Tio år utanför systemet

På tisdagen kom Einar Mattssons och Byggföretagens rapport om hyressättningssystemet och dess påverkan på Stockholm. Samtidigt har Einar Mattsson i tio år använt det som man kallar Einar Mattsson-modellen, som inom ramen för befintlig lagstiftning är uppbyggd enligt några av de principer som föreslås i rapporten. Koncernchef Stefan Ränk berättar i en lång intervju med Bostadspolitik.se om hur modellen skapar nöjda hyresgäster, om Hyresgästföreningens lågmäldhet och möjligheterna till ett brett införande av ett nytt hyressättningssystem.
– Någon gång måste droppen urholka stenen, säger han.

I rapporten som presenterades på måndagen lyfter Einar Mattsson och Byggföretagen samma problematik som Produktivitetskommissionen, Stockholms Handelskammare, OECD med flera, har lyft tidigare; att det svenska hyressättningssystemet hämmar svensk tillväxt eftersom arbetskraften har väldigt svårt att få tag i bostäder i Stockholm. Rapporten grundar sig också på en opinionsundersökning som visar att allmänhetens förtroende för hyresmarknaden är oerhört lågt. Sju av tio har litet eller inget förtroende, sex av tio menar att marknaden är orättvis, fyra av tio har övervägt att lämna regionen på grund av bostadssituationen.
– I den allmänna debatten finns det en bild av att det finns ett stort förtroende för den rådande ordningen men så är det inte. Frustrationen ökar alltmer, konstaterar Stefan Ränk.

Är du själv förvånad över att förtroendet är så här lågt?
– Jag tillhör ju dem som inte har något förtroende alls, det känns väl snarast som att min egen bild har bekräftats.

Einar Mattsson och Byggföretagen förespråkar ett reformerat hyressättningssystem, som vilar på ett antal grundprinciper, som att hyresgästen och hyresvärden kommer överens om hyran, att systemet är transparant och att hyran sedan ska vara förutsägbar. Det föreslås att systemet ska reformeras gradvis och införas i nyproduktion och i lägenheter som har blivit lediga. Samtidigt så finns egensatta hyror parallellt med den förhandlade bruksvärdeshyran inom ramen för nuvarande lagstiftning. Einar Mattsson har i tio års tid använt egensatta hyror i en egen modell  i nyproduktion. I dagsläget används ”Einar Mattsson-modellen” i ungefär 1 000 lägenheter, vilket innebär cirka en femtedel av de lägenheter bolaget äger.

I korthet går modellen ut på att hyresgästen och Einar Mattsson och hyresgästen kommer överens om en hyresnivå vid inflyttning. De skriver på ett tioårigt kontrakt som – vanligtvis – säger att hyran ska höjas två procent om året. Men under låginflationsåren skrevs kontrakt med en procents höjning om året.
– I låginflationsmiljön var det svårt för oss att sätta två procent, det här handlar ju om vad marknaden säger. Nu lever vi ju med en normal inflation igen, så vi erbjuder två procent, Som fastighetsägare är vi bundna av överenskommelsen i tio år. Hyresgästen kan dock flytta inom tre månader.berättar Stefan Ränk.

Har aldrig tagits till hyresnämnden
Modellen grundar sig som sagt på det som kallas egensatt hyra, alltså en hyra som inte är förhandlad med någon hyresgästorganisation. Det finns därmed inte heller någon förhandlingsordning. Risken för fastighetsägaren är att en hyresgäst kan överklaga hyran till hyresnämnden, som kan sänka hyran om den bedöms vara oskälig.
Hur många gånger har ni tagits till hyresnämnden under de här tio åren?
– Ingen.
– Vad det visar är att vi har nöjda hyresgäster och att det går att hantera de frågor som uppkommer inom ramen för den här modellent. Vi får nöjda hyresgäster för att vi erbjuder förutsägbarhet. Det kan man inte få i till exempel en ägd bostad.

Bakgrunden till att Einar Mattsson började med modellen var att bolaget inte kom överens med Hyresgästföreningen om hyrorna i en nyproduktion. Einar Mattsson ville därför inte teckna en förhandlingsordning utan tog fram en alternativ modell för hyresgästerna. Det hela ledde till en tvist med Hyresgästföreningen som drogs upp till Svea Hovrätt.
– Själva tvisten handlade egentligen om det var vår enkät eller Hyresgästföreningens som skulle gälla för att avgöra om en tredjedel av hyresgästerna ville ha en förhandlingsordning, vilket är gränsen då man tvingas ha en. Den gången segrade Hyresgästföreningen, säger Stefan Ränk.

