Alban Dautaj: Hyresrätter är till för människor - inte för företag

DEBATT | Som grundare av Orimlig Hyra har jag sett hur kampen mot oskäliga andrahandshyror äntligen börjar ge resultat. Nu riskerar dock lagrådsremissen om en “mer flexibel hyresmarknad” att rulla tillbaka dessa framsteg.
I en ledare på Bostadspolitik.se ställer Johan Nyhus en rak fråga: har regeringen slutat lyssna på experter – och på folkviljan? Jag vill formulera en ännu rakare fråga: Har regeringen börjat lyssna på fel intressen?

Bakgrund: Arbetet mot överhyror ger effekt
Efter åratal av hårt och envist arbete syns tydliga resultat. Fler hyresvärdar tar tag i problemet med otillåtna andrahandsuthyrningar.
Samtidigt har antalet återkravsärenden i hyresnämnderna ökat kraftigt – Orimlig Hyra har drivit flera tusen fall de senaste åren och lika många har avgjorts utan hyresnämndens inblandning. Mycket har hänt även i praxis - en dom i Högsta domstolen 2022 klargjorde att andrahandshyresgäster som bor via mellanhänder ska kunna göra gällande sina rättigheter direkt mot fastighetsägaren. Jag har alltid sett den regeln som en ansvarsgenombrottsregel som skyddar hyresgäster från att förlora den rätt lagen ger. Regeln innebär en sista chans för hyresgästen som annars blivit av med sina rättigheter genom upplägg mellan fastighetsägare och mellanhandsföretag.
Någon sa att mellanhandsföretagens kärnverksamhet inte består i att hyra ut lägenheter, för det är de dåliga på – den består i stället i att hitta på kreativa upplägg och lösningar. Vi har sett många varianter – den senaste går ut på att företagen agerar hyresgästförening för att driva upp hyror. Kanske kan även delar av de nya lagförslagen ses som en förlängning av mellanhandsbolagens kreativitet.
Vad som är positivare är att resultatet av vårt och andras (främst Hyresgästföreningens och Urban Rights) arbete varit att flertalet privata värdar avslutat mellanhandsupplägg och återfört lägenheter till den ordinarie hyresmarknaden. Fler förstahandskontrakt når nu bostadssökande. Detta har varit monumentalt för marknaden och det är tydligt att det blivit enklare att få ett förstahandskontrakt i storstäderna.
I tidigare utredningar har “ordning och reda” på bostadsmarknaden efterfrågats. När ordningen börjar komma, bygger man om systemet så att de som tjänar pengar på otrygghet får ny luft under vingarna. Det är kärnan i min kritik.

Vad som träder i kraft i juli och varför det spelar roll
Johan Nyhus inlägg fokuserade på de ursprungliga delarna av förslaget – de som mötte tung kritik från experter och där Lagrådet till och med sågade delar av förslaget. Men i tysthet har regeringen gått ännu längre. I skuggan av debatten smög man in nya tillägg som drevs igenom i expressfart och nu träder i kraft redan 1 juli 2026. Det är dessa vi nu riktar skarp kritik mot.
Det ursprungliga ändamålet var att “få fler bostäder i cirkulation”, bland annat genom att förenkla privat uthyrning. Man kan ha synpunkter även där. Men det som kom in senare – det som utredningen utvidgades med – har ett helt annat syfte: att skapa en parallell hyresmarknad där bostäder kan paketeras och förmedlas via mellanhänder för “snabba, enkla och flexibla” lösningar åt arbetsgivare. Reglerna beskrivs ge “flexibilitet”, “incitament” och “fler bostäder”. Framför allt gäller den senare delen av utredningen en utökad modell för blockuthyrning.

Reglerna innebär i korthet:
• Utökad avtalsfrihet vid blockhyra så att mellanhandsföretag får större möjligheter.
• Utvidgat användningsområde för blockhyresmodellen så att fler mellanhandsupplägg kan rymmas inom modellen.
• Undantag från ”ansvarsgenombrott” i situationer där fastighetsägaren och bulvanen kringgår den boendes rättigheter.
• Möjlighet att avtala bort besittningsskydd utan att hyresnämndens godkännande krävs.
• Utökad avtalsfrihet om hyran vilket i praktiken innebär att fastighetsägaren kan ta vilken hyra som helst från mellanhandsföretaget och att mellanhandsföretaget sedan får ta en ännu högre hyra från den boende.

