Lennart Weiss: Debatten om avskrivningar: Dags för HSB, Riksbyggen och Obos att kliva in på banan

LEDARE | Om de tankegångar som framförs av en del revisorer och ekonomer appliceras på nyproduktion av bostadsrätter – då hade det i princip inneburit ett byggstopp.
Det är dags att de stora utvecklarna kliver in på banan, tar debatten, och tar fram en gedigen kunskapsöversikt.

I en ledare den 19 september förra året tog jag upp frågan om förhållandet mellan bokföringsmässiga avskrivningar och bostadsrättsföreningars avgiftsuttag. (Inlägget fick mothugg av Arturo Arques, Linda Frisk och Mikael Goldstein, vilket föranledde en slutreplik av mig.)

Texten tog utgångspunkt i ett kapitel i debattskriften Myter och missförstånd i bostadsdebatten. Och myter och missförstånd är det minst sagt gott om, inte minst i just den här debatten, nu i sådan omfattning att det är hög tid för de stora bostadsrättsorganisationerna HSB, Riksbyggen och Obos att kliva in i matchen.

Skulle det synsätt som torgförs dessutom appliceras på nyproducerade bostadsrättsföreningar skulle förutsättningarna för nyproduktionen i praktiken slås undan

På det sätt som debatten förs i nuläget från enskilda revisorer och ekonomer men också ett och annat fastighetsförvaltningsföretag skapas grogrund för en obefogad oro i många av landets bostadsrättsföreningar. Skulle det synsätt som torgförs dessutom appliceras på nyproducerade bostadsrättsföreningar skulle förutsättningarna för nyproduktionen i praktiken slås undan. Avgifterna skulle bli så höga att de i flertalet fall inte skulle kunna placeras på marknaden.

Den som följer debatten noterar snabbt hur även personer med professionell kompetens inom redovisning och revision blandar fakta med personliga åsikter. Ett belysande exempel är revisor Per Jacobsson, Azets Revision & Rådgivning som FAR:s branschorgan Balans nyligen har publicerat tre inlägg av utbildningskaraktär om innebörden av införandet av K3, det vill säga komponentavskrivningar i årsredovisningen.

I del 2 av ”expertfrågan” berör Jacobsson ”självkostnadsprincipen” och gör med utgångspunkt från ”upplysningsplikten” i årsredovisningslagen gällande att ”I förarbetena (…) framhåller lagstiftaren att en bostadsrättsförening i princip ska verka enligt självkostnadsprincipen. Detta innebär att årsavgifter och eventuella hyresintäkter normalt ska täcka föreningens kostnader. Eftersom lagstiftaren inte begränsar begreppet till ”rörelsekostnader” eller specifika kostnadsposter får detta förstås som att samtliga kostnader avses.” (Min kursivering.)

Ja, det är en åsikt man kan ha men är det en absolut sanning? Svar nej

En bit fram i texten skriver han sedan att ”ett systematiskt underskott innebär en strukturellt obalanserad ekonomi. I praktiken innebär detta att kostnaden för framtida underhåll skjuts över på framtida medlemmar.”

Jacobsson menar att avgifterna ska ta höjd för samtliga kostnader, även avskrivningar. Ja, det är en åsikt man kan ha men är det en absolut sanning? Svar nej. Hur verksamheten i en bostadsrättsförening ska bedrivas regleras av bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Dessa brukar i sin tur luta sig mot huvudorganisationens normalstadgar. Alltså rimligt att ta dessa som utgångspunkt.

Vad gäller självkostnadsprincipen nämns den överhuvudtaget inte i bostadsrättslagen. Dess riktlinjer säger endast att ”föreningen är skyldig att hålla lägenheterna i huset och marken i gott skick” (kap 7, § 4). I 7:e kapitlet, § 14 heter det att ”föreningen har (…) rätt att ta en årsavgift för den löpande verksamheten.” Vidare reglerar kapitel 9, § 5 att BRF:s stadgar ska innehålla ”grunderna för beräkning av årsavgiften”. I § 13 klargörs att det är en ”uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna för föreningen”. Slutligen klargörs av 9 kapitlet, § 26 att ”bestämmelserna om bokföring och annan redovisning finns i bokföringslagen.”

