Veckans Aktuellt v21: Storaffären ett styrkebesked för sektorn

BOPOLPODDEN | En ny jätte bildas när Sveafastigheter slås ihop med Klarabo – ett styrkebesked för sektorn menar vår expertkommentator Viktor Mandel som tror att det kommer att komma fler strukturaffärer. Men de stora rabatterna är både en möjlighet och ett hinder. Han kommenterar också veckans övriga snackisar, bland annat:
# Bostadsmarknadsenkäten – för första gången på ett kvartssekel har vi fler kommuner med en bostadsmarknad i balans än med underskott.
# Kristina Alvendals förslag om att öka bostadsbyggandet på industrisatsande orter.
# Handelskammarens rapport om märkesbyggnader i Stockholm.
# Bättre ordning på taxor och avgifter?
Programledare: Anna Bellman.

Boverket kom med sin årliga bostadsmarknadsenkät och den visar nu att det för första gången sedan 2001 är balans i fler kommuner än det råder underskott i. 130 kommuner bedömer att bostadsmarknaden är i balans, 102 anger underskott och 55 har överskott – ett antal som har stigit kraftigt de senaste åren.
– Det känns rimligt och förväntat. Sedan ska man inte dra för stora växlar av att det är balans eller till och med överskott på många ställen, i framför allt mindre kommuner. Det stora problemet är ju att på de platser där det är underskott så är det väldigt svårt att göra någonting åt det, säger Viktor Mandel i podden.

Industrierna själva borde ta större ansvar för bostadsförsörjningen

Regeringens industrisamordnare Kristina Alvendal kommer med förslag som ska underlätta bostadsbyggandet i orter som Boden – det handlar dels om hyresförlustgarantier för utvecklare och dels om ett räntebidrag för privatpersoner som köper eller bygger ett nytt småhus. Hon menar att tillsammans med andra insatser som till exempel kreditgarantier och tillskott till Norrlandsfonden ska de här åtgärderna kunna få investeringskalkylen att tippa över så att det bli tillräckligt attraktivt att bygga nytt.
– Från mitt perspektiv skjuter frågan om hyresförlustgaranti vid sidan av målet, det är inte där skon klämmer. Huvudproblemet är på lång sikt, efter de 15 år som man kan få täckning av garantin. Det är för stor osäkerhet i hur länge den här efterfrågan kommer vara: I Kiruna har man hållit på med gruvverksamhet i 150 år men likväl så är det frågetecken till om den kommer att finnas kvar om 50 år och då går inte en bostadsinvestering ihop, säger Viktor Mandel som menar att industrierna själva borde ta större ansvar för bostadsförsörjningen.
– Och räntebidraget – problemet här är egentligen inte räntebetalningar utan att bankerna har en ovilja att låna ut. Och det handlar inte om förmågan att betala ränta utan vad det långsiktiga frågan värdet på panten är. I storstäderna handlar diskussionen om skuldsättning i förhållande till inkomster, här är det istället skuldsättning i förhållande till ett konservativt marknadsvärde.
Däremot menar Viktor Mandel att utredningen om undantag i kommunernas regelverk för avskrivningar, som Alvendal också hänvisar till, kan vara positiv.
– Det skulle göra livet lättare för de här kommunerna, åtminstone på kort sikt.

Svårt att räkna hem höga hus
Stockholms Handelskammare har släppt en rapport med namnet ”En stad att se upp till” där man förespråkar mer höga hus och så kallade märkesbyggnader i Stockholm. En av de stora anledningarna är bostadsbristen – man vill skapa fler centrala bostäder och riktigt höga hus är ju ett sätt. Handelskammaren vill se fyra arkitekttävlingar om märkesbyggnader under nästa mandatperiod.
– I grunden är jag positiv till höga hus, de skapar identitet och ett slags stolthet. Sedan är det svårt att bygga högt och ju högre man bygger desto fler riksintressen tycks man stöta på, det blir dyrare ju högre man bygger och man släpper ut mer koldioxid när betonganvändandet behöver bli stort.
­– Sen är det så att lägenheterna som ligger allra högst upp kan man som BRF-utvecklare ta bra betalt för, däremot ligger priserna en bit ner i ett riktigt högt hus inte på premiumnivåer, vilket innebär att det är svårt att räkna ihop den här typen av projekt.

Bra att taxor och avgifter analyseras
Regeringen ger Statskontoret i uppdrag att granska kommunernas avgifter i byggprocessen.
– Ett bra initiativ men det adresserar liksom inte de stora frågorna. Men det har saknats en systematisk genomgång av hur det här fungerar, så det är positivt att man tittar på detta.

Hänvisar till FSH-förhandlad hyra
Hyresnämnden menade att hyran som uthyrningsföretaget Be Resident tog ut var alldeles för hög. Be Resident har dock överklagat beslutet och hänvisar i överklagan till en hyra som har förhandlats fram med den nya organisationen Föreningen för Sveriges Hyresgäster och den förhandlade hyran ligger på samma nivå som Be Resident tog ut.
– Det finns några saker som är intressanta här. Det finns uppenbarligen människor som varit beredda att betala 13 500 för en etta. Och det är en jättehög hyra. Hyresnämnden kommer fram till 8 800. Jag tror att sanningen ligger nånstans däremellan. Det här med jämförelseobjekt kan slå snett beroende på en mängd olika saker.
– Om FSH vinner i hovrätten så ska man nog inte dra för stora växlar på det, det är egentligen inte så dramatiskt med enskilda avgöranden.

Storaffären ett styrkebesked för sektorn

En stor strukturaffär annonserades i veckan: Sveafastigheter går samman med Klarabo. Redan före affären är Sveafastigheter landets största börsnoterade bostadsbolag, en position som fastställs genom den här affären. Det sammanslagna bolaget kommer att äga 26 500 lägenheter och ha ett fastighetsvärde om cirka 47 miljarder kronor.
– SBB är tillbaka, det här är en klassisk SBB-affär som nog är bra för dem. Det har funnits och finns fortfarande lite för många små noterade bostadsbolag och vi kommer nog att få se fler strukturaffärer. Det krävs dock att det kommer in nya pengar i sektorn, beroende på de stora rabatterna som de noterade bolagen handlas till.
– Sammantaget är det ett styrkebesked för sektorn att det går att genomföra och finansiera den här typen av affärer och det kommer att komma mer.