Andra- och tredjehandshyresgäster tvingas återigen att acceptera sämre villkor. Hyresgästernas oro och folkviljan nonchaleras, samtidigt som en liten grupp med egna intressen får gehör. Lägenheter kommer att låsas in i dyra mellanhandsupplägg under lång tid. De tusentals lägenheter som under senare år återgått till förstahandsmarknaden kommer sannolikt att återigen hyras ut i andra eller tredje hand via mellanhänder.

Om målet var fler bostäder – varför öppna ett parallellt spår som tar bort dem?
Den ursprungliga idén om att förenkla privat uthyrning skulle skapa ett större utbud på hyresmarknaden. Men de senare delarna har ett helt annat ändamål. Där motiveras förändringarna med att arbetsgivare behöver “snabba, enkla och flexibla bostadslösningar” och att upplägget “blivit allt vanligare”.
Regeringens förslag innebär “flexibilitet” på hyresgästernas bekostnad. Det framhålls som något positivt att arbetsgivare enklare ska kunna hyra bostäder åt sin personal via mellanhandsföretag – även om det innebär att man rundar det ordinarie hyressystemet.
För hyresgäster betyder dessa “flexibla” lösningar otrygghet, högre hyror och mindre inflytande. När företag får frikort att agera hyresvärdar dräneras hyresbeståndet – det har vi sett i decennier. Lägenheter tas ur bostadskön och blir personalbostäder för utomstående, eller hyrs ut kortsiktigt till högstbjudande. Kvar blir vanliga bostadssökande – studenter, unga, nyinflyttade – som får ännu färre förstahandskontrakt att konkurrera om. Jag argumenterar inte emot flexibilitet – jag frågar endast varför den ska ske på hyresgästers bekostnad. Hyresrätter är till för människor – inte för företag.

En annan sak är att förslagen bygger på premissen att arbetsgivare behöver större och snabbare tillgång till lägenheter och att det inte går utan stora ingrepp i hyreslagen (med den tolererade konsekvensen att hyresgästens skydd försvagas kraftigt i strid med hyreslagens ändamål). Var kommer denna ”sanning” från? Det finns inget stöd för detta mer än anekdotiska data från mellanhandsföretagen. Det finns heller inga seriösa undersökningar som ger stöd för detta. Det är fel att göra stora ingrepp i hyreslagen utan stöd för den påstådda effekten. Det enda som står klart är att ingreppen i hyreslagen är högst nödvändiga för mellanhandsföretagens fortsatta framtid. Då ställer jag mig frågan – är syftet bakom förslagen att rädda mellanhandsföretag eller att förenkla för arbetsgivare?

Bulvanregeln sätts ur spel
Särskilt anmärkningsvärt är förslaget att bulvanregeln inte ska gälla vid blockhyra till mellanhandsföretag. Bulvanregeln är en skyddsregel som hindrar att hyresgästers rättigheter kringgås via bulvan. Denna regel har varit ett viktigt verktyg för att genomskåda oseriösa upplägg – den säkerställer att hyresgästen behåller rätten till skälig hyra och besittningsskydd trots mellanhänder.
Undantaget innebär att kringgåenden accepteras så länge det finns ett blockhyresavtal i första ledet. Man ger alltså grönt ljus åt mellanhänder att agera bulvan utan konsekvenser, bara för att det kallas ”blockhyra”.
Det är absurt men visar vad de verkliga intentionerna med regeländringarna är – att aktörer ska få göra vinst på hyresgästers bekostnad.

“Lämplighetsprövning” – en fasad när skydden samtidigt urholkas
Samtidigt hävdar regeringen vikten av säkerhetsåtgärder mot missbruk. Man talar om en “lämplighetsprövning” där Hyresnämnden ska bedöma risken att skyddsregler kringgås i det enskilda fallet. Detta är inget annat än ett skenargument. Förslaget nämner att tillstånd till blockuthyrning ska kunna nekas om exempelvis skyddsregler väntas kringgås – men när reglerna väl är borta, vad finns då kvar att kringgå?
Mellanhandsföretag har i decennier kringgått regler om hyra och besittning. Nu ska samma system säga: “vi prövar om ni tänker kringgå regler” – samtidigt som reglerna i praktiken försvinner. Det blir en sorts politisk teater: vi låtsas kontrollera “risken att kringgå” – samtidigt som vi monterar ned det som går att kringgå.