I sitt nästa projekt – Taklampan i Hammarbyhöjden – använde Einar Mattsson sedan den nya modellen från början, och sedan har man fortsatt med den, i alla nyproduktionsprojekt.
Hur har Hyresgästföreningen agerat sedan dess?
– De har varit väldigt lågmälda. Vi har i princip aldrig haft några samtal eller diskussioner om det här. Det var väl på något Bopol Live-event någon gång där en representant var kritisk.

Varför är de så lågmälda kring det här, tror du?
– Jag gissar att det enkla svaret är att vår modell uppskattas av hyresgästerna.

Man kan dra en parallell till Titania och Rågsved, där Hyresgästföreningen är väldigt aktiva och sägs arbeta för att hitta hyresgäster att representera?
– Jag vet verkligen inte hur Hyresgästföreningen resonerar, men min killgissning är att där utmanas ju Hyresgästföreningen av en konkurrent inom ramen för den kollektiva förhandingsmodellen.

Det har snart gått tio år sedan Einar Mattsson började med modellen. Och eftersom avtalen skrivs på tio år gäller nu nya avtal för de hyresgäster som har bott kvar i det första huset ända sedan inflyttning.
– Avtalen gäller i tio år men de säger också att vi efter 8,5 år ska komma med förslag till ny hyra. 30 procent av de som bodde i huset från start bodde kvar efter 8,5 år. Vi har tecknat nya avtal med allihop. Alla har valt att skriva på nya avtal, säger Stefan Ränk.

Ett flertal politiker har nämnt Einar Mattsson-modellen som en förebild och något man tittar på när man utarbetar förslag på nya hyresmodeller. Regeringspartierna och Centerpartiet har alla uttryckt stöd för olika varianter av friare hyressättning, men Socialdemokraterna och Sverigedemokraterna håller emot.
Vad tror du om möjligheterna till att det blir en bred förändring av systemet?
– När jag klev in i den här verksamheten så var jag övertygad om att vi inom en överblickbar framtid skulle få en normal prisbildning på hyresmarknaden. Men nu när jag är inne i andra halvlek av min yrkeskarriär så är jag mer ödmjuk, säger Stefan Ränk, som nyligen fyllde 59 år.

– Samtidigt känner jag väl att droppen någon gång måste urholka stenen. Varför är det här viktigt att lyfta nu? Jo, vi befinner oss i en omvärldssituation där det blir allt viktigare att vi skapar de bästa förutsättningarna för tillväxt i Sverige. Då måste vi ta tag frågorna som hindrar tillväxt och det här en av de mest uppenbara åtgärderna.

"S, SD och MP vet egentligen att det här behöver göras"
– Det här är verkligen ingen fråga för en valrörelse – det är en fråga som är en viktig del av en lösning på någonting större, det visade ju inte minst Produktivitetskommissionen som verkligen gick på djupet med frågan. De, och flera andra, konstaterar att det här är en viktig förutsättning för svensk tillväxt. Och det är en fråga vi äger själva i Sverige, det går inte att slarva med den.

– Sedan handlar det inte bara om tillväxt. Det är när livet drabbar människor som hyresrätten verkligen borde finnas där som den lättillgängliga delen av bostadsmarknaden. Men det gör den inte. När man kommer som ny till en stad eller då de där riktigt hårda slagen i magen kommer; när man måste separera eller när livspartnern går bort och man måste förändra sin boendesituation. Då ska hyresrätten finnas där men den gör inte det i dag.

– Både Socialdemokraterna och Sverigedemokraterna, och även Miljöpartiet, vet egentligen att det här behöver göras. Det är bara Vänsterpartiet som har en stark uppfattning att bostadsmarknaden borde fungera på ett annat sätt. Men de andra vet vad det handlar om och vad som behöver göras. Det handlar om att kunna ta tag i frågan vid rätt tillfälle. Förr eller senare kommer det att hända.

Även Fastighetstidningen har intervjuat Stefan Ränk, med mer fokus på rapporten, läs här.