Vad som är rätt avgiftsuttag utifrån avskrivningar, amorteringar och fonderingar är upp till varje styrelse att bedöma

Observera, lagstiftaren skiljer alltså på hur bokföringen ska upprättas (som givetvis ska upprättas enligt lag) och på vilket sätt som en BRF kan ta ut sina avgifter och handha sin löpande ekonomiska förvaltning. Vad som är rätt avgiftsuttag utifrån avskrivningar, amorteringar och fonderingar är upp till varje styrelse att bedöma.

Vad uppenbarligen få har grepp om är att dessa frågor avhandlades grundligt i samband med att Bokföringsnämnden den 28 april 2014 fattade beslut om vissa ändringar i redovisningsregelverket för K2. Med de ändrade riktlinjerna skulle så kallad ”progressiv avskrivning” ersättas av linjär avskrivning. Den praktiska konsekvensen förväntades bli att många, framförallt nyproducerade bostadsrättsföreningar, skulle visa kraftiga redovisningsmässiga (inte kassaflödesmässiga) underskott, såvida de inte kraftigt höjde sina avgifter.

För att närmare belysa saken valde HSB, Bostadsrätterna, Riksbyggen och FAR Akademi att anlita professorerna Daniel Stattin och Carl Svernlöv vid Uppsala universitet att avge ett rättsutlåtande. Deras slutsatser var följande: ”En bostadsrättsförening kan redovisa underskott ett eller flera år och t o m en ansamlad förlust i det egna kapitalet utan att det innebär ansvar för styrelseledamöterna, under förutsättning att likviditeten i föreningen är tillräcklig och fonderingar görs för framtida underhåll.”

Som en följd av rättsutlåtandet ändrades exempelvis HSB:s normalstadgar. Den tidigare lydelsen, ”årsavgifterna ska täcka kostnader, inklusive avskrivningar” ersattes av; täcka kostnader i ”den löpande verksamheten”.

Den helt avgörande frågan för en sunt förvaltad bostadsrättsförening är att det finns ett ekonomiskt utrymme att finansiera framtida underhållsåtgärder

Slutsats: Oavsett om bostadsrättsföreningen redovisning upprättas utifrån K2 (rak avskrivning) eller K3 (komponentavskrivning) föreligger inte några formella eller tvingande krav om att föreningarnas årsavgifter ska täcka bokföringsmässiga avskrivningar. Bokföring är en sak. Hur föreningen handhar sin ekonomi är en annan. Vilka antaganden som bör göras för att hitta rätt balanspunkt är en avvägning som bör göras från fall till fall, beroende på om föreningen är ny (med lågt underhållsbehov) eller om den är äldre, hur hög skuldsättning man har och hur man bedömer det faktiska underhållsbehovet i en nära framtid – inte utifrån en schablon. Den helt avgörande frågan för en sunt förvaltad bostadsrättsförening är att det finns ett ekonomiskt utrymme att finansiera framtida underhållsåtgärder.

Mitt råd till de stora bostadsrättsorganisationerna: Det är dags att kliva in i debatten men framför allt bör ni sätta er ned tillsammans med syfte att gemensamt ta fram en kunskapsöversikt runt denna fråga. (I ett steg 2 skulle en sådan diskussion kunna initieras med FAR.)

Ett par råd vill jag ge till dem som deltar i debatten; var försiktig med uttryck som ”sparandet är för litet”, såvida man inte klargör om man menar avskrivningar, fonderingar eller amorteringar. Rättviseargument på temat ”för låga avgifter vältrar över kostnader till framtida generationer” kan tolkas på helt olika sätt, bortser från hur föreningen balanserar sin ekonomi och hör överhuvudtaget inte hemma i debatten.

Med det sagt är det givetvis klokt att ha en löpande dialog med sin revisor, i varje fall om hur årsredovisningen bör upprättas för att ge bästa möjliga information till medlemmarna. Vilka avgifter som bör tas ut är dock en fråga för föreningens styrelse och ska inte baseras på revisorns eller andras personliga åsikter.

Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se