Vi avstod remiss – och frågorna har bara blivit fler
Det är ingen hemlighet att företagsbostadsbranschen lobbat för dessa lättnader.
Vi har mött företrädare för mellanhandsföretag och oseriösa fastighetsägare nästan dagligen i åratal. Och redan för nästan två år sedan började vi höra en märklig självsäkerhet: Antydningar om att “nya regler” var på väg som skulle skydda deras modell. Personer som rimligen inte borde veta något om framtida lagstiftning agerade ändå som om utfallet redan var givet. Förslagen gör att de där antydningarna framstår i ett helt nytt ljus. Och det väcker frågor som politiken måste ta på allvar.

Orimlig Hyra tillfrågades om att lämna remissyttrande. Vi avstod. Inte för att vi saknade erfarenhet eller sakargument – utan för att vi upplevde en tydlig maktlöshet. Vår bestämda uppfattning efter att utredaren lämnade sitt betänkande En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65) var att vi inte hade en chans att påverka utfallet.

“Ni har gjort så länge – då gör vi det till en accepterad modell”
Regeringen tycks ha lyssnat på fel aktörer och valt att uppfylla önskelistan från bolag vars affärsidé har varit att hyra flera lägenheter i klump och sedan hyra ut dem i andra hand till skyhöga hyror. Att denna modell missbrukats vet vi – hyresgästorganisationer har gång på gång larmat om hur vanliga hyreslägenheter förvandlats till hotelliknande uthyrningar med ockerhyror.
Utredningen själv konstaterar att det här tillvägagångssättet blivit allt vanligare. Det som sägs i remissen är i praktiken: Detta upplägg har blivit vanligt, alltså behöver vi anpassa reglerna till det. En normal reaktion i andra samhällssektorer är den motsatta: När ett otillåtet upplägg blivit vanligt, då ökar staten sina ansträngningar för att få stopp på det. Det är inte en rimlig reaktion att legalisera och underlätta det som är vanligt trots att det är otillåtet.
Regeringens agerande sänder signalen att om man envist kringgår lagen tillräckligt länge så ändrar makthavarna reglerna för att anpassa sig. Detta är ett hån mot alla seriösa hyresvärdar – och mot hyresgäster som förlitar sig på lagens skydd.

Dags för politiskt ansvar
Vi behöver en flexibel hyresmarknad – men inte på bekostnad av hyresgästers trygghet och rimliga villkor. Därför uppmanar jag politiker och branschföreträdare: Tänk om innan ni genomför dessa förslag. Vems intressen ska väga tyngst? Låt inte kortsiktiga “lösningar” rasera de framsteg som gjorts för en rättvisare bostadsmarknad. Satsa i stället på reformer som ökar utbudet och värnar grundläggande principer.
Det är nu politiker och intresseorganisationer behöver säga ifrån. Vems bostadsmarknad bygger vi – en marknad för människor som ska bo, eller ett system där lägenheter blir en råvara?

Om regeringen menar allvar med att värna både rörlighet och trygghet måste några principer vara orubbliga:
• Värna skälig hyra: Alla upplåtelseformer måste utgå från att hyran ska vara skälig. Inga kryphål får tillåtas där hyror frikopplas från bruksvärdet. Om friare hyressättning vid privatuthyrning införs måste effektiva skyddsregler och enkel prövning finnas så att ockerhyror snabbt kan stoppas.
• Stärk besittningsskyddet: Trygga förstahandskontrakt bör förbli norm. Om blockuthyrning ska tillåtas måste mekanismer säkerställa att boende inte godtyckligt kan kastas ut. Andrahandshyresgäster i blockuthyrda lägenheter ska ha ett besittningsskydd.
• Öka transparensen: I stället för att ge mellanhandsupplägg frikort från insyn bör de registreras och granskas. Myndigheter och hyresgästorganisationer måste kunna följa vilka lägenheter som hamnar i blockuthyrning och på vilka villkor. Ökad insyn gör att oseriösa aktörer kan stoppas, samtidigt som seriösa mellanhänder kan verka utan misstänkliggörande.
• Och framför allt: Belöna inte kringgående – annars bygger vi ett system där det lönar sig att runda regler tills de skrivs om.

Jag som skriver detta vet hur det ser ut i verkligheten. Jag som vd för Orimlig Hyra möter dagligen hyresgäster som drabbats av ockerhyror och osäkra kontrakt. Vi har hjälpt många att få rätt mot oseriösa uthyrare. Det är frustrerande att se hur de framsteg som gjorts nu riskerar att utraderas av lagstiftaren själv.

Alban Dautaj,
Vd, Orimlig Hyra