna i månadsavgiften. Detta för att kompensera för det kommande slitaget, till exempel byte till ett nytt tak nästan 60 år senare. Viktigt att notera; avskrivning är ingen verklig kostnad som el eller vatten och påverkar inte kassaflödet. Det skulle i praktiken också innebära att de som då flyttade in (ja, jag skulle så gärna vilja veta vilka som var de första som satt på min balkong i kvällssolen) redan från dag 1 skulle ha pytsat in pengar i föreningen till senare generationer. Väldigt hyggligt förvisso, men både orimligt och knappast sunt. Eftersom pålägget för att täcka avskrivningen inte representerade någon verklig kostnad så hade en smärre förmögenhet byggts upp i föreningen. Ett kapital föreningens styrelse behövt ansvara för, trots att de allra flesta lekmän inte är kapitalförvaltare, och som dessutom varit ett svåremotståndligt lockbete för mindre nogräknade personer och rena svindlare.

Om allt har gått bra sitter någon annan på min balkong om 70 år eller så och tittar ut över innergården och upp över ett funktionsdugligt tak som skyddar huset mot vädrets makter

Självklart måste en bostadsrättsförening ha en plan för att underhålla husen och hur det ska finansieras. Det borde införas hårdare krav på en komplett och fackmässigt utförd underhållsplan så att taket kan bytas när det måste bytas. Det gäller att byta tak så länge solen skiner. En viktig upplysning till konsumenten är också föreningens sparande för att klara underhållsplanen, jämförelsetalet sparande/kvm, är viktigt att hålla koll på. Föreningens amortering bör också lyftas fram. Amorteringen är ett sparande då det minskar lånestocken och det är en faktor som konsumenten behöver ha kännedom om. En högre amorteringstakt minskar räntekänsligheten för föreningen jämfört med en förening som har mycket låg eller ingen amortering. Detta ska också sättas i förhållande till hur stor lånestock den aktuella föreningen har.

En viktig skillnad mellan ett vanligt företag och en bostadsrättsförening är vad det är som skrivs av. En maskin i ett företag som slits ut eller blir omodern har i princip värde noll den dagen den är avskriven och förbrukad. Jag tar återigen min egen bostadsrättsförening som ett exempel. Huset med sina 34 lägenheter står kvar och är alldeles välmående efter 70 år, dessutom med en god värdeutveckling. Föreningen fick till och med nya och energisnåla fönster så sent som 2025. Underhållet sköts och betalas av oss som bor och är medlemmar i föreningen just nu och självklart måste vi planera framåt. Om allt har gått bra sitter någon annan på min balkong om 70 år eller så och tittar ut över innergården och upp över ett funktionsdugligt tak som skyddar huset mot vädrets makter.

När det gäller nyproduktionen av bostäder med bostadsrätt som upplåtelseform får debattörernas förslag rentav katastrofala konsekvenser om avskrivningarna ska belasta månadsavgifterna. Stattin har själv varit med och tagit fram ett utlåtande om att en bostadsrättsförening kan tillåtas att gå med förlust, ur ett bokföringstekniskt perspektiv.

Så jag frågar mig: Vill verkligen debattörerna, på riktigt, sätta totalstopp för byggandet av nya bostadsrätter?

För att hämta exempel ur verkligheten hur fel det skulle slå: Effekten i ett nyproduktionsprojekt med en BOA på drygt 5 400 kvm skulle bli att årsavgiften går från 845 kr/kvm till 1628 kr/kvm, en ökning med 92,7 procent. I ett annat projekt med en BOA på knappa 2 200 kvm går avgiften från 851 kr/kvm till 1 696 kr/kvm, en ökning med över 99 procent. Genom dessa enkla räkneexempel och nedslag i verkligheten kan vem som helst lista ut att bostadsrätterna inte kommer att gå att sälja med en så hög månadsavgift.

Jag väljer att snälltolka, debattörerna förälskade sig i sin teoretiska modell och ambitionen att stärka konsumentskyddet och ”glömde” för ett ögonblick verkligheten utanför

Så jag frågar mig: Vill verkligen debattörerna, på riktigt, sätta totalstopp för byggandet av nya bostadsrätter? Detta i en tid när bostadsbyggandet är rekordlågt. Detta i en tid med hög arbetslöshet och stora samhällsekonomiska utmaningar och en minst sagt föränderlig omvärld. Detta i en tid när exempelvis unga har stora utmaningar att komma in på bostadsmarknaden och där många äldre letar med ljus och lykta efter ett nytt boende anpassat för deras behov. Jag väljer att snälltolka, debattörerna förälskade sig i sin teoretiska modell och ambitionen att stärka konsumentskyddet och ”glömde” för ett ögonblick verkligheten utanför.